Đất Trồng Lúa Là Gì? Đất Trồng Lúa Có được Chuyển Nhượng Không?

Mục lục bài viết

• 1 1. Quy định về đất trồng lúa?
• 2 2. Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
• 3 3. Trình tự, thủ tục về chuyển nhượng đất trồng lúa:

1. Quy định về đất trồng lúa?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 35/2015/NĐ-CP quy định về khái niệm đất trồng lúa được hiểu là một loại hình đất thích hợp cho việc trồng và sản xuất các loại cây lúa nước. Đất trồng lúa được chia thành 2 hình thái khác nhau gồm:

Đất chuyên trồng lúa nước: Loại đất này có thể trồng được từ hai vụ lúa nước trong một năm theo quy định của khoản 2 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP.

Đất trồng lúa khác: là đất dùng để trồng các loại cây lúa khác và đất trồng lúa nương đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP.

Áp dụng vào thực tế hiện nay, đất trồng lúa đã được chuyển đổi sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm. Theo đó, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 62/2019/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa, việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải theo vùng để hình thành các vùng sản xuất tập trung và khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có, phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương.

Về điều kiện chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm căn cứ theo Điều 1 của Nghị định số 62 NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa như sau:

– Thứ nhất, việc chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại; không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;

– Thứ hai, việc chuyển đổi mục đích đất trồng phải phù hù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã được gọi tắt là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa và việc chuyển đổi này cũng phải đảm bảo được công khai, minh bạch cho toàn dân. Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, độ sâu của mặt bằng hạ thấp không quá 120 cm, khi cần thiết phải phục hồi lại được mặt bằng để trồng lúa trở lại.

– Thứ ba, khi nhà nước tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải chuyển đổi luân phiên theo vùng, để có thể hình thành các vùng sản xuất tập trung và khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương.

Như vậy, có thể thấy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa qua đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa đã được quy định tại Nghị định 62/2019/NĐ-CP, mặc dù chuyển đổi mục đích nhưng vẫn bảo đảm giá trị sử dụng, vẫn có thể tiếp tục trồng lúa canh tác, có ưu điểm mới là có thể đan xem trồng cây khác.

2. Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?

Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Thứ nhất, phải được cấp giấy chứng nhận thửa đất đang sử dụng trồng lúa, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế và trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Thứ hai, về điều kiện về thửa đất trồng lúa chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp; có quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất chuyển đổi phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định về chuyển nhượng cần có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền, chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 190 Luật đất đai năm 2013 là chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Xét đất chuyển nhượng có nằm trong trường hợp không được nhận hoặc được chuyển chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.

– Thứ ba, việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

“…..2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 được quy định đất nằm trong hạng giao đất và Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì mới có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trường hợp đáp ứng điều kiện để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì để sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác, anh cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Trường hợp không thuộc đất trồng lúa thì chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không nằm trong nhóm đất trồng mà thuộc vào đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

3. Trình tự, thủ tục về chuyển nhượng đất trồng lúa:

Về chuyển nhượng đất trồng lúa thì người chuyển nhượng phải tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Hai bên thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại Biên Hòa.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu (hiện nay việc bãi bỏ số hộ khẩu thì người thực hiện sử dụng các giấy tờ khác có giá trị pháp lý).

Như vậy, đất trồng lúa chỉ được chuyển nhượng khi thuộc các trường hợp có đủ điều kiện như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất chuyển nhượng hoàn toàn được xác định là đất chuyển nhượng không có tranh chấp, nằm trong thời hạn sử dụng. Người chuyển nhượng thực hiện thủ tục như chúng tôi đã trình bày trên.