Dự Toán Chi Phí Xây Dựng Nhà Xưởng - Vietmysteel

Chuyển đến nội dung

Trang chủ » Xây dựng nhà xưởng » Hướng Dẫn Lập Dự Toán Nhà Xưởng Chính Xác Nhất Từ A-Z

Hướng Dẫn Lập Dự Toán Nhà Xưởng Chính Xác Nhất Từ A-Z

1. Phân biệt “Khái toán sơ bộ” và “Dự toán chi tiết”
2. Cấu trúc của một bảng dự toán nhà xưởng chuẩn (Gồm những chi phí gì?)
3. Quy trình 5 bước lập dự toán nhà xưởng chính xác nhất (Từ bản vẽ đến con số)
4. Ba “lỗ hổng” chết người khiến dự toán bị sai lệch hàng tỷ đồng
5. Cần lưu ý gì khi lập dự án chi phí thi công nhà xưởng
6. Liên hệ nhận file dự án chi phí nhà xưởng miễn phí

Dự toán nhà xưởng chính xác là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại về mặt tài chính của một dự án đầu tư. Thực tế cho thấy, không ít chủ đầu tư đã phải “vỡ mộng” khi chứng kiến chi phí xây dựng thực tế bị đội lên con số khổng lồ so với mức ước tính ban đầu, gây áp lực lớn lên dòng tiền doanh nghiệp. Nguyên nhân cốt lõi thường không nằm ở việc thi công lãng phí, mà nằm ngay ở bước đầu tiên: Lập dự toán quá sơ sài, thiếu căn cứ kỹ thuật. Một bản dự toán chuẩn không chỉ dừng lại ở việc cho bạn biết cần bao nhiêu tiền; nó là công cụ đắc lực để bạn huy động vốn hiệu quả, là cơ sở vững chắc để đàm phán giá với nhà thầu, và quan trọng hơn hết, là thước đo để kiểm soát vật tư, tránh thất thoát trong suốt quá trình thi công. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn quy trình chuyển đổi từ những con số ước lượng sơ bộ sang một bản dự toán xây dựng chi tiết, minh bạch và có độ chính xác cao nhất.

Xem thêm: Để tìm hiểu tổng hợp tất cả những vấn đề liên quan về Chi phí thi công nhà xưởng 

Phân biệt “Khái toán sơ bộ” và “Dự toán chi tiết”

Đây là sai lầm phổ biến nhất khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh “thiếu trước hụt sau” khi xây dựng. Hầu hết mọi người đều đánh đồng giữa một con số ước lượng nhanh (Khái toán) với một bảng tính toán kỹ thuật chính xác (Dự toán).

Hiểu rõ sự khác biệt cốt lõi giữa hai khái niệm này là bước đầu tiên để quản lý ngân sách thành công.

Khái toán sơ bộ (Preliminary Estimate): Con dao hai lưỡi

Khái toán là phương pháp ước lượng chi phí dựa trên kinh nghiệm và các suất vốn đầu tư trung bình của các công trình tương tự đã thực hiện trước đó.

• Cách tính: Rất đơn giản, chỉ cần một phép nhân:

  Tổng chi phí ước tính = Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) x Đơn giá suất vốn đầu tư trung bình (VNĐ/m2)

  (Ví dụ: 2.000m2 sàn x 2.500.000 VNĐ/m2 = 5 tỷ VNĐ).

• Ưu điểm: Nhanh chóng, dễ tính toán ngay cả với người không chuyên. Nó rất hữu ích trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi để xác định xem dự án có phù hợp với khả năng tài chính sơ bộ của doanh nghiệp hay không.

• Nhược điểm chí mạng: Độ sai lệch rất cao, có thể lên đến 20% – 30% hoặc hơn. Lý do là vì nó “cào bằng” mọi thứ, không tính đến các yếu tố đặc thù của dự án như: điều kiện địa chất (móng cọc đắt gấp đôi móng nông), yêu cầu kết cấu cầu trục, hay chất lượng vật liệu hoàn thiện.

• ⚠️ Cảnh báo: Khái toán chỉ là con số để tham khảo. Tuyệt đối không dùng con số khái toán này để làm cơ sở ký kết hợp đồng thi công trọn gói, vì rủi ro phát sinh chi phí sau này là cực kỳ lớn.

Dự toán chi tiết (Detailed Estimate): Bản đồ tài chính chính xác

Ngược lại với sự mơ hồ của khái toán, dự toán chi tiết là việc “xây dựng công trình trên giấy” trước khi xây dựng ngoài thực địa.

• Cách tính: Đây là một quy trình kỹ thuật phức tạp đòi hỏi phải có Hồ sơ bản vẽ thiết kế thi công hoàn chỉnh. Các kỹ sư dự toán (QS) sẽ tiến hành:

  1. Đọc bản vẽ và bóc tách khối lượng chi tiết (BOQ – Bill of Quantities) từng đầu mục công việc (Ví dụ: Cần chính xác bao nhiêu tấn thép hình, bao nhiêu m3 bê tông móng, bao nhiêu m2 tường gạch…).

  2. Áp vào đó đơn giá vật tư, nhân công, máy móc thực tế tại thời điểm xây dựng và địa điểm cụ thể.

