2022 Là Thời điểm Thực Sự Cho Chu Kỳ Bùng Nổ Của Thị Trường Bất ...

• Thị trường bất động sản năm 2022 vẫn chịu áp lực tăng giá

“Dựa vào các yếu tố tăng trưởng kinh tế vĩ mô đến 6,5%/năm, một số chính sách mới dành riêng lĩnh vực BĐS, đặc biệt là tăng đầu tư công cho hệ thống hạ tầng giao thông, thị trường dự báo sẽ sôi động trong những tháng tới và và thật sự bùng nổ mạnh mẽ kể từ nửa sau của năm 2022”, ông Phạm Lâm chia sẻ thêm.

PV: Thưa ông, chúng ta đang sắp bước qua hết quý I của năm 2022, trạng thái “bình thường mới” cũng đã được thiết lập, cuộc sống người dân đang dần đi vào ổn định sau đại dịch Covid-19. Vậy ông nhận định thị trường BĐS hiện nay như thế nào? Liệu thị trường đã trở lại trạng thái “bình thường mới" chưa thưa ông?

Ông Phạm Lâm: Dưới góc nhìn của tôi, tổng quan thị trường BĐS nói chung trong giai đoạn hậu COVID-19 hiện có khá nhiều diễn biến tích cực. 

Thứ nhất, sự thích nghị - thích ứng của nền kinh tế đất nước đã tái khởi động, tiếp tục phát triển. Song song với đó, người dân cũng nhận thấy rằng, đây là lúc phải thích nghi hơn với tình hình mới để xây dựng cuộc sống. Có một điểm chính mà tôi chú ý khá nhiều bởi nó có liên quan đến thị trường BĐS. Đó là, trải qua cơn đại dịch này, nhu cầu tìm kiếm không gian sống rộng rãi, thoáng mát của người dân trở nên cấp thiết hơn, từ đó làm xuất hiện những mô hình đầu tư dự án mới trên thị trường để đáp ứng nhu cầu này.

Thứ hai, hiện nay Chính phủ đã ban hành những gói kích cầu kinh tế có quy mô toàn diện, tác động mạnh mẽ đến mọi thành phần kinh tế. Riêng lĩnh vực BĐS, ngoài một số chính sách mới thì việc Chính phủ tập trung đầu tư hoàn thiện mạng lưới hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc tại nhiều địa phương trong cả nước. Như chúng ta đã biết, ở đâu hạ tầng giao thông phát triển thì sẽ luôn kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS.

Thứ ba, sau một khoảng thời gian hơn 2 năm, chúng ta nhận thấy rằng, nhu cầu đầu tư của nhiều người bị gián đoạn, khi ấy họ không có nhiều sự lựa chọn, không có nhiều cơ hội tiếp cận thị trường do dịch bệnh diễn biến phức tạp. Có thể nói rằng trong giai đoạn 2020-2021, nhà đầu tư ở trong trạng thái "phòng thủ" hơn là bung tiền ổ ạt vào nhà đất bởi vì lúc này ai cũng phải chăm lo an toàn cho cuộc sống của mình nhiều hơn. 

Tuy nhiên, đến lúc này chúng ta mới thấy rằng, nhu cầu đầu tư đang bắt đầu trỗi dậy, nhiều người tìm kiếm các kênh đầu tư vào nhà đất hơn, phân khúc đầu tư phù hợp với năng lực tài chính của mình. Chính vì vậy mà nó tác động đến hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS, điều này có nghĩa là thị trường đang đứng trước cơ hội bật dậy rất lớn. 

