Bài 3: Nhà đầu Tư Không Có Quyền Sở Hữu, Chủ đầu Tư Dễ Lừa đảo

(Xây dựng) - Lĩnh vực bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi phải sống chung với dịch bệnh, nhà đầu tư cũng đang loay hoay tìm những hướng đầu tư mới. Hình thức đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain (gọi là “Blockchain Bất động sản”) được quan tâm không chỉ bởi nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư dự án cần bán hàng thông qua nền tảng này.

Để làm rõ về tranh cãi giữa hai quan điểm Blockchain Bất động sản - “Bước tiến công nghệ” hay chỉ là “Trò lừa thế kỷ”, cũng như việc nắm vững hành lang pháp lý là cơ sở để các bên quyết định tham gia vào mô hình hoặc không. Phóng viên Báo điện tử Xây dựng tiếp tục thực hiện cuộc phỏng vấn với anh Trần Vũ - Chuyên gia phân tích, đơn vị Nghiên cứu Thị trường bất động sản độc lập - SPE.R để làm rõ về bản chất và xu hướng cũng như tình trạng của mô hình đầu tư mới này tại Việt Nam.

Xu hướng Việt Nam nên sớm áp dụng nếu không muốn bị tụt hậu

PV: Dưới góc nhìn là nhà nghiên cứu thị trường, anh đánh giá như thế nào về mô hình mã hóa bất động sản áp dụng công nghệ Blockchain?

Anh Trần Vũ: Đầu tiên chúng ta cần hiểu Blockchain là một công nghệ lưu trữ và theo dõi bất cứ thứ gì, từ giao dịch ngân hàng, hồ sơ y tế, quyền sở hữu đất đai… một cách công khai, minh bạch và chính xác. Bởi với đặc tính đặc trưng của nó là dữ liệu không thể chỉnh sửa và lưu trữ thông tin phi tập trung, Blockchain là một dạng công nghệ sổ cái phân tán và phi tập trung, trong đó lưu giữ các bản ghi kỹ thuật số được cập nhật liên tục và độc lập bởi người tham gia trên mạng. Blockchain được thiết kế để chống giả mạo và tạo ra các bản ghi sổ cái cuối cùng, dứt khoát và bất biến.

Hiện tại, trên thế giới đã áp dụng Blockchain vào nhiều lĩnh vực và tôi nghĩ đây là xu hướng mà Việt Nam sẽ phải sớm áp dụng nếu không muốn bị tụt hậu so với thế giới.

Việc mã hoá bất động sản thành tài sản số và áp dụng Blockchain sẽ giúp cơ quan Nhà nước dễ dàng quản lý nhờ tính minh bạch của nó, người mua và người bán dễ dàng tiếp cận và kết nối với nhau. Mặt khác, Blockchain sẽ loại bỏ phần lớn các khâu trung gian và các thương vụ mua bán luôn được công khai. Điều tuyệt vời nhất mà công nghệ Blockchain mang lại đó là các giao dịch được thực hiện trực tuyến và thông qua các điều kiện lập trình, điều này tạo ra cơ hội mua và bán không bị cản trở bởi địa lý và dịch bệnh.

Mr. Trần Vũ, Co-Founder/Producer, đơn vị Nghiên cứu và Phân tích thị trường bất động sản độc lập - SPE.R.

PV: Cụ thể, nó hoạt động theo cơ chế như thế nào?

Anh Trần Vũ: Tại Việt Nam, việc áp dụng Blockchain mới chỉ giới hạn dưới hình thức Tokenize Bất động sản, nghĩa là người ta chia nhỏ bất động sản ra rồi Token hóa nó. Nếu có 1 căn nhà 100m2 được định giá 3 tỷ, được chia nhỏ thành 1.000 đơn vị, mỗi đơn vị tương ứng 0,1m2 như vậy là có 1.000 token, mỗi token trị giá 3 triệu đồng. Những người mua 1.000 Token (mỗi người được quyền sở hữu nhiều token) là đồng sở hữu căn nhà đó, không thuộc sở hữu của riêng ai.

Từ trước đến nay, trở ngại lớn nhất của đầu tư bất động sản chính là giá tiền thì công nghệ Tokenize giúp những người ít tiền cũng có thể “sở hữu” một phần bất động sản như họ ao ước.

Quay lại với câu chuyện về căn nhà, vì nó không thuộc sở hữu riêng nên sẽ được ủy quyền cho bên thứ 3 làm đơn vị quản lý (ở Việt Nam hiện tại thường là chủ đầu tư dự án bất động sản).

Nếu đơn vị thứ 3 dùng căn nhà để cho thuê hay thị trường tăng giá lên thêm 20% thì giá niêm yết của mỗi Token sẽ là 3,6 triệu. Lúc này người sở hữu token có thể lựa chọn giữ tiếp tục sinh lời hay bán qua hình thức p2p mà không cần trung gian. Sự khác biệt của Tokenize với hình thức mua chung truyền thống là như Trần Vũ đã nói ở trên, do tính chất không thể thay đổi và minh bạch của Blockchain thì sau khi bất động sản chia nhỏ, nó không thể tiếp tục được chia nhỏ để có thể bán cho nhiều người, tránh tình trạng lừa đảo một cổ phần bán cho nhiều người cùng lúc.

Rủi ro và những điều nhà đầu tư cần lưu ý

PV: Dưới góc nhìn và am hiểu cá nhân, hình thức này có những rủi ro nào và nhà đầu tư nên lưu ý gì?

