4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ ...

1. Trang chủ >
2. Tài Chính - Ngân Hàng >
3. Tài chính doanh nghiệp >

4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (642.66 KB, 150 trang )

dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép vềmặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu đượccủa sự ước tính giá trị thị trường.Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở các mặtsau đây:- Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khinó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho mộtngười cụ thể);- Về mặt pháp luật, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhấtkhi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.Ở ví dụ trên ta thấy ngôi biệt thự đã được bán cho người trả giá là 5,4 tỷ đồngtrong điều kiện tự nhiên, người mua muốn mua và người bán sẵn sàng bán. Sau khimua được ngôi nhà này với giá 5,4 tỷ đồng thì người chủ sở hữu mới đã cho thuê vớimức là 7 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, họ không thấy thoả mãn với việc cho thuê này vàhọ tính toán rằng họ sẽ sửa ngôi nhà bằng cách xây thêm 2 tầng nữa để kinh doanh kháchsạn (trong hiện tại, ngôi nhà được xây dựng 3 tầng) và mỗi tháng họ sẽ thu được 15 triệuđồng. Họ có thực hiện được phương án giả định này hay không? Trong khi Quy định củathành phố về việc xây dựng tại khu đất này là không được phép xây nhà quá 3 tầng. Vậy,họ không thể thực hiện được phương án mà họ giả định và Quy định của thành phố vềviệc xây dựng nhà tại khu vực Tây Hồ này chính là tính pháp lý.Ngoài ra, mặc dù không có tính pháp lý nhưng những quy ước có tính thông lệhay tập quán xã hội cũng cần được tôn trọng như:Chúng ta không thể giả định rằng trên khu đất của Chùa Quốc Khánh là mộtkhu vui chơi giải trí để tính giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này.Hiện nay, chúng ta chỉ có thể thừa nhận giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất củakhu đất này chính là việc xây dựng Chùa Quốc Khánh vì ngoài giá trị về mặt kinh tếthì chúng ta có thể thấy được nó còn có giá trị về mặt tinh thần, giá trị về văn hoá, lịchsử của dân tộc.- Về mặt sử dụng, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhấtkhi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thunhập ròng trong tương lai là cao nhất.- Về mặt thời gian, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhấtkhi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.- Về mặt hiện thực: Tài sản được sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điềuTrang 18kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản. Tài sản đó phải đặttrong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụngtài sản dựa theo chi phí cơ hội của riêng mình. Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính chấtkhả thi về mặt tài chính.Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đó thể hiện khả năng sử dụngtốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩmđịnh giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứkhông phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là caonhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốtnhất quyết định giá trị thị trường của tài sản. Yêu cầu của nguyên tắc- Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản vànhững lợi ích của việc sử dụng nó (thẩm định viên phải giả định được tình huống sửdụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính).- Thẩm định viên phải khẳng định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất giá trị của tài sản.1.4.2 Nguyên tắc thay thếVí dụ 1.2: Trước khi mua được ngôi biệt thự ở Tây Hồ với giá 5,4 tỷ đồng nhàđầu tư này đã tìm rất nhiều các ngôi nhà khác gần đó. Cuối cùng họ tìm được 2 ngôibiệt thự tương tự nhau về tất cả các yếu tố theo yêu cầu của họ đặt ra như về diện tích,chiều rộng, chiều dài, thiết kế... Tuy nhiên, một ngôi biệt thự được đồng ý bán với giá5,4 tỷ đồng và một ngôi nhà được đồng ý bán với giá là 5,6 tỷ đồng. Họ sẽ chọn muangôi biệt thự nào? Họ đã quyết định mua ngôi biệt thự có giá giao bán là 5,4 tỷ đồng. Cơ sở của nguyên tắcNhững người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sảnnào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể mua một sản phẩm tương tự như vậy. Nội dung của nguyên tắcKhi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn giá trị cao nhất của một tài sản khôngvượt quá chi phí để có một tài sản tương tự với điều kiện không có sự chậm trễ quámức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Yêu cầu của nguyên tắc- Thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuấtcủa các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá để lấy đó làm cơ sở so sánh và xácđịnh giới hạn cao nhất của giá trị tài sản cần định giá.Trang 19- Thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnhsự khác biệt giữa các loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánhvới nhau về giá cả, về chi phí sản xuất.Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá tài sản mà cònđược sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.Ví dụ 1.3: Trước khi quyết định mua ngôi biệt thự ở Tây Hồ, nhà đầu tư này đãcân nhắc với số tiền trên thì họ sẽ đầu tư vào lĩnh vực khác. Sau khi tính toán, xem xéttính chất để thay thế hay so sánh giữa hai cơ hội hay hai tài sản này là: Tốc độ tăngvốn, lãi, tiền cho thuê, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng thì họ đãquyết định chọn mua ngôi nhà trên.1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai Cơ sở của nguyên tắcXuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản. Nội dung của nguyên tắcGiá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sảnmang lại cho nhà đầu tư Yêu cầu của nguyên tắc- Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vàocác khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.