Cách Tính Phí Bảo Trì Căn Hộ Chung Cư Chính Xác Năm 2021

Mục lục

• Cư dân cần nắm rõ: Phí bảo trì chung cư là gì? Dùng khi nào? Tính ra sao?
  • 1. Phí bảo trì chung cư là gì? Có gì khác phí quản lý vận hành?
  • 2. Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?
  • 3. Phí bảo trì chung cư bao nhiêu?
  • 4. Cách tính phí bảo trì chung cư?
    • 4.1. Người mua hoặc thuê mua căn hộ
    • 4.2. Chủ đầu tư
  • 5. Phí bảo trì chung cư đóng khi nào?
  • 6. Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?
    • 6.1. Cư dân
    • 6.2. Chủ đầu tư
  • 7. Quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư
    • 7.1. Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư
    • 7.2. Trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư
  • 8. Tranh chấp phí bảo trì chung cư và cách giải quyết
  • 9. FAQ về phí bảo trì chung cư
    • 9.1. Bao lâu phải đóng phí bảo trì chung cư 1 lần?
    • 9.2. Phí bảo trì chung cư có phải xuất hóa đơn không?
    • 9.3. Ai quản lý quỹ bảo trì chung cư?
    • 9.4. Có thể không đóng phí bảo trì chung cư không?
    • 9.5. Nếu chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì thì sao?

Phí bảo trì chung cư luôn là vấn đề “nóng” được nhiều người sở hữu nhà chung cư quan tâm. Vậy phí bảo trì chung cư là gì? Cụ thể bao nhiêu? Tính như thế nào? Dùng ra sao?… Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết ở bài viết dưới đây!

• [Giải đáp] Cách sử dụng phí bảo trì chung cư đúng quy định
• [TỔNG HỢP TỪ A-Z] Điều bạn cần biết về phí bảo trì chung cư
• [TỔNG HỢP TỪ A-Z] Quy định về phí bảo trì chung cư
• Chế tài mới giải quyết nỗi lo tranh chấp quỹ bảo trì chung cư
• Tổng hợp quy định về bảo trì chung cư mà bạn cần biết

Cư dân cần nắm rõ: Phí bảo trì chung cư là gì? Dùng khi nào? Tính ra sao?

Phí bảo trì chung cư luôn là vấn đề nóng đối với cả cư dân và chủ đầu tư, bởi đây là khoản bắt buộc nhưng thường phát sinh tranh chấp trong quá trình quản lý. Theo Luật Nhà ở 2014 và các cập nhật mới, phí bảo trì được ấn định ở mức 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích giữ lại và chỉ dùng cho việc sửa chữa, bảo dưỡng phần sở hữu chung. 

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ phí bảo trì chung cư là gì, tính thế nào, ai phải đóng, dùng cho mục đích gì, cũng như các quy định và chế tài mới nhất để hạn chế rủi ro tranh chấp!

Tóm tắt nhanh nội dung bài:

• Phí bảo trì chung cư là gì?: Khoản tiền 2% giá trị căn hộ/diện tích giữ lại, dùng để duy tu, sửa chữa phần sở hữu chung (thang máy, PCCC, hạ tầng kỹ thuật…).Ai phải đóng?: Cả cư dân (khi nhận bàn giao căn hộ) và chủ đầu tư (cho phần diện tích giữ lại).
• Cách tính: 2% giá trị căn hộ hoặc 2% × (diện tích giữ lại × giá bán căn hộ cao nhất).
• Thời điểm nộp: Cư dân nộp khi nhận bàn giao; chủ đầu tư nộp khi bàn giao quỹ cho Ban quản trị.
• Ai quản lý?: Ban đầu do chủ đầu tư giữ, sau đó bàn giao cho Ban quản trị để quản lý công khai, minh bạch.
• Quỹ được dùng cho đâu?: Khoản phí này dùng duy nhất cho việc bảo trì phần sở hữu chung (thang máy, hành lang, hệ thống PCCC…), không được dùng cho chi phí vận hành thường nhật.