Anh Trần Vũ: Các rủi ro trong hình thức này theo Vũ có những điều cần lưu ý như sau:

Thứ nhất, về mặt Pháp luật chúng ta chưa có hành lang pháp lý về công nhận sở hữu bất động sản Tokenize. Nếu có sự cố thì người sở hữu Token sẽ không dc pháp luật bảo vệ. Nhìn lại bài học Condotel hay Officetel vẫn chưa có thì đầu tư bất động sản Token vẫn là câu hỏi lớn về mặt pháp lý.

Thứ hai, sự phụ thuộc vào đơn vị quản lý: Nếu đơn vị quản lý có thể làm tăng giá trị bất động sản (cho thuê, chào bán lại…) thì tốt. Ngược lại nếu họ vô trách nhiệm để hư hại thì giá trị tài sản sở hữu sẽ giảm.

Nếu sàn giao dịch hay công ty quản lý đó tuyên bố phá sản thì chủ sở hữu tài sản là Token cũng khó lòng rút vốn, khả năng mất tiền. Hay thậm chí bên thứ 3 đó đem căn nhà đi bán thì người sở hữu Token vẫn mất trắng.

Cũng phải tính đến trường hợp, khi bắt đầu xây dựng nhà hay mua mảnh đất, chủ đầu tư dự án có thể Tokenize nó để gọi vốn. Nhưng đang xây giữa chừng để đó, chậm tiến độ hoặc có vướng mắc về thủ tục (điều này rất phổ biến ở các dự án tại Việt Nam) thì đồng Token trở nên vô giá trị và mất thanh khoản.

Vì ứng dụng công nghệ Blockchain, người tham gia không thể dùng VND để giao dịch mà phải đổi thành một đồng tiền cụ thể có giá trị ổn định được gọi là Stable coin. Trong trường hợp bên trên nếu mỗi Stable coin bằng 1 triệu đồng thì người mua phải mua 3 Stable coin để sở hữu 1 một Token. Nếu có Ngân hàng tham gia cụ thể để có được đồng chuyển đổi thì tốt nhưng ở Việt Nam hiện tại thì luật pháp cũng chưa cho thực hiện việc này.

Đầu tư bất động sản nhưng không có quyền sở hữu bất động sản, dễ biến tướng, khó thu hồi vốn.

PV: Vì là hình thức mới mẻ dưới hình thức công nghệ, nên có nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại. Liệu đây có phải là chiêu trò của môi giới hay là một hình thức đa cấp và liệu nó có bị biến tướng hay không?

Anh Trần Vũ: Vũ cho rằng Blockchain vẫn là xu hướng tiếp theo trong giao dịch bất động sản mà chúng ta vẫn phải áp dụng trong tương lai xa. Còn hình thức Tokenize bất động sản hiện tại tại Việt Nam chỉ đơn giản là hình thức mua chung chưa được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Đồng Stable coin lên xuống theo thị trường và không có ai kiểm soát nó. Nếu đối tượng kiểm soát giá của nó là chính chủ đầu tư thì khác gì “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Lúc này muốn không đa cấp biến tướng cũng khó.

Như Trần Vũ nói từ đầu, bất động sản Blockchain tại Việt Nam hiện tại là hình thức mua chung được số hóa và ủy quyền. Vậy nên người tham gia không có quyền sở hữu bất động sản thực sự mà chỉ có quyền đầu tư theo cổ phần. Nếu một cá nhân nào đó muốn sở hữu toàn bộ số cổ phần của mảnh đất để ở chẳng hạn thì phải mua hết toàn bộ số Token, việc thu mua sẽ đẩy giá Token lên theo quy luật cung – cầu và giá sở hữu lô đất sẽ cao hơn giá thị trường.

Nếu trong hợp đồng điện tử quy định hình thức bỏ phiếu trong việc mua bán lô đất thì nhóm nắm 51% Token bình chọn bán giá rẻ cho người quen họ cài vào thì nhóm nắm 49% sẽ thiệt hại.

Nếu chi ra vài triệu hoặc vài chục triệu sẽ khiến người mua nảy sinh tâm lý chủ quan. Một bất động sản giá 2 tỷ chia ra 1.000 lần bán giá 3 triệu đồng 1 token cũng dễ hấp thụ vì số tiền nhỏ. Nếu chủ đầu tư có lừa đảo thì mất tiền ít cũng không ngại đi kiện mà mang tâm lý thôi kệ cũng là bài học. Đây chính là nguyên nhân tạo điều kiện rất tốt cho chủ đầu tư nếu họ muốn lừa đảo.

Việc áp dụng Tokenize vào lĩnh vực bất động sản sẽ giúp chủ đầu tư dễ gọi vốn hơn, dễ huy động vốn bằng cách chia nhỏ sản phẩm. Nhưng đầu tư bất động sản khi mình không phải là chủ sở hữu thì ai cũng muốn được hoàn vốn nhanh nhất và sớm nhất, mà khả năng hoàn vốn thì vẫn còn là câu hỏi chưa có lời đáp.

PV: Xin trân trọng cảm ơn Anh!

Bài 4: Cộng đồng mạng xã hội bất động sản nói gì về Blockchain Bất động sản?

Bài 5: Chặn dòng tiền ngàn tỷ có nguy cơ gây bất ổn cho xã hội