Tựu chung lại cho một bức tranh của thị trường BĐS năm 2022 là bắt đầu cho một chu kỳ trưởng thành. Ở đó, sự hấp dẫn của thị trường BĐS vẫn là một lựa chọn trở thành kênh đầu tư khá hấp dẫn và bền vững của nhiều người. Theo quan điểm đầu tư của nhiều người, mua nhà đất tức là tích trữ tài sản và họ xem đó là một trong những giải pháp an toàn, lợi thế cao nhất trong các phương án đầu tư. Thay vì lựa chọn các kênh như vàng, chứng khoán thì BĐS thời nào cũng có tính hấp dẫn cao hơn bởi vì sẽ có nhiều danh mục đầu tư, nhiều lựa chọn sinh lời với khả năng tài chính của từng người. 

Đây là năm thị trường có nhiều cơ hội đầu tư hơn, tính thu hút sẽ mạnh mẽ hơn so với thời điểm 2-3 năm qua. Còn các yếu tố bong bóng, theo tôi nghĩ với những giải pháp điều tiết thị trường mạnh mẽ như hiện nay của Chính phủ thì sẽ rất khó có khả năng xảy ra.

PV: Chúng ta sắp bước vào thời kỳ mở cửa toàn diện đón du khách quốc tế trở lại với những điều kiện kiểm soát dịch bệnh phù hợp với tình hình thực tế, ông có cho rằng điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ lấy lại sức bật mới hay vẫn còn có một độ trễ nào đó?

Ông Phạm Lâm: Cuộc sống đang dần trở lại bình thường, người dân cũng thích ứng, lạc quan hơn với tình hình dịch bệnh, rồi các chuyến bay quốc tế dần dần mở lại. Từ đó, chúng ta nhìn thấy một triển vọng rất lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, hàng loạt dự án quy mô lớn ven biển đã sáng đèn trở lại. 

Một khi BĐS du lịch - nghỉ dưỡng phục hồi thật sự thì chúng ta sẽ nhận thấy rằng, các thị trường truyền thống, có thương hiệu sẽ phát triển trước, ví dụ như một số địa phương có lợi thế về hạ tầng, tiện ích sống tốt chắc chắn sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2022 này. 

Theo tôi thấy thì Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc sẽ nằm trong nhóm thị trường dẫn dắt hậu COVID-19 bởi vì những nơi này có hệ thống hạ tầng tiếp cận thuận lợi, đáp ứng tốt các tiện ích và đa dạng dịch vụ cho du khách cũng như nhà đầu tư. Sau đó, mới lan tỏa đến các thị trường mới nổi, có triển vọng dài hạn. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ khó hồi phục quá nhanh trong sau một thời kỳ gián đoạn bởi vẫn còn tồn tại một số thách thức nhất định.

Chúng ta đang trải qua một hoặc hai quý của năm 2022 cho công tác chuẩn bị, sau đó nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt thì chắc chằn rằng, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc, đạt được bước tiến vượt bậc, trỗi dậy mạnh mẽ khi mọi thứ được chuẩn bị tốt nhất và kĩ càng nhất.

PV: Có một nghịch lý trên thị trường mà chúng ta được nhắc đi nhắc lại khá nhiều, đó là nguồn cung nhà ở càng dồi dào thị giá bán lại tăng. Ông có thể lý giải nguyên nhân vì sao trong suốt thời gian dài dịch bệnh, giá bán nhà đất tại một số vùng lại tăng mạnh như vậy?

Ông Phạm Lâm: Ở phạm vi rộng, ta thấy rằng, bức tranh thị trường hoàn toàn không đều nhau, tức là sự điều chỉnh giá tăng ở nhiều khu vực, vùng miền không đều nhau. Thứ nhất, những vùng có sự ổn định và có sức nén về mật độ dân cư lớn, nhu cầu nhà ở cao như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì chi phí chắc chắn không thể giảm được. Chẳng hạn như tại TP Hồ Chí Minh, giá nhà đất trong thời gian tới khó mà giảm bởi nhiều yếu tố như tiền sử dụng đất, các loại thuế, chi phí đầu vào... không thể giảm. Mọi thứ đều tăng thì giá nhà buộc phải tăng!

