2022 Vẫn Là Năm Của Cổ Phiếu Bất động Sản Công Nghiệp

Bất chấp dịch, cổ phiếu dậy sóng năm 2021

Đợt bùng phát Covid-19 vào cuối tháng 4/2021 khiến nhu cầu khu công nghiệp giảm, một số nhà đầu tư tạm dừng hoạt động khảo sát đầu tư và quyết định đầu tư cho đến hiện tại. Một số doanh nghiệp giảm quy mô đầu tư và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc sang Việt Nam ký hợp đồng và hoàn tất thủ tục đầu tư.

Trong khi đó, giá đất ghi nhận tiếp tục gia tăng. Theo JLL Việt Nam, giá đất trong quý III/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp miền Nam, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm 2020. Giá đất tại các khu công nghiệp miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1%.

Thậm chí, giá thuê đất tại một số khu công nghiệp đã tăng mạnh hơn mức trung bình. Cụ thể, giá thuê tại khu công nghiệp Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 26%; khu công nghiệp NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23%. Nguyên nhân do nhu cầu mở rộng của khách thuê hiện hữu và nguồn cung mới hạn chế.

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam JLL đánh giá, bất chấp tác động của đại dịch, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhờ sở hữu nhiều lợi thế như vị trí địa lý, thành công trong thu hút vốn FDI, chi phí cho thuế kho bãi, nhân công rẻ,…

Trên thị trường chứng khoán, thống kê của SSI Research cho thấy, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã tăng trưởng 62% trong năm 2021, đặc biệt là nhóm vốn hóa vừa và nhỏ.

Cổ phiếu TID của Tổng công ty Tín Nghĩa tăng trưởng mạnh nhất với 247% nhờ diện tích đất khu công nghiệp cho thuê tăng 96% và giá thuê tăng 12%. IDC của Tổng công ty IDICO cũng tăng 125% do kỳ vọng lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ tăng 117% trong năm 2022 và khả năng nới room nước ngoài từ 0% lên 49%.

Hay KBC của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tăng 146% từ thông tin khởi động dự án Khu đô thị Tràng Cát, cũng như việc tích cực mở rộng quỹ đất của Công ty tại các khu công nghiệp trọng điểm. Các cổ phiếu khác như SZC, ITA, DTD, DPR và BCM cũng tăng 62 - 153%. Riêng NTC có mức tăng ít nhất ngành là 32% do doanh thu từ hợp đồng cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm trước (trong khi dự án Khu công nghiệp NTC3 bị trì hoãn).

Ông Hà Tiến Hoàng, chuyên gia cao cấp Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo, trong năm 2022, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ là ngành “dẫn sóng” nhờ những thông tin tích cực về việc mở rộng đầu tư công của Chính phủ.

“Nhà đầu tư có thể tiếp tục kỳ vọng năm 2022 vẫn sẽ là năm của cổ phiếu bất động sản, song không phải cổ phiếu nào trong nhóm này cũng có thể bứt phá”, ông Hoàng nhìn nhận.

Động lực tăng trưởng năm 2022

Năm 2022, các chuyên gia đến từ SSI Research lạc quan rằng, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi, khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong năm 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.

Thông tin từ Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương cho thấy, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và Khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.

Ngoài ra, nhóm nghiên cứu cho rằng, khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.

Một lợi thế khác là giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20 - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Theo thống kê của Colliers, giá thuê tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia trung bình dao động trong khoảng 157 - 295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42 - 51% so với các trung tâm khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Đặc biệt, SSI Research ước tính, lợi nhuận ròng của khu công nghiệp sẽ phục hồi với mức tăng 18 - 26%. Động lực là tổng diện tích đất cho thuê tăng từ 15 - 20% mỗi năm. Cụ thể, lợi nhuận của NTC, BCM, LHG và KBC ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Các khu công nghiệp hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao. Ngoài ra, giá đất cho thuê khu công nghiệp ước tính tăng từ 8 - 9% tại miền Nam và từ 6 - 7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Từ những triển vọng tích cực, SSI nhận định cổ phiếu BCM và NTC sẽ là những cổ phiếu có tiềm năng tăng giá hấp dẫn. Trong đó, BCM với quỹ đất có sẵn 590 ha, cùng với các liên doanh lớn như VSIP và Warburg Pincus. Ngoài ra, quỹ đất thương mại rộng 648 ha tại thành phố mới Bình Dương và Khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước cũng góp phần nâng kỳ vọng biên lợi nhuận gộp đạt mức 43%.

Với NTC, doanh nghiệp sở hữu khu công nghiệp NTC3 có tổng diện tích đất 345 ha, tổng vốn đầu tư là 1.485 tỷ đồng. SSI ước tính tăng trưởng lợi nhuận ròng năm 2022 của NTC sẽ đạt 3 con số, ở mức 906 tỷ đồng, tăng 207% so với năm 2021, chủ yếu từ việc cho thuê 50 ha trong khu công nghiệp NTC3 với giá 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

Còn theo luận điểm đầu tư của ông Hoàng Minh Thắng, chuyên gia cao cấp VDSC, các cổ phiếu như LHG, PHR và KBC có dư địa tăng trưởng tốt, doanh nghiệp có dự phóng lợi nhuận tiềm năng và sẽ là điểm nhấn đầu tư trong nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm 2022.

Chuyên gia ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm tới của LHG đạt lần lượt 907 tỷ đồng và 369 tỷ đồng nhờ việc tăng trưởng doanh số bán đất, cùng với tăng giá thuê đất. Đối với PHR, lãi ròng có thể đạt 1.243 tỷ đồng, tăng 150% so với năm 2021 đến từ việc doanh nghiệp sở hữu đất cao su có khả năng chuyển đổi thành đất khu công nghiệp.

Những tiềm năng về quỹ đất và hưởng lợi từ những dự án lớn sẽ giúp cổ phiếu KBC có dư địa tăng trưởng tốt trong năm 2022. Nhất là việc đàm phán bán buôn 50 ha đất Tràng Cát có thể giúp KBC dự thu 10.000 - 12.000 tỷ đồng.