Điều Kiện Tách Thửa đất Ao Là Gì?

Tách thửa đất ao cần đáp ứng các điều kiện chung của pháp luật và điều kiện riêng của từng địa phương. Người sử dụng đất muốn tách thửa phải thực hiện theo trình tự luật định. Mục lục bài viết

• Điều kiện tách thửa đất ao là gì?
• Thủ tục tách thửa đất ao thế nào?
• Phải làm gì khi vẫn muốn tách thửa mà không đủ diện tích tối thiểu?

Điều kiện tách thửa đất ao là gì?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có thửa đất ao với diện tích là 2000 m2. Nay tôi muốn tách thửa đất ao này của mình thành hai nửa, mỗi người con một nửa. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi, thửa đất của tôi có tách được không?

Chào bạn, dựa trên thông tin bạn cung cấp và theo quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Trước tiên, đất vườn ao/đất ao là một loại đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 (thường đất vườn/đất ao được sử dụng với mục đích là trồng cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản... .). Đất vườn, ao có thể là thửa đất gắn liền với thửa đất đang có nhà ở hoặc có thể đứng riêng biệt. Đây là loại đất có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Để được tách thửa, thửa đất ao của bạn phải đảm bảo các quy định chung tại khoản 2 Điều 143, do thửa đất đề nghị tách thường là để tặng cho, chuyển nhượng...nên phải đáp ứng thêm các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng);

- Thửa đất không bị tranh chấp;

- Thửa đất còn thời hạn sử dụng:

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Thửa đất ao đáp ứng các điều kiện để được tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất (thường bao gồm điều kiện về diện tích của thửa đất sau khi tách và trước khi tách; Điều kiện về tính phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện…).

Do chưa nhận được thông tin cụ thể của bạn về nơi có đất và tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm hiện tại (còn thời hạn sử dụng hay không, có tranh chấp hay không…) nên nếu thửa đất ao của bạn không thỏa mãn một trong những điều kiện nêu trên thì không thể được tách thửa đất.

Thực trạng có một số địa phương có nhiều sai phạm trong khâu tách thửa để bán/chuyển nhượng/tặng cho…và thực chất của việc tách thửa này là để phân lô, bán nền nhằm trón tránh quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do vậy, một số tỉnh thành có văn bản chỉ đạo tạm dừng việc tách thửa đối với một số trường hợp. Nếu thửa đất ao của bạn thuộc trường hợp này thì cũng không được phép tách thửa dù đảm bảo diện tích tối thiểu để tách.

Ví dụ, tại thành phố Hà Nội, việc tách thửa đất được thực hiện theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. Theo đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chỉ quy định về điều kiện được tách thửa đối với đất ở mà không quy định về điều kiện để được tách thửa đối với đất nông nghiệp trong đó có đất ao.

Vì vậy, việc tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội có thể được áp dụng như sau:

- Người sử dụng đất được phép thực hiện (do không vi phạm quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND);

- Hoặc không được tách thửa đất ao (do Quyết định 20/2017/QĐ-UBND không quy định về việc tách thửa đất nông nghiệp).

Bởi không được quy định cụ thể trong Quyết định 20/2017/QĐ-UBND nên trên thực tế khi thực hiện đo vẽ, xin tách thửa đất tại Hà Nội đều phải có tuân thủ theo hướng dẫn, chỉ đạo cụ thể của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.

Tại thời điểm hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội có văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ nhấn mạnh việc tạm dừng tiếp nhận hồ sơ đề nghị tách thửa đối với các trường hợp:

- Chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp;

- Chia tách thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất;

- Chia tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở).

Vậy nên, khi thửa đất ao tại Hà Nội thì việc đề nghị tách thửa phải phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và khả năng lớn là sẽ không được tách thửa tại thời điểm hiện tại.

Một ví dụ khác, tại thành phố Hồ Chí Minh, việc chia tách thửa đất ao (đất nông nghiệp) được thực hiện theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Tại khoản 2 Điều 5 của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đối với đất nông nghiệp như sau:

2. Tách thửa đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.

Theo đó, nếu là thửa đất ao tại thành phố Hồ Chí Minh muốn được tách thửa thì diện tích tối thiểu phải đảm bảo từ 500 m2 trở lên

Kết luận: Điều kiện tách thửa đất ao của từng địa phương là khác nhau. Ngoài đảm bảo các điều kiện cơ bản (như được cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất) thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện của riêng từng tỉnh, thành phố Trực thuộc Trung ương về tách thửa. Khi thửa đất ao của bạn đáp ứng được các điều kiện như chúng tôi đã nêu ở trên thì bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất tặng cho các con.

Tách thửa đất ao thế nào? (Ảnh minh họa)

Thủ tục tách thửa đất ao thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, mẹ tôi có một thửa đất ao muốn tách ra để tặng cho tôi, theo như tôi tìm hiểu thì thửa đất này của gia đình tôi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tách thửa tại địa phương. Tuy nhiên, do chưa từng thực hiện các thủ tục về đất đai nên gia đình tôi chưa biết trình tự tách thửa tặng cho như thế nào. Mong Luật sư giải đáp cho tôi các bước để được tách thửa đất? Xin cảm ơn.