1. Phí bảo trì chung cư là gì? Có gì khác phí quản lý vận hành?

Phí bảo trì chung cư là khoản tiền bắt buộc cư dân và chủ đầu tư phải nộp để bảo dưỡng phần sở hữu chung của tòa nhà, ví dụ như: thang máy, hệ thống điện nước, hành lang, sân thượng và hệ thống phòng cháy chữa cháy. Khoản phí này giúp đảm bảo công trình hoạt động ổn định, giảm nguy cơ hư hỏng và kéo dài tuổi thọ của hạ tầng.

So sánh phí bảo trì và phí quản lý vận hành

Hai loại phí này thường bị nhầm lẫn, nhưng bản chất và mục đích sử dụng rất khác nhau:

Tiêu chí	Phí bảo trì	Phí quản lý vận hành
Mục đích	Bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung (kết cấu, thiết bị chung).	Vận hành thường nhật: bảo vệ, vệ sinh, chiếu sáng hành lang, quản lý chung cư.
Thời điểm thu / tần suất	Thu 1 lần khi bàn giao hoặc theo quy định luật (2%).	Thu hàng tháng hoặc theo chu kỳ đều đặn.
Phạm vi sử dụng	Chỉ để sửa chữa, thay thế phần chung, không được dùng cho chi phí vận hành.	Dùng cho các dịch vụ điều hành, bảo vệ, dịch vụ tiện ích.
Cơ sở định mức	2% giá trị căn hộ hoặc diện tích giữ lại (theo Luật Nhà ở 2014 & 2023).	Giá dịch vụ quản lý × diện tích sử dụng căn hộ/ phần khác. (Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và các quy định mới)

Điểm phân biệt cốt lõi: Phí bảo trì là khoản vốn lớn, dùng cho sửa chữa / thay thế – tính dài hạn. Phí quản lý là chi phí duy trì vận hành hàng ngày. Cư dân không thể dùng quỹ bảo trì để chi cho vệ sinh, bảo vệ, trừ những trường hợp đặc biệt đã được quy định.

2. Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?

Theo Khoản 2, Điều 109 Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng cho việc bảo trì phần sở hữu chung và không được dùng cho quản lý vận hành hoặc mục đích khác. Cụ thể, quỹ này được chi cho:

• Bảo trì hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị dùng chung (thang máy, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, PCCC…).
• Xử lý sự cố hạ tầng và duy tu các hạng mục công cộng.

Trường hợp tòa nhà phải phá dỡ, phần kinh phí chưa dùng hết được chuyển sang quỹ bảo trì của nhà chung cư mới hoặc hỗ trợ tái định cư cho cư dân.

3. Phí bảo trì chung cư bao nhiêu?

Theo Khoản 1, Điều 108, Luật Nhà ở 2014, phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích được bán/cho thuê mua. Khoản tiền này được chuyển vào quỹ bảo trì chung cư, do chủ đầu tư hoặc ban quản trị quản lý và chỉ được phép dùng cho đúng mục đích.

Điều này có nghĩa là:

• Nếu giá trị căn hộ là 1 tỷ đồng, phí bảo trì phải nộp là 20 triệu đồng.
• Nếu giá trị căn hộ là 2,5 tỷ đồng, cư dân cần nộp 50 triệu đồng.

Mức phí này được tính trực tiếp vào hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua và được thu một lần khi bàn giao căn hộ. Đây là nguồn vốn ban đầu để lập quỹ bảo trì phục vụ cho hoạt động duy tu tòa nhà trong dài hạn.

4. Cách tính phí bảo trì chung cư?

Phí bảo trì chung cư được tính dựa trên 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích sử dụng, theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Cách tính chia thành hai trường hợp:

4.1. Người mua hoặc thuê mua căn hộ

• Cách tính: Phí bảo trì = 2% × Giá trị căn hộ (hoặc diện tích thuê mua).
• Ví dụ: Nếu giá trị căn hộ là 1 tỷ đồng, phí bảo trì phải nộp là 20 triệu đồng.
• Chú thích: Giá trị căn hộ là giá ghi trong hợp đồng mua bán/thuê mua tại thời điểm bàn giao. Cư dân nộp một lần khi nhận bàn giao theo hợp đồng.