- Thẩm định viên phải thu thập những chứng cứ của thị trường ở thời điểm gầnnhất (chứng cứ về giá cả, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu…) của các tài sản tương tự đểtiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản.Ví dụ 1.4: Khi chúng ta mua một xe ô tô để đi thì mức độ quan trọng có sựkhác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi ích tương lai của việc sở hữu chiếc ôtô là yếu tốrất định tính, rất khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị, song có thể dựa vào giá thịtrường để ước tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế. Nhưng khi chúng ta mua mộtxe ô tô để cho thuê thì ta có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để địnhlượng về giá trị tài sản.1.4.4 Nguyên tắc đóng gópVí dụ 1.5: Trên thị trường đang giao bán một ngôi nhà tương tự ngôi biệt thự ởtrên nhưng khác ở chỗ là ngôi nhà này có thêm sân vườn và được bán với giá 5,6 tỷđồng, trong khi ngôi biệt thư trên chỉ được bán với giá 5,4 tỷ đồng. Nhìn vào đây ta cóthể thấy phần đóng góp của sân vườn thừa nhận là 200 triệu đồng trong khi chi phí xâydựng chỉ hết 100 triệu đồng . Cơ sở của nguyên tắcTrang 20Khi kết hợp các tài sản với nhau thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trịcủa các tài sản đơn lẻ.Như ví dụ trên: Khi kết hợp ngôi nhà với sân vườn thì thành ngôi nhà có sânvườn và nó có giá là: 5,6 tỷ đồng. Trong khi nếu tính giá trị đơn lẻ của hai tài sản chỉlà 5,5 tỷ đồng. Chúng ta có thể thấy rõ rằng khi có sân vườn thì giá trị của ngôi nhà đãđược tăng lên rất nhiều so với việc không có sân vườn. Nội dung của nguyên tắcGiá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vàosự vắng mặt hay góp mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên haygiảm đi là bao nhiêu. Yêu cầu của nguyên tắcKhi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ.1.4.5 Nguyên tắc cung cầu Cơ sở của nguyên tắcCăn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vàogiá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệnghịch với yếu tố cung.Ở ví dụ trên, giả sử nhà đầu tư quyết định bán ngôi biệt thự họ vừa mua với giá5,5 tỷ đồng vì họ nhận định rằng giá tại thời điểm này là cao nhất. Một trong nhữngyếu tố tác động đến giá cả chính là nhu cầu mua nhà của người dân tăng cao. Nội dung của nguyên tắcĐịnh giá tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu. Trên thịtrường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng, là sự thừa nhận có tính khách quancủa thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung vàcầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tàisản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tàisản cần thẩm định giá. Yêu cầu của nguyên tắcThẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với cácgiao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xácminh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trịphi thị trường. Ví dụ: Chứng khoán sau khi được niêm yết thường có giá cao hơn docầu cao hơn, mặc dù tình hình sản xuất kinh doanh, thu nhập của công ty nói chungkhông có gì thay đổi.Trang 21CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1Câu 1: Phân tích khái niệm giá trị tài sản. Hãy nêu những cơ sở giá trị trongđịnh giá tài sản.Câu 2: Phân biệt các khái niệm: giá trị, giá cả, chi phí.Câu 3: Giải thích khái niệm giá trị thị trường của IVSC. Giá trị thị trường cónhất thiết hình thành trong thị trường cạnh tranh hay không?Câu 4: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Nhận diện các yếu tốnày có ý nghĩa gì đối với thẩm định viên?Câu 5: Nêu các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường. Tuân thủnguyên tắc đó thẩm định viên cần phải làm gì?Trang 22CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN2.1.1. Bất động sản2.1.1.1 Khái niệm về bất động sảna. Khái niệmBất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:+ Đất đai+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luậtb. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản- Cố định về vị trí:+ Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoákhác. Đối với các hàng hoá khác, có thể dễ dàng di chuyển đến các địa điểm nhưng vớiBĐS thì không thể di dời được. Các chủ thể muốn tham gia giao dịch, trao đổi BĐSphải đi đến nơi có hàng hóa BĐS.+ Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (như siêu thị – chợ) để trưng bàynhư các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hìnhảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.+ Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địaphương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trịkhác nhau.- Tính bền vững:Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi cóthiên tai, xói lở, vùi lấp. Các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xâydựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trămnăm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền vững của BĐS được thể hiện ở tuổi thọ của vậtkiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tếchấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổithọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúcTrang 23và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sửdụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợiích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý. Thực tế, cácnước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chấtsử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 nămv.v.. Chính vì tính chất lâu vững của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi,không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đíchkhác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng.- Tính khan hiếm:Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếmcủa đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai làgiới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v..- Tính khác biệt:Do BĐS có tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nênnó có tính khác biệt. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theomột thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạonhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khácbiệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v...- Có giá trị lớn:Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phíxây dựng các công trình trên đất là rất lớn từ đó đặt ra vấn đề:+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.+ Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh, thế chấp.+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khuvực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp, sự hấp dẫn và giátrị của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.2.1.1.2. Phân loại bất động sảnBĐS là một loại tài sản có giá trị lớn, việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nướccó chính sách quản lý và sử dụng một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tếTrang 24và xã hội. Nó cũng là cơ sở quan trọng để các nhà đầu tư xem xét các cơ hội đầu tưđánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS. BĐS được phân loại theo các tiêu thức sau:* Theo đặc tính vật chất- Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: Hệ thống điện lưới, điệnthoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí gas,hệ thống cứu hoả…+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: Điềuhoà, thang máy, chống trộm tự động…- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:+ Vườn cây lâu năm+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao+ Các công trình khai thác mỏ...* Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: Đất đai và công trìnhkiến trúc trong đó:- Đất đai: Theo điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sửdụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: Đồng bằng, trung du và miềnnúi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệpvà chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm chia thành các loại:Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại, gồm:+ Đất trồng cây lâu năm.+ Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác.+ Đất rừng sản xuất.+ Đất rừng phòng hộ.+ Đất rừng đặc dụng+ Đất nuôi trồng thuỷ sản.+ Đất làm muối.+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:+ Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị.Trang 25+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đất xây dựng khu công nghiệp,xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựngcác công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích côngcộng, đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trìnhcông cộng khác theo quy định của Chính phủ.+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.+ Đất có các công trình là: Đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thời họ.+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.Nhóm đất sử dụng: Chưa xác định được mục đích sử dụng.Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1, 2, 3, … hoặc vị trí:số 1, số 2 …Ngoài ra, theo tính chất pháp lý BĐS: BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thờihạn. Theo khả năng phát triển: BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển.- Công trình kiến trúc có 5 loại:+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:Tuỳ thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường ngườita có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: từ hạng I đến hạng IV. Hạng 4 làloại có chất lượng sử dụng tốt nhất.Tuỳ thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và củacác kết cấu chính như: Cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chia ở thành 4 cấp:Cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II: Trên 50 năm; cấp III: Trên 20 năm;cấp IV: Dưới 20 năm.+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: Nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khucông nghiệp.+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: Cửa hàng cho thuê, chợ, trungtâm thương mại…+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tuỳ thuộc vào các điều kiện vật chất, chấtlượng phục vụ, cảnh quan môi trường … mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao.+ Công trình kiến trúc khác: Nhà thờ, bệnh viện, trường học…2.1.1.3. Quyền của chủ thể đối với bất động sảnTrang 26Ở đây ta chỉ xét đến bất động sản là đất đai và các công trình. Quyền của chủthể đối với hai loại bất động sản này cụ thể như sau:- Đối với đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giaođất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định.+ Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết địnhhành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất, đây làhình thức chiếm giữ cao nhất.Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng(có thể ngắn hạn hoặc dài hạn) cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Những hợpđồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vôthời hạn.- Đối với các công trình+ Quyền sở hữu: Quyền này phát sinh khi cá nhân, tổ chức được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất thì sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuêtheo hợp đồng.2.1.2. Thị trường bất động sản2.1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sảna. Khái niệm thị trường bất động sảnThực tế, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS như:- Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và ngườibán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.- Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giaodịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thểphân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khácnhau...- Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất- Thị trường BĐS là thị trường mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyểnnhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.- Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tạimột địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.Như vậy có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồmcác giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.b. Đặc điểm của thị trường bất động sảnTrang 27Có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, mặc dù có thể cònnhững quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của loại thị trường này cầnđược thừa nhận là:* Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịchBĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thểđưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch màthường phải qua ba khâu chủ yếu: Đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa,đăng ký pháp lý.Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, các động tháithị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàmphán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩmđịnh viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp.* Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vựcBĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thịhiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thịtrường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùngmiền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng khôngthể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địaphương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa cácvùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hộikhác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thịtrường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôiđộng hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..* Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảoĐặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chiphối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hộitrong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địaphương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bánthường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trườngBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêuphát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trườngTrang 28

