Bất động Sản Nghỉ Dưỡng Là Gì? Phân Tích Tiềm Năng Và Thách Thức

Bất động sản nghỉ dưỡng là một khái niệm khá mới. Vì vậy, trước khi bắt đầu phân tích về bất động sản nghỉ dưỡng, chúng ta cần hiểu rõ hai khái niệm bất động sản và khu nghỉ dưỡng là gì.

Bất động sản là gì?

Bất động sản được hiểu là những tài sản bất động, không di dời được và gắn liền vĩnh viễn với mặt đất, điển hình là đất đai, nhà cửa.

Trích theo điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 đã quy định những tài sản được xem là bất động sản, bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Đối với những tài sản gắn do con người tạo ra (túp lều, cây,...) hoặc hình thành sẵn có trong thiên nhiên (hầm, khoáng vật...) chỉ được xem là bất động sản khi chúng vẫn còn gắn liền với đất. Nếu đã tách rời khỏi đất đai thì chúng được xem là động sản.

Khu nghỉ dưỡng là gì?

Khu nghỉ dưỡng là loại hình công trình được xây dựng độc lập thành nhiều khối hoặc khu phức hợp bao gồm căn hộ, biệt thự,... ở các khu vực gần thiên nhiên, có cảnh quan đẹp, không gian rộng, yên tĩnh, cách xa khu đô thị, khu dân cư, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người dân. Các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam thường nằm ở ven biển Phú Quốc, Phan Thiết, Côn Đảo, Nha Trang, Đà Nẵng…

Khu nghỉ dưỡng được chia thành 3 loại:

- Khu nghỉ dưỡng khép kín (Destination resort): là khu nghỉ dưỡng đáp ứng đầy đủ các dịch vụ đáp ứng cho nhu cầu ăn uống, giải trí, mua sắm, spa,... để du khách có thể thoải mái nghỉ dưỡng mà không cần di chuyển đi bất cứ nơi nào khác.

- Khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort): khu nghỉ dưỡng tích hợp đầy đủ các tiện ích, đa dạng các loại hình dịch vụ giải trí, khu mua sắm và nhà hàng cao cấp. Bên cạnh đó khu nghỉ dưỡng còn sở hữu đa dạng các loại hình sản phẩm biệt thự ven biển, nhà phố thương mại shophouse,... để đáp ứng mọi nhu cầu của khách du lịch.

- Khu nghỉ dưỡng tiện lợi (Property resort): là những khách sạn truyền thống được cải tiến, thêm các tiện ích - dịch vụ mới như sòng bài casino, khu triển lãm tranh, khu mua sắm,... để tạo sự tiện lợi cho du khách ghé thăm. Khu nghỉ dưỡng tiện lợi thường có diện tích nhỏ và không có tính khép kín.

Bất động sản nghỉ dưỡng là gì?

Bất động sản nghỉ dưỡng (tiếng anh là Resort Real Estate) là loại hình kết hợp giữa lưu trú và nghỉ dưỡng, thường được xây dựng ở những khu nghỉ dưỡng hoặc khu vực đang phát triển du lịch. Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thường thấy bao gồm căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi,...

Người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích cơ bản là để ở hoặc đầu tư kinh doanh. Nếu mua để kinh doanh, nhà đầu tư có thể lựa chọn tự quản lý vận hành hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh lưu trú nghỉ dưỡng. Phương án 2 thường được các nhà đầu tư ở Việt Nam áp dụng, họ chỉ cần chọn hợp tác với các nhà đầu tư lớn và uy tín, không tốn nhiều công sức cho việc quản lý tài sản nhưng vẫn có thể hưởng một phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh.

Tiềm năng thu hút đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Tốc độ tăng trưởng cao

Đứng trước sự phát triển của ngành du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay thì bất động sản nghỉ dưỡng được nhiều người đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam vào năm 2018 nước ta đón 15,5 triệu lượt khách quốc tế, gần 80 triệu lượt khách nội địa và Việt Nam vươn lên top 3/10 nước có chỉ số tăng trưởng cao nhất. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2019 đạt gần 18 triệu lượt. Tuy dịch bệnh diễn ra trong năm 2020 - 2021 khiến số lượng khách du lịch giảm sút đáng kể, nhưng số liệu tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch đến năm 2019 cũng báo hiệu cho đà phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm sắp tới.

Nhu cầu lớn

Khi đời sống kinh tế ngày càng phát triển kéo theo đó là nhu cầu hưởng thụ của người dân cũng ngày càng tăng. Các loại hình nghỉ dưỡng mới đang xuất hiện: nghỉ dưỡng để chữa bệnh, mua sắm, tâm linh,… Lý do trên trở thành nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng này.

