Có được Phép Xây Nhà Trên đất Trồng Cây Lâu Năm?

Đất trồng cây lâu năm là gì?

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm bao gồm :

- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, cacao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa,...

- Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài,...

- Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm,...

- Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,...); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).

Có được phép xây nhà trên đất trồng cây lâu năm?

Căn cứ tại điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được chia thành nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó:

- Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

- Đất được phép xây nhà là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Do đó, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên đất sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm. Để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.

Có nên mua đất trồng cây lâu năm?

Để trả lời cho câu hỏi “Có nên mua đất trồng cây lâu năm hay không” thì bạn cần phải xác định mục đích mua đất của mình để làm gì.

Nếu bạn mua đất trồng cây lâu năm để sản xuất, canh tác trực tiếp trên đất thì ngoài việc tìm hiểu luật, thông tin thị trường, bạn cũng cần tìm hiểu kỹ thổ nhưỡng, khí hậu, nguồn nước,… vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến đất trồng cây lâu năm của bạn và khả năng sinh lời trong tương lai.

Nếu bạn đang mua đất để đầu tư hoặc với mục đích xây nhà ở thì cần xem xét quy hoạch của tỉnh có cho phép lên thổ cư hay không. Những lô đất nông nghiệp không thuộc diện quy hoạch mới có khả năng chuyển lên thổ cư. Còn nếu những lô đất này nằm trong quy hoạch khu du lịch sinh thái, mở đường giao thông,... sẽ bị thu hồi và bồi thường theo giá đất do UBND tỉnh ban hành. Tất nhiên, giá đất đền bù năm 2022 còn tương đối thấp, nếu nhà đầu tư mua đất lâu năm chắc chắn phải chịu lỗ nếu bị thu hồi.

Mặt khác, tuy người mua đất trồng lâu năm phải chịu rủi ro lớn nhưng nếu chuyển lên được thổ cư có thể mang lại giá trị sinh lời cao, khoản tiền bán được có thể chênh lệch 1,5 - 2 lần chi phí.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cần lưu ý nếu đất trồng cây lâu năm không sử dụng trong 18 tháng liên tục sẽ bị nhà nước thu hồi do vi phạm Luật Đất đai.

Xem thêm: Bản đồ quy hoạch là gì? Cách tra cứu quy hoạch nhanh chóng

Điều kiện và thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Điều kiện chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện.

+ Theo nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có đơn đề nghị xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Tại Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung theo NĐ 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ, giấy chứng nhận chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường

Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, đánh giá sự cần thiết phải chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; báo cáo Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thuế và lệ phí chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nghĩa vụ tài chính: Sau khi đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của bạn được chấp thuận, bạn sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

+ Tiền sử dụng đất: Tính theo chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm với giá đất ở. Bạn có thể tham khảo bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất của địa phương để biết chi tiết về giá đất trồng cây lâu năm và giá đất thổ cư ở trên toàn quốc.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: địa phương quy định bảng giá

+ Có thể phát sinh thêm một số khoản phí: phí thẩm định tài liệu, phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,...