Đất Phi Nông Nghiệp Là Gì? Các Loại đất Phi Nông Nghiệp - Homedy

Đất phi nông nghiệp là nhóm đất phổ biến đang nhận được sự quan tâm của nhiều người. Vậy pháp luật quy định như thế nào về đất phi nông nghiệp, cùng các điều kiện liên quan đến bồi thường hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp ra sao? Để giúp bạn đọc tránh những rắc rối có thể gặp phải khi tiến hành thủ tục pháp lý về đất phi nông nghiệp, Homedy sẽ cung cấp những thông tin chi tiết nhất về đất phi nông nghiệp là gì trong bài viết dưới đây.

Mục lục

• Đất phi nông nghiệp là gì?
• Các loại đất phi nông nghiệp
• Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp
• Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp
  • Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài
  • Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn
  • Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp
  • Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
• Đất phi nông nghiệp có phải nộp thuế không?
• Bảng giá đất phi nông nghiệp
• Quy định về bồi thường đất phi nông nghiệp
  • Đất phi nông nghiệp bị thu hồi có được bồi thường không?
  • Giá đền bù đất phi nông nghiệp
• Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
  • So sánh đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
  • Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có được không?
  • Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
• Đất phi nông nghiệp và đất thổ cư
  • Đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không?
  • Có chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư được không?
  • Phí chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở
• Có nên mua đất phi nông nghiệp không?
• Các vấn đề liên quan đến đất phi nông nghiệp
  • Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?
  • Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?
  • Đất phi nông nghiệp có làm được sổ đỏ không?

Đất phi nông nghiệp là gì?

Mặc dù được nhắc đến khá nhiều, song không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm đất phi nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 phân chia thành các nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa sử dụng. 

Vậy đặc điểm đất phi nông nghiệp là gì? Đất phi nông nghiệp gồm nhiều loại đất khác nhau, được sử dụng vào nhiều mục đích như để ở, sản xuất kinh doanh thương mại, xây dựng trụ sở làm việc, các công trình văn phòng, các công trình công cộng, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng,...

Đất phi nông nghiệp không dùng để phục vụ sản xuất nông nghiệp như: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp khác được sử dụng để xây dựng nhà kính trồng trọt, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Các loại đất phi nông nghiệp

Sau khi đã biết được thế nào là đất phi nông nghiệp, chúng ta hãy cùng tìm hiểu xem đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào. Phân loại đất phi nông nghiệp thành các loại đất khác nhau theo mục đích sử dụng sẽ giúp việc sử dụng đất hợp lý và hiệu quả, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra thuận lợi. Từ đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. 

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp

Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Mục 3 Chương X Luật Đất đai năm 2013. Việc quyết định hạn mức sử dụng đất được quy định tại Điều 15 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Điều 15. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

1. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:

a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;

b) Sử dụng đất có thời hạn.”

Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp

Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài

Căn cứ theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, các trường hợp đất phi nông nghiệp sau được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng

• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

• Đất cơ sở tôn giáo;

• Đất tín ngưỡng;

• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

• Đất tổ chức kinh tế sử dụng trong trường hợp: Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn

Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn cụ thể như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

• Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

• Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

• Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. 

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ theo Điều 127 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng được quy định như sau:

• Chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài, thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

• Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 128 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp khi nhận chuyển quyền sử dụng đất được hiểu như sau:

• Đối với loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài: Thì được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.

• Đối với loại đất phi nông nghiệp có quy định thời hạn: Là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đất phi nông nghiệp có phải nộp thuế không?

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể hiểu là một khoản tiền mà cá nhân, tổ chức sử dụng đất đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp vào ngân sách Nhà nước, trừ trường hợp không phải đóng hoặc được miễn đóng.

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, cụ thể như sau:

“Điều 2. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.”

Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, bao gồm:

“Điều 3. Đối tượng không chịu thuế

Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:

1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

2. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

4. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

5. Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

6. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.”

Bảng giá đất phi nông nghiệp

Bảng giá đất phi nông nghiệp được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. 

Hiện nay, các tỉnh đã ban hành bảng giá đất phi nông nghiệp mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. Bảng giá đất phi nông nghiệp là cơ sở để tính giá các loại hình giao dịch, thủ tục liên quan đến đất phi nông nghiệp như: tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bồi thường đất phi nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất,...

Quy định về bồi thường đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp bị thu hồi có được bồi thường không?

Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp để thực hiện các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân có đủ điều kiện sẽ được bồi thường theo pháp luật đền bù đất phi nông nghiệp hiện hành.

Căn cứ vào Điều 74 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp cần bồi thường theo nguyên tắc sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Giá đền bù đất phi nông nghiệp

Dựa theo Khoản 1 Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thì: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.”

Như vậy, việc xác định giá đền bù đất phi nông nghiệp sẽ dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. 