Thứ hai, ở những khu vực có tiềm năng phát triển trong ngắn hạn, hấp dẫn nhà đầu tư bởi các yếu tố như hạ tầng giao thông, điều chỉnh quy hoạch, dự án quy mô lớn tạo động lực...thì ngay lập tức tạo ra giá trị gia tăng. Trước giờ, nơi này chưa có cơ hội gia tăng, khi xuất hiện những yếu tố mới sẽ có sự điều chỉnh về giá. Tuy nhiên, nhìn chung thì diễn biến này chỉ diễn ra cục bộ tại một số địa phương. 

Bức tranh này trong năm 2022 sẽ tiếp tục được sàng lọc mạnh mẽ, ở những thị trường có nhiều lợi thế vẫn sẽ tiếp tục được điều chỉnh giá. Vùng TP Hồ Chí Minh chắc chắn có một sức nén cực lớn nên giá nhà đất khó mà giảm trong thời gian tới, mà còn lan đến các vùng giáp ranh như: Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Còn ở các địa phương xa hơn, điều kiện tiếp cận giao thông và tiện ích sống còn khó khăn thì giá bán khó có sự tăng như kỳ vọng.

PV: Theo ông, trong các đợt tăng giá mạnh vừa qua có "bàn tay" của các sàn môi giới hay còn được gọi là những "siêu cò" không thưa ông?

Ông Phạm Lâm: Trước đây, chúng ta thường thấy rằng khi một cơn sốt đất đâu đó xảy ra thì lập bất động sản trong khu vực được rao bán ồ ạt, rồi người người đổ xô đi làm môi giới... Nhà đầu tư hiện nay cũng đã nhìn ra được bản chất của các cơn sốt đất nên tình trạng đầu tư theo "đám đông" sẽ không còn nhiều. Tức là tại một địa phương nào đó, khi thật sự có một yếu tố đặc biệt mới tạo nên cơn sốt đất mới và nhà đầu tư luôn tìm hiểu thông tin rất kỹ. 

Thị trường càng trưởng thành thì sự am hiểu của nhà đầu tư càng cao hơn, trải nghiệm nhiều hơn, ý tôi muốn nói là khách hàng hiện giờ có rất nhiều kênh thông tin để kiểm chứng trước khi quyết định đầu tư. Đặc biệt nhất là sự vào cuộc, can thiệp rất nhanh chóng của các chính quyền địa phương, nơi nào có sốt đất “ảo” là lập tức có những thông báo được phát đi để cảnh báo người dân phải hét sức tỉnh táo. Chính sự giúp sức này đã làm cho thị trường minh bạch hơn, tránh khả năng nhiễu loạn thông tin thị trường.

Tôi thì cho rằng, môi giới không thể can thiệp vào việc đẩy giá bán bởi vì pháp lý dự án hiện nay được kiểm soát khá chặt chẽ nhằm đảm bảo tính minh bạch. Ngược lại, người mua cũng không hề quá “dễ dãi” trong việc đầu tư khi mà thông tin về BĐS rất dễ tra cứu. Như vậy, bản thân nhà môi giới cũng chỉ có vài trò là trung gian giữa bên bán và bên mua với những quy định ràng buộc có sẵn nên nói họ “khuynh đảo” thị trường là không có cơ sở. 

Thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện vài đơn vị môi giới hoạt động không đúng với bản chất của nghề, do đó thị trường vẫn có một số tồn tại mà chúng ta chưa giải quyết triệt để như mong muốn. Như chúng ta thấy, các tổ chức đó chỉ hoạt động nhắm đến mục đích trục lợi khách hàng thì hoạt động không thể kéo dài được, rồi thị trường cũng phải thanh lọc một sớm một chiều. Có thể nói, các công ty môi giới lựa chọn cho mình con đường đi không chuẩn chỉnh trên thị trường luôn có nhưng chiếm một tỷ lệ quá bé. 

