Cách Xác định Chỉ Giới Xây Dựng, Chỉ Giới đường đỏ Và Khoảng Lùi

Chỉ giới và khoảng lùi được quy định rõ tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, cụ thể:

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không. 

Không có đường chỉ giới đường đỏ luật xây dựng mà chỉ có trong Thông tư 22/2019/TT-BXD

Quy định về chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải thi công lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).

Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy vậy, có lúc phần không gian như mép ban công, mái hắt,ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi của công trình

Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể:

– Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	≤ 19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥ 28
< 19	0	03	04	06
19 ÷< 22	0	0	03	06
≥ 22	0	0	0	06

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình.

Ví dụ về cách xác định chỉ giới xây dựng, cũng như chỉ giới màu đỏ và khoảng lùi

Công trình thi công trên lộ giới < 19m • Công trình có chiều cao < 19m, không cần chừa khoảng lùi, tức được thi công sát vỉa hè. • Xây dựng công trình cao 22m thì chỉ giới xây dựng và khoảng lùi là 3m, tính từ vỉa hè. • Xây dựng công trình cao đến 25m: khoảng lùi là 4m. • Xây dựng công trình có chiều cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường từ 19m đến 22m • Công trình thi công < 22m: không phải chừa khoảng lùi. • Công trình từ 22m đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. • Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường > 22m • Công trình cao đến 28m không phải chừa khoảng lùi. • Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Như vậy khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao thi công công trình.

Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.