>>> Có thể bạn muốn biết:

• [Mới nhất] Giá đền bù đất rừng sản xuất khi bị thu hồi

• Cách tính giá đền bù đất nông nghiệp khi có quyết định thu hồi đất

Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

So sánh đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp có những điểm khác nhau như:

Tiêu chí so sánh	Đất nông nghiệp	Đất phi nông nghiệp
Phân loại	- Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác - Đất trồng cây lâu năm - Đất rừng sản xuất - Đất rừng phòng hộ - Đất rừng đặc dụng - Đất nuôi trồng thủy sản - Đất làm muối - Đất nông nghiệp khác.	- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị -  Đất xây dựng trụ sở cơ quan - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh - Đất xây dựng công trình sự nghiệp - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp - Đất sử dụng vào mục đích công cộng - Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng - Đất phi nông nghiệp khác
Hình thức sử dụng	Chủ yếu được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất	Chủ yếu được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Mục đích sử dụng	Được dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng cây lương thực, hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, trồng rừng, làm muối,...	Không được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, mà dùng để ở, xây dựng nhà cửa, văn phòng, trụ sở cơ quan, đường giao thông,...
Thời hạn sử dụng đất	Thường có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc không quá 50 năm.	Thường có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài
Chuyển đổi quyền sử dụng đất	Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ	Không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất	Đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp (có thể chuyển thành đất ở). Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp có mục đích sử dụng này sang loại đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích khác	Không thể chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp Có thể chuyển đổi đất phi nông nghiệp này sang loại đất phi nông nghiệp khác

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có được không?

Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cụ thể:

• UBND cấp huyện nơi có đất quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

• UBND cấp tỉnh nơi có đất quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó xem xét việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có được phê duyệt hay không.

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Trình tự, thủ tục để chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Đất phi nông nghiệp và đất thổ cư

Đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không?

Đất thổ cư là tên gọi khác của đất ở - loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình liên quan như bếp, nhà kho, khu vệ sinh,... cùng diện tích đất vườn ao gắn liền nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận. 

Theo cách phân loại đất phi nông nghiệp tại Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được chia làm 2 loại: Đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu ODT). Như vậy, theo quy định pháp luật đất thổ cư là đất phi nông nghiệp. 

 

Có chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư được không?

Theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”

Như vậy, có thể chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, nhưng cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Phí chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể: 

Đối với tổ chức kinh tế

Chuyển từ đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

Đối với hộ gia đình, cá nhân

Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có nên mua đất phi nông nghiệp không?

Sau khi tìm hiểu đất phi nông nghiệp là gì, phân loại như thế nào và các quy định pháp luật liên quan ra sao thì chắc hẳn bạn đã có cho mình kiến thức để quyết định có nên đầu tư nhóm đất này hay không. Điều này dựa vào mục đích mua và sử dụng đất của bạn. Trừ trường hợp mua để làm nông nghiệp thì các trường hợp khác bạn hoàn toàn có thể cân nhắc đến các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp. Bạn cần căn cứ theo mục đích sử dụng đất của bản thân để mua loại đất phi nông nghiệp có mục đích sử dụng phù hợp.

Chẳng hạn như đối với đất thổ cư/đất ở thuộc khu vực đô thị hoặc nông thôn, bạn hoàn toàn có thể xây nhà ở hoặc kết hợp sản xuất kinh doanh các loại hình phi nông nghiệp khác như nhà trọ, homstay,... Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác không phải là đất ở, bạn cần tìm hiểu kỹ nguồn gốc, giấy tờ pháp lý của mảnh đất để xem có chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở được hay không.

Các vấn đề liên quan đến đất phi nông nghiệp

Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?

Nhiều người thắc mắc đất vườn là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp? Pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định cụ thể nào liên quan tới đất vườn, nên loại đất này chưa được xác định là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. 

Đất vườn được hiểu đơn giản là khu đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm và cả đất ở trong cùng một thửa đất. Nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn có thể hỗ trợ tách thửa riêng với đất thổ cư. 

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Theo quy định, đất phi nông nghiệp gồm đất ở và các loại đất không phải đất ở. Nếu đất phi nông nghiệp là đất ở thì người sử dụng đất được phép xây dựng nhà cửa. Ngược lại nếu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, người sử dụng đất không được phép xây nhà. Nếu muốn xây dựng nhà, người sử dụng đất cần làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Đất phi nông nghiệp có làm được sổ đỏ không?

Đất phi nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không? Làm sổ đỏ đất phi nông nghiệp như thế nào? Để trả lời câu hỏi trên cần căn cứ theo điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai năm 2013, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất phi nông nghiệp như sau:

• Đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và sở hữu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được cấp Sổ đỏ. Các loại giấy tờ này bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993, các giấy tờ thừa kế, cho, tặng, giấy tờ thanh lý, hoá giá,…

• Đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, Cơ quan có thẩm quyền cần xác minh việc đất không có tranh chấp, được sử dụng đúng mục đích và quy hoạch địa phương, công dân có hộ khẩu tại địa phương để xem xét cấp Sổ đỏ.

• Đối với cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất, đất được cấp Sổ đỏ khi Nhà nước cho phép hoạt động hợp pháp và không có tranh chấp.

>>> Xem chi tiết: Làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Chi phí làm sổ đỏ mới nhất!

Trên đây là lời giải đáp chi tiết về đất phi nông nghiệp là gì và những quy định pháp luật liên quan đến loại đất này. Hy vọng những thông tin này có thể hữu ích với bạn khi muốn thực hiện các giao dịch về đất phi nông nghiệp. Đừng quên theo dõi các bài viết mới tiếp theo trên Homedy.com để không bỏ lỡ bất kỳ thông tin mới nào liên quan đến bất động sản nhé!

Trần Dung

Tham khảo các tin liên quan:

• Tổng hợp 80+ dự án căn hộ chung cư TP.HCM giá dưới 1.5 tỷ
• Tách thửa đất trồng cây lâu năm là gì? Quy định và thủ tục cần biết
• 3 khu vực hút dòng tiền đầu tư bất động sản lớn dịp cận Tết