Xem Thêm

Tài liệu liên quan

• Giáo trình định giá tài sản
  • 150
  • 7,558
  • 35
• Kế toán tiêu thụ và xác định kết quả kinh doanh tại Công ty Vật tư kỹ thuật Xi măng
  • 70
  • 587
  • 1
• Hoàn thiện kế toán lưu chuyển hàng xuất khẩu tại Công ty XNK Intimex
  • 59
  • 81
  • 0
• Kế toán doanh thu và xác định kết quả kinh doanh tại Công ty cổ phần Sông Đà và xí nghiệp 11.3
  • 86
  • 523
  • 2
• Kế toán tiền lương và các khoản trích theo lương tại Công ty XNK mỹ nghệ Thăng Long
  • 55
  • 240
  • 4
• Thực trạng tổ chức công tác kế toán tài sản cố định hữu hình tại Công ty Giao nhận kho vận ngoại thương
  • 65
  • 537
  • 0
• Hoàn thiện công tác kế toán tài sản cố định tại Công ty cổ phần Sông Đà 11
  • 86
  • 373
  • 0
• Hoàn thịên công tác kế toán tiền lương và các khoản trích theo lương tại Công ty cổ phần Dược phẩm trung ương 2
  • 65
  • 380
  • 0
• Hoàn thiện công tác kế toán nguyên vật liệu tại Công ty cổ phần Dược phẩm trung ương 2
  • 79
  • 458
  • 2
• Bàn về chế độ kế toán chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại
  • 32
  • 3
  • 4
• Hoàn thiện kế toán nguyên vật liệu tại Công ty cổ phần Xây dựng số 2 Thái Nguyên
  • 66
  • 539
  • 3

Tải bản đầy đủ (.doc) (150 trang)

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

(1.15 MB) - Giáo trình định giá tài sản-150 (trang) Tải bản đầy đủ ngay ×