PV: Nói đến môi giới, ông đã từng có đề xuất cấp mã số định danh nhằm nâng cao chất lượng hành nghề của môi giới, cũng như chuyên nghiệp hóa và tạo tính minh bạch cho thị trường. Vậy những đề xuất này của ông nếu thành hiện thực thì ông có cho rằng chuyện "vàng thau lẫn lộn" trong cộng đồng môi giới sẽ được giải quyết triệt để?

Ông Phạm Lâm: Từ năm 2022 này, Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ về “Quy định xử phạt hành chính về xây dựng” đã có hiệu lực, trong đó bổ sung một số điều khoản liên quan đến hoạt động môi giới, đáng chú ý là những điều khoản chế tài rất mạnh và tăng mức xử phạt đối với những vi phạm. Tiến tới các nhà môi giới BĐS muốn hoạt động tốt trên thị trường buộc phải có một mã số hành nghề, rồi chúng ta sẽ có các cơ chế kiểm soát và quản lý tốt hơn. Điều này sẽ góp phần rất lớn thanh lọc tình trạng "vàng thau lẫn lộn" trong cộng đồng môi giới nhà đất, giúp thị trường lấy lại niềm tin và minh bạch cao hơn. 

Đây là một bước tiến lớn với ngành môi giới BĐS Việt Nam, giúp các nhà môi giới chuyên nghiệp nhận thấy được bản thân mình, nghề nghiệp của mình được tôn trọng. Ngược lại sẽ giúp loại bỏ những môi giới cơ hội, thiếu trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp. Sau này, để trở thành một môi giới thì buộc phải có mã số hành nghề và được trang bị những kiến thức cần thiết nhất. Mọi việc đều sẽ được luật hóa toàn bộ, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để nhà môi giới định vị lại giá trị nghề nghiệp của bản thân và tham gia thị trường một cách chuyên nghiệp hơn.

PV: Chính sự bùng nổ của công nghệ đang đòi hỏi các nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, bán hàng. Ông có cho rằng xu hướng PropTech sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và cạnh tranh hơn trên thị trường BĐS trong thời gian tới?

Ông Phạm Lâm: Những xu thế công nghệ mới đang làm thay đổi cách thức giao dịch và tiếp cận người tiêu dùng của hàng loạt công ty BĐS. Công nghệ đúng là đang thay đổi quá nhanh nên làm cho khách hàng cũng thay đổi cách tiếp cận thông tin, tìm kiếm quy hoạch, tra cứu dự án để phục nhu nhu cầu mua nhà của họ. Hiện nay, đã xuất hiện nhiều ứng dụng công nghệ thông minh  hỗ trợ chủ đầu tư trong việc quản lý - vận hành BĐS. Với nhiều chức năng ưu việt và đa dạng, có thể nói công nghệ thông minh là xu thế tất yếu, là giải pháp toàn diện góp phần nâng cao chuẩn sống của cư dân một cách chuyên nghiệp và hiện đại. 

Hiện trên thị trường xuất hiện nhiều công ty ứng dụng các mô hình kinh doanh mới thông qua cuộc đua công nghệ hay còn gọi là PropTech, đưa ra nhiều loại hình để người mua tối ưu hóa giải pháp đầu tư.

Để đón đầu, tiếp cận những xu hướng này, DKRA Vietnam cũng đã đầu tư mạnh mẽ cho cơ sở hạ tầng công nghệ, cải thiện môi trường làm việc để nhân viên có thể tiếp cận với khách hàng hiện đại hơn, nhanh chóng hơn. Đặc biệt, việc ứng dụng các công cụ hỗ trợ này sẽ giúp cải thiện thời gian giao dịch nhà đất, giúp khách hàng tiếp cận thông tin cần thiết, tra cứu quy hoạch hay lịch sử các dự án một cách đúng đắn và nhanh chóng nhất.

• Lo ngại nguy cơ “bong bóng” bất động sản
• Chuyên gia dự báo giá bất động sản tăng mạnh trong 2022: Vì sao Kê Gà được gọi tên?