Chào bạn, với thông tin bạn cung cấp, dựa trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi xin giải đáp cho bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, thửa đất ao mà mẹ bạn dự định tách ra để tặng cho bạn là tài sản riêng của mẹ bạn. Đồng thời thửa đất này có đủ Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để tách thửa đất ao, gia đình bạn thực hiện các công việc sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để nghị tách thửa

Hồ sơ gồm có:

- Giấy chứng nhận (bản chính);

- Đơn đề nghị tách thửa đất mẫu 10/ĐK ban hành kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm: Giấy tờ tùy thân của mẹ bạn (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân) và giấy tờ chứng minh nơi thường trú của mẹ bạn (sổ hộ khẩu/giấy tờ xác nhận nơi cư trú)

Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ, bạn nộp cho Ủy ban nhân dân xã (nếu có nhu cầu) hoặc bộ phận tiếp nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai; Hoặc nếu địa phương bạn đã có bộ phận một cửa cấp huyện (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính).

Bước 2: Xử lý hồ sơ

Cơ quan chuyên môn về đất đai cấp huyện sẽ thực hiện các công việc:

- Đo đạc địa chính để tách thửa đất;

Thực tế, để tiết kiệm thời gian xử lý thủ tục hành chính, bạn cũng có thể thuê một đơn vị dịch vụ đo vẽ để tiến hành đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất được nộp kèm đơn đề nghị tách thửa đất tại Bước 1.

- Lập hồ sơ trình cơ quan chuyên môn xác minh điều kiện tách thửa.

- Trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì trả giấy chứng nhận bản chính và kèm theo văn bản xác nhận đảm bảo đủ điều kiện tách thửa cho người yêu cầu. Căn cứ văn bản xác nhận đó, bạn và mẹ cùng thực hiện ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực.

- Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất, người sử dụng đất nhận lại Giấy chứng nhận và thông báo không đủ điều kiện tách thửa.

Bước 3: Sang tên quyền sử dụng đất

- Bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Lúc này, cơ quan quản lý thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;- Trả kết quả cho bạn, trong đó, ghi nhận biến động thông tin về diện tích trong Giấy chứng nhận cấp cho mẹ bạn và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho thửa đất mà mẹ bạn tặng cho bạn.

 Như vậy, khi tách thửa đất ao, bạn có thể thực hiện theo các bước như trên.

Phải làm gì khi vẫn muốn tách thửa đất ao mà không đủ diện tích tối thiểu?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi muốn tách thửa đất ao gắn liền với đất ở của gia đình thành 02 thửa, nhưng không đủ diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Tôi vẫn còn một thửa đất nông nghiệp khác, cùng mục đích đã được cấp sổ liền kề. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, tôi phải làm gì để có thể tách thửa được? Xin cảm ơn.

Chào bạn, chúng tôi cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Một trong những điều kiện quan trọng để được xem xét tách thửa đất là diện tích tối thiểu của thửa đất trước và sau khi tách phải đảm bảo quy định của địa phương nơi có đất. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, dù không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nhưng vẫn có thể được xem xét, tách thửa nếu:

Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất ao của bạn thành đất ở

Thông thường, diện tích tối thiểu tách để thửa đất ở là nhỏ hơn nhiều so với đất nông nghiệp. Do vậy, để tách thửa đất ao, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng của đất ao sang thành đất ở. Sau đó, xin tách thửa đối với phần đất ao là đất ở sau khi đã chuyển.

Thường nhiều người lựa chọn cách này vì mục đích lâu dài thường là mong muốn để ở, và cũng là trường hợp mà bố mẹ muốn tặng cho con, anh chị em muốn tặng cho nhau…một phần đất để có nơi xây dựng nhà ở.

Trường hợp 2: Xin tách thửa đất ao đồng thời với hợp thửa đất nông nghiệp liền kề mà bạn đã được cấp sổ

Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

…

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Theo đó, khi xin tách thửa đất ao, bạn đồng thời xin phép được hợp thửa đất này với thửa đất nông nghiệp đã được cấp sổ liền kề của bạn. Khi vừa tách và hợp thửa thì hai thửa đất của bạn vẫn đảm bảo được diện tích tối thiểu tách thửa.

Đây là cách được nhiều người lựa chọn hơn so với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất ao sang đất ở rồi xin tách thửa đất sau khi đã chuyển mục đích do chi phí thấp hơn và không mất nhiều bước thực hiện.

Kết luận: Khi không đủ diện tích tối thiểu tách thửa, người sử dụng đất vẫn có thể tách được nếu việc tách thửa được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa đất hoặc thay đổi mục đích sử dụng của thửa đất xin tách thành loại đất có điều kiện tách thửa nhỏ hơn.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về tách thửa đất ao, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ

>> Tách thửa đất có cần ký giáp ranh không?

>> Tách thửa đất cần lưu ý những vấn đề gì?