Vận hành kinh doanh đơn giản

Nhờ sự phát triển công nghệ tiên tiến mà hiện nay các nhà đầu tư cũng không cần tốn quá nhiều thời gian cho việc tự vận hành kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của mình. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể chọn một hình thức kinh doanh phổ biến hơn là cho chủ đầu tư thuê lại. Lúc này chủ đầu tư sẽ đứng ra thực hiện tất cả các khâu trong vận hành kinh doanh từ việc kiếm khách đến lo các chi phí bảo dưỡng, bảo trì bất động sản nghỉ dưỡng. Việc hợp tác này sẽ giúp các nhà đầu tư an nhàn hơn những vẫn phát sinh dòng thu nhập đều đặn.

Thách thức đặt ra cho bất động sản nghỉ dưỡng

Bên cạnh những lợi ích sinh lời hấp dẫn, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc các nhà đầu tư cần tỉnh táo nhìn nhận những vấn đề khó khăn mà bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải, như:

Vướng mắc về pháp lý

Khi quyết định đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ai cũng mong sẽ được sở hữu lâu dài một “ngôi nhà thứ hai” yên bình, thư giãn với thiên nhiên. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành, sổ đỏ lâu dài chỉ cấp đất ở và đất nghĩa trang. Về phía các bất động sản nghỉ dưỡng, do phần lớn được xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ, vậy nên sổ đỏ được cấp chỉ có thời hạn khoảng 50 năm.

Ngoài ra, các quy trình cấp phép, thẩm định còn nhiều cập rập kéo theo tiến độ thi công của dự án bị trì trệ, chậm bàn giao cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư e ngại trong việc xuống tiền mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Vấn đề về môi trường

Để xây được một khu nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện nghi, chủ đầu tư cần phải sử dụng lượng quỹ đất rất lớn, đôi khi cần phải khai hoang để xây dựng. Thế nhưng ngành du lịch Việt Nam ngày càng khắt khe hơn với vấn đề bảo vệ môi trường, hạn chế các hoạt động du lịch ảnh hưởng đến cảnh quan sinh thái. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tìm vị trí xây dựng dự án và phát triển các loại hình giải trí để đáp ứng nhu cầu cho du khách.

Hạn chế giao dịch, tồn kho tăng cao mùa dịch

Trước đây một trong những thách thức của bất động sản nghỉ dưỡng là tính thanh khoản tốt, các nhà đầu tư lướt sóng liên tục mua đi bán lại dẫn đến giá khu vực bị đẩy lên rất cao, có nơi lên đến 140 - 150 triệu/m2.

Đến nay các giao dịch đã bớt sôi động, giá cũng chững lại do tình hình dịch bệnh kéo dài. Tuy nhiên bối cảnh này lại mở ra cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng một thách thức mới khi các dự án lần lượt cung cấp cho thị trường lượng hàng dồi dào nhưng lại thiếu người tiêu thụ.

Cần lưu ý gì khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

Địa điểm của dự án

Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Theo thống kê, có đến 90% các dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng ở vùng ven biển, đồi núi.

Tuy nhiên, để thu hút được du khách, địa điểm của dự án phải nằm ở vị trí trung tâm, sát bãi biển hoặc đồi núi có tầm nhìn đẹp, gần các tuyến giao thông như sân bay, cảng biển, đường cao tốc …để thuận tiện cho việc di chuyển.

Sự khác biệt của dự án

Để đầu tư thành công, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về tình trạng khan hiếm của loại hình bất động sản này tại địa điểm dự án được đề xuất xây dựng. Bởi đó là lý do quyết định tính cạnh tranh của bất động sản nghỉ dưỡng.

Khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, mỗi dự án khác nhau luôn mang đến những điểm khác biệt. Những dự án có đầy đủ các dịch vụ tiện ích công cộng, đặc biệt là sự khác biệt về chất lượng sản phẩm, hệ sinh thái, dịch vụ, môi trường, đầy đủ các khu vui chơi giải trí… chắc chắn sẽ thu hút lượng đông đảo du khách ghé thăm.

Đơn vị quản lý và phát triển dự án

Đây là yếu tố quan trọng vì nó liên quan đến uy tín của đơn vị quản lý. Một dự án được quản lý bài bản và chuyên nghiệp, cùng với dịch vụ chất lượng cao sẽ đảm bảo lượng du khách ổn định.