Doanh Nghiệp Bất động Sản 'ngồi' Trên đống Nợ

Trong năm 2021, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - NVL) ghi nhận nợ vay tài chính lên đến 60.519 tỷ đồng. Con số này tăng 24% so với đầu năm và hiện cao gấp 1,5 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh nghiệp này chủ yếu vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Chủ đầu tư dự án Aqua City vay Credit Suisse - Singapore khoảng 4.544 tỷ đồng cho Công ty cổ phần Nova Hospitality - đơn vị hệ thống khách sạn, khu nghỉ dưỡng và quản lý các thương hiệu quốc tế trong hệ sinh thái của tập đoàn này. Ngoài ra, Novaland còn các khoản nợ đáng chú ý tại Vietinbank với hơn 5.438 tỷ đồng, được thế chấp bằng dự án ở phường Tam Phước (Biên Hoà, Đồng Nai).

Cùng mức nợ vay tài chính lên đến hàng nghìn tỷ đồng, Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) năm ngoái “đi mượn” tổng cộng hơn 19.919 tỷ đồng. Con số này tuy chỉ bằng 15% vốn chủ sở hữu nhưng lại ngang ngửa quy mô vốn của nhiều doanh nghiệp địa ốc tầm trung. Điểm tích cực là chủ đầu tư Vinhomes Grand Park đã giảm hơn 20% vay nợ, chủ yếu là các khoản ngắn hạn.

Về cơ cấu, đáng chú ý là gần 10.300 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả được ghi nhận vào cuối năm 2021. Ngoài ra, Vinhomes còn hai khoản vay lớn từ ngân hàng gồm hơn 680 tỷ đồng vay BIDV và hơn 105 tỷ đồng vay Vietcombank.

Cũng có tổng nợ vay tài chính tăng cao trong năm qua, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận lên tới 2.552 tỷ đồng. So với đầu năm, mức nợ vay này đã tăng 38% so với hồi đầu năm.

Ngân hàng vẫn là kênh vay nợ chính của chủ đầu tư dự án Verosa Park với 2.070 tỷ đồng. Trong đó, chủ nợ lớn nhất là OCB với 1.585 tỷ đồng và Vietinbank với 485 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn huy động 482 tỷ đồng qua kênh trái phiếu

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng là một trong những doanh nghiệp có núi nợ phình to trong năm qua. Tổng vay nợ thuê tài chính của doanh nghiệp này hơn 3.400 tỷ đồng, tăng thêm gần 79% so với hồi đầu năm.

Chủ đầu tư dự án Astral City đang vay Vietinbank 387 tỷ đồng và MBbank khoảng 284 tỷ đồng. Trong năm qua, doanh nghiệp này phát hành tới 10 lần trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng, dùng để tài trợ các dự án của Công ty và các công ty con, đáo hạn vào năm 2023 với lãi suất 12-13%/năm. Ngoài ra, Phát Đạt còn vay của công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset 400 tỷ đồng.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 30/11/2021 đạt 690.075 tỷ đồng. Tỷ lệ dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản ở khoảng 7%. Tỷ lệ này vẫn được xem nằm trong ngưỡng an toàn.

Tuy nhiên, số lượng trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản năm 2021 sơ bộ tăng gấp 3 lần so với năm 2020, vào khoảng 214.440 tỷ đồng. Mức lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 - 13% một năm.

Đáng chú ý, tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp các lĩnh vực. Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Theo Bộ Xây dựng, điều này có thể tiềm ẩn rủi ro cho thị trường và Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra, rà soát, nhằm tránh những tiềm ẩn, rủi ro.

Ngay trong giai đoạn đầu năm, thông tin huy động vốn thành công qua kênh trái phiếu của nhiều doanh nghiệp đã xuất hiện đầy mặt báo. “Tân binh” Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia đã phát hành thành công lô trái phiếu 300 tỷ đồng với kỳ hạn 12 tháng. Các “ông lớn” cũng không ngoài cuộc khi Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc phát hành lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng. Hay Công ty Bất động sản Nice Star - có tên ban đầu là Nova Furniture và do NovaGroup sở hữu 98% vốn - hồi tháng trước công bố đã huy động thành công 1.500 tỷ đồng từ trái phiếu.