Bài 1: Quản Lý, Sử Dụng đất Công-thực Trạng Và Giải Pháp

Ở Việt Nam, đất công bao gồm là đất chưa sử dụng, đất nhà nước chưa giao chưa cho thuê, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất do các tổ chức của nhà nước sử dụng. Ngược lại, đất tư là đất do các tổ chức kinh tế không thuộc sở hữu nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.

Từ góc độ giá trị đất đai, nguồn lực đất công luôn được dễ dàng chuyển thành nguồn lực tài chính quốc gia với nhiều biện pháp làm tăng giá trị đất công hoặc sử dụng giá trị đất công thay cho vốn tài chính.

Còn nhiều vướng mắc

Tại thời điểm trước cổ phần hóa có trên 12.000 doanh nghiệp nhà nước, đến nay chỉ còn gần 60 doanh nghiệp, vậy số đất đai, tài sản của doanh nghiệp này đi đâu? Đóng góp cho ngân sách bao nhiêu?... Đó là những băn khoăn của Tiến sỹ Hoàng Đình Cường, chuyên gia Ngân hàng thế giới tại Hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về kinh tế đất” diễn ra đầu tháng 7/2018, tại Hà Nội.

Trải qua các thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý, sử dụng đất đai dường như chưa theo kịp, luôn bộc lộ các vấn đề lớn, gây bức xúc, thất thoát, lãng phí. Cụ thể việc thu hồi đất là nhu cầu tất yếu để phát triển hạ tầng, phục vụ các nhu cầu, sản xuất, kinh doanh và dân sinh luôn chậm trễ, tốn kém và không thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của người có đất bị thu hồi dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại phổ biến và kéo dài.

Đồng thời, việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp rất khó khăn, việc giao đất, cho thuê đất hầu hết không thông qua “đấu giá” công bằng, minh bạch. Giá đất giao và cho thuê thấp rất xa so với giá trên thị trường dẫn đến thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Đất không sử dụng và sử dụng đều không đúng mục đích, bị lợi dụng để cho thuê lại vẫn còn nhiều ngay cả ở các đô thị lớn mặc dù đã được Chính phủ tổ chức sắp xếp lại.

Về việc chuyển giá trị đất công thành vốn tài chính, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay, việc giao đất công có thu tiền hoặc cho thuế đất công trả tiền một lần ở Việt Nam đang chiếm tới 85% nguồn thu từ đất, có ý nghĩa rất quan trọng đối với ngân sách địa phương. Tuy vậy, hệ thống thu từ giá trị đất công vẫn còn bộc lộ nhiều nhược điểm, việc nhà nước giao đất công, cho thuê đất công trực tiếp cho nhà đầu tư tư nhân đã được chỉ định với các quyết định hành chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được đánh giá chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng. Thực tế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định chỉ bằng khoảng 30% giá trị thị trường.

Việc sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị khi chuyển một số đơn vị sự nghiệp đông người, các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ngoài đô thị, bố trí lại trụ sở các cơ quan nhà nước đã trở thành chủ trương lớn, nhưng việc thực hiện chưa đảm bảo minh bạch về giá trị. Đất công của cơ sở cũ được chuyển nhượng cho các dự án đầu tư đều không thông qua đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Luật Đất đai cũng không có quy định nào liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị. Ngoài ra, việc quản lý đất công và khung pháp luật đất công không rõ ràng, theo pháp luật hiện hành, đất công phi nông nghiệp được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý, đất công nông nghiệp lại giao cho UBND cấp xã để quản lý. Do vậy, việc quản lý nói trên chính là một trong những nguyên nhân làm cho giá trị đất công bị suy giảm và khó quy hoạch sử dụng đất đồng bộ.

Cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai về “đất công”

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, trước hết cần bổ sung khái niệm “đất công” vào Luật Đất đai bao gồm đất chưa sử dụng; đất nhà nước chưa giao, chưa cho thuê; đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất do các tổ chức của nhà nước sử dụng... Đồng thời, nâng cao năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất, chuyển sang hình thức doanh nghiệp nhà nước, chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp toàn bộ đất công, kế cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất công được quy hoạch để đưa vào sử dụng nhằm điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm đất đai cho các nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và cộng đồng dân cư sử dụng.