4.2. Chủ đầu tư

• Cách tính: Phí bảo trì = 2% × (Giá trị diện tích giữ lại × Giá bán căn hộ cao nhất).
• Ví dụ: Nếu căn hộ cao nhất có giá 4 tỷ đồng (tương đương 40 triệu/m²) và chủ đầu tư giữ lại 200 m², thì phí bảo trì phải nộp là: (40 triệu × 200 m²) × 2% = 160 triệu đồng.
• Chú thích: “Diện tích giữ lại” là phần căn hộ, shophouse, hoặc diện tích thương mại mà chủ đầu tư vẫn giữ sở hữu tại thời điểm bàn giao tòa nhà – nghĩa là không bán hoặc chưa bán/cho thuê mua cho bên thứ ba.

Như vậy, công thức tính phí bảo trì phụ thuộc vào giá trị thực tế của căn hộ hoặc diện tích giữ lại, chứ không cố định theo m². Đây là một cơ chế nhằm đảm bảo công bằng giữa cư dân và chủ đầu tư, đồng thời tạo đủ nguồn vốn cho quỹ bảo trì.

5. Phí bảo trì chung cư đóng khi nào?

Thời điểm đóng phí bảo trì được quy định rõ trong Điều 108 Luật Nhà ở 2014:

• Người mua hoặc thuê mua căn hộ: Nộp phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Khoản tiền này thường được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua.
• Chủ đầu tư: Luật chưa quy định thời điểm cụ thể, nhưng theo nhiều kiến nghị, chủ đầu tư nên hoàn tất việc nộp phí trong vòng 5 năm, trùng với giai đoạn kết thúc bảo hành công trình.

Điểm đáng lưu ý: Nếu cư dân chậm nộp phí, việc bàn giao hoặc cấp sổ hồng có thể bị trì hoãn. Ngược lại, nếu chủ đầu tư chậm nộp phí, Ban quản trị chung cư có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cưỡng chế để đảm bảo quỹ bảo trì được hình thành đúng luật.

6. Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?

Theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014, trách nhiệm đóng phí bảo trì chung cư thuộc về hai nhóm đối tượng chính: cư dân (chủ sở hữu căn hộ) và chủ đầu tư. Số tiền được đóng góp từ cả hai nhóm này hợp thành quỹ bảo trì chung cư để bảo dưỡng phần sở hữu chung.

6.1. Cư dân

Khi nhận bàn giao căn hộ, cư dân có nghĩa vụ đóng 2% giá trị căn hộ. Khoản phí này nhằm duy tu, nâng cấp hệ thống kỹ thuật và hạ tầng chung, giúp tòa nhà vận hành ổn định, giảm rủi ro hỏng hóc hay xuống cấp.

6.2. Chủ đầu tư

Chủ đầu tư cũng có trách nhiệm đóng phí bảo trì trong hai trường hợp:

• Đối với căn hộ đã bán hoặc cho thuê mua: phí bảo trì = 2% giá trị hợp đồng, được tính gộp vào giá bán/thuê mua mà cư dân thanh toán khi nhận bàn giao.
• Đối với phần diện tích giữ lại không bán/cho thuê mua: phí bảo trì = 2% × (diện tích giữ lại × giá bán 1 m² của căn hộ có giá cao nhất). Quy định này nhằm ngăn tình trạng chủ đầu tư kê khai giá thấp để giảm phí.

Như vậy, cả cư dân và chủ đầu tư đều là chủ thể phải đóng phí bảo trì, không thể đùn đẩy trách nhiệm cho bên còn lại.

7. Quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư

Phí bảo trì chỉ được sử dụng cho phần sở hữu chung, tuyệt đối không chi cho hạng mục riêng. Việc quản lý quỹ thuộc trách nhiệm Ban quản trị nhà chung cư (sau khi nhận bàn giao từ chủ đầu tư).

