CÓ NÊN MUA NHÀ XÂY TRÊN ĐẤT DỰ ÁN CÓ THỜI HẠN SỬ ...

Đất sổ đỏ 50 năm là gì? Cách chuyển từ đất 50 năm sang đất ở lâu dài? Đất có thời hạn sử dụng 50 năm có chuyển sang đất thổ cư được không? Quy định mới nhất về loại đất 50 năm?

Tóm tắt câu hỏi:

Mình muốn hỏi luật sư về thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư. Hiện tại trên thị trường có bán nhiều về tầng 1 thông với tầng 2 của khối đế chung cư (shophouse). Theo như đội ngũ tư vấn bán hàng thì sổ đỏ được cấp là 50 năm. Nhưng sau này khi hết 50 năm thì sẽ được gia hạn vì chưa có trường hợp nào mà nhà nước thu hồi khi hết thời hạn sổ đỏ. Do đó tôi muốn hỏi luật sư theo luật hiện hành thì khi hết hạn sử dụng của shophouse đó thì có được gia hạn hay không hay chỉ hết 50 năm phải trả cho nhà nước? Cám ơn luật sư nhiều.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật Nhân Hòa.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty Luật Nhân Hòa. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Luật đầu tư năm 2014

2. Nội dung tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang muốn xác định thời hạn sử dụng của tầng 1 dịch vụ của chung cư, hay của shophouse theo quy định của pháp luật về cấp Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công trình này. Để giải đáp vấn đề này của bạn cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, shophouse là loại hình công trình kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh thương mại, còn được gọi với tên gọi khác là nhà phố thương mại. Loại hình này được hình thành do nhu cầu của thị trường và được đề xuất, xây dựng tại một số địa phương như thành phố Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, hiện nay khái niệm Shophouse (nhà phố thương mại) chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.

Mặc dù vậy, dựa trên những thông tin bạn cung cấp thì phần công trình shophouse (nhà phố thương mại) này là phần tầng 1 dịch vụ này của một chung cư. Để có thể kết hợp kinh doanh thương mại cũng kết hợp để ở thì khu chung cư này phải là chung cư được xây dựng trong dự án kinh doanh, thương mại, kết hợp để ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014 thì chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng, thực hiện dự án nếu thực hiện trong khu kinh tế thì thời gian hoạt động của dự án đầu tư là không quá 70 năm, còn trường hợp hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế thì không quá 50 năm. Khi thực hiện một dự án đầu tư, thì chủ đầu tư sẽ được nhà nước cho thuê đất, giao đất với một thời hạn nhất định.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

…

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

….”

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm. Do vậy khi chung cư này được xây dựng theo dự án này thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.

Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn dự định mua, nhận chuyển nhượng phần tầng 1 của Tòa nhà chung cư, hoặc phần công trình nhà phố thương mại của một căn hộ chung cư. Mặc dù trong quy định của pháp luật không quy định cụ thể về khái niệm nhà phố thương mại (shophouse), tuy nhiên, dựa trên cách hiểu về khái niệm này thì phần công trình bạn dự định mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng sẽ vừa có sự kết hợp giữa mục đích để ở, và mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Trong trường hợp này, khi bạn mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng phần công trình này thuộc chung cư được xây dựng theo dự án kinh doanh nhà ở này thì bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, do có mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ nên phần công trình này sẽ không được xác định với mục đích lâu dài như đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, mà chỉ được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án.

Khi hết thời hạn, nếu bạn vẫn có nhu cầu sử dụng thì vẫn được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng đất, hoặc không được xem xét gia hạn sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013.

Như vậy, dựa trên những căn cứ nêu trên, thì thời hạn sử dụng đối với phần công trình tầng 1 của nhà chung cư mà bạn dự định nhận chuyển nhượng, mua để ở kết hợp kinh doanh sẽ chỉ có thời hạn giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư theo dự án nhà chung cư này và tối đa không quá 50 năm. Bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này với thời hạn sử dụng đất của công trình này theo thời hạn giao đất của chủ đầu tư.

Khi hết thời hạn sử dụng phần tầng 1 – nhà phố thương mại mà bạn nhận chuyển nhượng thì tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng của bạn, thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định việc gia hạn hoặc không gia hạn thời hạn sử dụng đất cho bạn. Trường hợp bạn không có nhu cầu sử dụng, hoặc không được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì phần diện tích tầng 1 – nhà phố thương mại này có thể bị thu hồi theo quy định của pháp luật.

Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.

Công ty Luật Nhân Hòa

Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM

Email: luatsunhanhoa@gmail.com

Hotline: 0915. 27.05.27

Trân trọng!