7.1. Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư

Theo Điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD, quỹ bảo trì được chi cho:

• Bảo trì kết cấu chịu lực và các không gian, thiết bị kỹ thuật dùng chung: khung, cột, tường, sàn, mái, thang máy, thang bộ, hành lang, đường thoát hiểm, hệ thống điện – nước – thông gió – thông tin liên lạc – PCCC…
• Bảo trì hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối trực tiếp với tòa nhà, trừ phần bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý.
• Các công trình công cộng trong khu nhà như sân chung, vườn hoa, công viên… nếu thuộc sở hữu chung.
• Bảo trì hệ thống thiết bị chung: thang máy, máy phát điện, máy bơm, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng, truyền hình, thông tin liên lạc, cột thu lôi, PCCC…
• Dịch vụ duy tu định kỳ: xử lý nước thải, hút bể phốt, cấy vi sinh cho hệ thống xử lý nước thải.
• Các hạng mục sở hữu chung khác theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định pháp luật.

Danh mục này giúp cư dân hiểu rõ quỹ bảo trì thực sự chi cho đâu, hạn chế tranh chấp trong quá trình quản lý.

7.2. Trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư

Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư là những người chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì (quỹ bảo trì chung cư), xét theo Điều 109 Luật nhà ở 2014:

Chủ đầu tư:

• Trong vòng 07 ngày từ khi thu phí bảo trì, phải gửi vào tài khoản tiết kiệm tại tổ chức tín dụng và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
• Trong vòng 07 ngày từ khi Ban quản trị được thành lập, phải bàn giao toàn bộ quỹ (kèm lãi suất) cho Ban quản trị; nếu chậm bàn giao, UBND tỉnh có quyền cưỡng chế.
• Quỹ chỉ được dùng để bảo trì sở hữu chung, không dùng cho vận hành tòa nhà hay mục đích khác. Trường hợp phá dỡ, phần quỹ chưa dùng hết sẽ chuyển sang tái định cư hoặc quỹ bảo trì tòa nhà mới.

Ban quản trị chung cư:

• Quản lý, sử dụng quỹ đúng mục đích, theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm.
• Mọi khoản chi phải có hóa đơn, chứng từ, được quyết toán theo quy định tài chính và báo cáo trước cư dân.
• Thành viên Ban quản trị sử dụng sai mục đích phải chịu trách nhiệm bồi thường và xử lý theo pháp luật.

Tham khảo ngay: Chế tài MỚI giải quyết nỗi lo về tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

8. Tranh chấp phí bảo trì chung cư và cách giải quyết

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư là vấn đề phổ biến giữa cư dân, Ban Quản trị và chủ đầu tư. Một số nguyên nhân tranh chấp:

• Chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị sau khi chung cư đi vào sử dụng. 
• Minh bạch tài chính kém, không công khai hồ sơ thu – chi quỹ bảo trì.
• Quy định luật không rõ, cư dân / Ban Quản trị hiểu khác nhau về cách sử dụng quỹ.
• Thiếu cơ chế kiểm soát hoặc giám sát từ cơ quan nhà nước tại địa phương.

Cách giải quyết tranh chấp

Bước	Giải pháp	Cơ sở pháp lý / chú thích
1	Thương lượng nội bộ giữa Ban Quản trị và chủ đầu tư	Có thể làm văn bản, mời cư dân giám sát
2	Trình UBND cấp tỉnh để cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì	Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì
3	Kiến nghị cơ quan quản lý nhà ở, Sở Xây dựng vào kiểm tra	Cơ quan quản lý có thể xác minh, ra thông báo hoặc xử lý vi phạm
4	Khởi kiện dân sự ra Tòa án nếu chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng	Cư dân có quyền khởi kiện để buộc chủ đầu tư giao quỹ hoặc bồi hoàn
5	Sử dụng ADR (hòa giải, trọng tài) nếu có thỏa thuận từ lúc ban đầu	Giảm chi phí thời gian, tạo giải pháp linh hoạt

9. FAQ về phí bảo trì chung cư

9.1. Bao lâu phải đóng phí bảo trì chung cư 1 lần?

Phí bảo trì thường được thu một lần khi nhận bàn giao căn hộ. Trong trường hợp quỹ cạn kiệt, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị có thể họp lấy ý kiến cư dân để quyết định mức đóng bổ sung.

9.2. Phí bảo trì chung cư có phải xuất hóa đơn không?

Mọi khoản thu – chi từ quỹ bảo trì đều phải có hóa đơn tài chính, thanh toán và quyết toán theo pháp luật. Đồng thời, Ban quản trị phải báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư hằng năm để đảm bảo minh bạch.

9.3. Ai quản lý quỹ bảo trì chung cư?

• Ban đầu: Chủ đầu tư giữ và gửi vào tài khoản ngân hàng.
• Sau khi Ban quản trị thành lập: toàn bộ quỹ (kèm lãi suất) phải được bàn giao cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng công khai, minh bạch.

9.4. Có thể không đóng phí bảo trì chung cư không?

Không. Đây là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc của cả cư dân và chủ đầu tư. Nếu chậm nộp, cư dân có thể bị nhắc nhở, thậm chí khởi kiện theo quy định.

9.5. Nếu chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì thì sao?

Ban quản trị có quyền kiến nghị UBND cấp tỉnh cưỡng chế bàn giao theo quy định pháp luật. Nếu chủ đầu tư không tuân thủ, có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đội ngũ kỹ thuật viên PSA – Đảm bảo chất lượng bảo trì tòa nhà

PSA (Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tài sản Dầu khí) không chỉ cung cấp dịch vụ bảo trì chung cư chuyên nghiệp mà còn sở hữu đội ngũ kỹ thuật viên giàu kinh nghiệm, được đào tạo bài bản và luôn sẵn sàng đáp ứng mọi yêu cầu bảo trì của cư dân.

Với hơn 18 năm hoạt động, PSA đã khẳng định uy tín trong ngành quản lý và vận hành tòa nhà. Đội ngũ kỹ thuật viên của PSA luôn làm việc theo quy trình chuẩn mực, đảm bảo an toàn và hiệu quả trong mọi công tác bảo trì. Chúng tôi sử dụng công nghệ và thiết bị hiện đại để phát hiện và xử lý kịp thời các sự cố, giúp tòa nhà vận hành ổn định và an toàn.

PSA được chứng nhận ISO 9001:2015 về Hệ thống Quản lý Chất lượng, đồng thời nhận danh hiệu “Thương hiệu Quốc gia” nhờ chất lượng dịch vụ ổn định. Nhiều khách hàng doanh nghiệp và cư dân đánh giá cao dịch vụ, ghi nhận tính minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả cao trong quản lý quỹ bảo trì và vận hành tòa nhà.

Bài viết trên đây đã cung cấp đầy đủ thông tin về phí bảo trì chung cư từ đi định nghĩa, mục đích, cách tính và các lưu ý khác. Để tìm hiểu thêm về vấn đề liên quan đến phí bảo trì chung cư, bạn có thể liên hệ:

PSA – Tận tay, Tận tâm

Fanpage: https://www.facebook.com/QuanLyToaNhaPSA

Zalo: https://zalo.me/2568370176442002461

Website: Psa.vn

Hotline: 0911 033 777

Hệ thống các chi nhánh:

• Trụ sở chính: Tầng 15 Toà nhà VPI, số 167 phố Trung Kính, Phường Yên Hoà, TP Hà Nội.
• Chi nhánh phía Nam: Tầng 3, số 46 Trương Định, Phường Xuân Hòa, TP Hồ Chí Minh.
• Chi nhánh miền Trung: TDP Vạn Xuân Thành, Phường Đào Duy Từ, Tỉnh Thanh Hóa.
• Văn phòng đại diện Khu vực Đông Bắc Bộ: Phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng.
• Văn phòng đại diện tại Đà Nẵng: Số 74 Quang Trung, Phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.
• Văn phòng đại diện Khu vực Tây Nam Bộ: Số 63 Phan Đình Phùng, Phường Ninh Kiều, TP Cần Thơ.

0/5 (0 Reviews)