• Ưu điểm vượt trội:

  • Độ chính xác cao nhất: Sai lệch thường được kiểm soát dưới 5-10%.

  • Sự minh bạch: Chủ đầu tư biết rõ từng đồng tiền của mình được chi cho hạng mục nào, khối lượng bao nhiêu.

  • Cơ sở pháp lý: Đây là căn cứ duy nhất đáng tin cậy để thương thảo giá, ký kết hợp đồng thi công và làm cơ sở thanh quyết toán sau này.

• Nhược điểm: Cần thời gian để thực hiện và đòi hỏi đội ngũ kỹ sư có chuyên môn cao, am hiểu kỹ thuật và thị trường.

Kết luận: Hãy dùng Khái toán để chuẩn bị tiền, nhưng hãy dùng Dự toán chi tiết để tiêu tiền.

Cấu trúc của một bảng dự toán nhà xưởng chuẩn (Gồm những chi phí gì?)

Một bảng dự toán chuyên nghiệp không chỉ là một danh sách liệt kê giá vật tư. Để đảm bảo tính đầy đủ và chính xác theo quy định hiện hành, tổng dự toán xây dựng công trình thường được cấu thành từ 4 nhóm chi phí chính sau đây:

Chi phí trực tiếp (Direct Costs) – “Phần xác” của công trình

Đây là nhóm chi phí lớn nhất, chiếm tỷ trọng khoảng 85-90% giá trị xây lắp, bao gồm tất cả các khoản chi để tạo nên hình hài vật lý của nhà xưởng tại hiện trường.

• Chi phí Vật liệu (Material): Là tiền mua tất cả các loại vật tư đưa vào công trình. Đối với nhà thép tiền chế, phần này chiếm tỷ trọng áp đảo, bao gồm: thép kết cấu (cột, kèo, xà gồ), tôn lợp mái/vách, bê tông tươi, cốt thép móng, gạch, cát, đá, sơn…

• Chi phí Nhân công (Labor): Là tiền lương trả cho công nhân trực tiếp và gián tiếp tham gia xây dựng, từ kỹ sư giám sát, thợ gia công kết cấu thép tại nhà máy, đến đội ngũ công nhân lắp dựng, thợ hồ, thợ điện nước tại công trường.

• Chi phí Máy thi công (Equipment): Là chi phí thuê hoặc khấu hao các loại máy móc thiết bị phục vụ thi công như: máy đào đất, máy ép cọc, xe cẩu lắp dựng kết cấu thép, máy đầm, máy hàn…

Chi phí gián tiếp (Indirect Costs) – “Chi phí để vận hành công trường”

Đây là các khoản chi phí không trực tiếp tạo nên kết cấu nhà xưởng nhưng bắt buộc phải có để tổ chức và duy trì hoạt động thi công một cách suôn sẻ và an toàn.

• Chi phí xây dựng lán trại tạm cho công nhân ở, văn phòng điều hành ban chỉ huy công trường, nhà kho chứa vật tư.

• Chi phí điện, nước phục vụ thi công và sinh hoạt tại công trường.

• Chi phí quản lý của doanh nghiệp xây dựng, chi phí bảo vệ an ninh công trường, chi phí đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường.

Chi phí tư vấn và pháp lý (Soft Costs) – “Chi phí chất xám và thủ tục”

Đây là các khoản chi phí “mềm” trả cho các đơn vị tư vấn chuyên môn và cơ quan nhà nước để đảm bảo tính pháp lý và chất lượng kỹ thuật của dự án. Nếu không có các khoản này, công trình không thể khởi công hoặc không thể nghiệm thu đưa vào sử dụng.

• Chi phí Tư vấn: Phí khảo sát địa chất, phí thiết kế bản vẽ, phí thẩm tra thiết kế, phí tư vấn giám sát.

• Chi phí Pháp lý: Lệ phí xin phép xây dựng, phí thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC, phí lập báo cáo môi trường…

👉 Để nắm rõ danh sách các khoản phí “không tên” này và tránh bị động dòng tiền, mời bạn xem chi tiết bài viết: Chi phí pháp lý và giấy phép xây dựng nhà xưởng.

Chi phí dự phòng (Contingency) – “Quỹ bảo hiểm rủi ro”

Không một bản dự toán nào có thể chính xác 100% tuyệt đối do những biến động khó lường của thị trường và thực tế thi công. Do đó, một bảng dự toán chuẩn bắt buộc phải có khoản mục này.

• Mục đích: Dùng để chi trả cho các rủi ro không lường trước được như: giá thép/xi măng tăng đột biến (trượt giá), hoặc phát sinh khối lượng công việc do thay đổi thiết kế, do điều kiện địa chất phức tạp hơn dự kiến.

• Tỷ lệ: Thường được tính bằng một tỷ lệ phần trăm (thường từ 5% – 10%) trên tổng các chi phí ở trên, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của dự án và tình hình biến động của thị trường tại thời điểm lập dự toán.

Quy trình 5 bước lập dự toán nhà xưởng chính xác nhất (Từ bản vẽ đến con số)

Làm thế nào để chuyển từ một tập hồ sơ bản vẽ loằng ngoằng thành một bảng báo giá chi tiết đến từng đồng? Đó không phải là phép thuật, mà là một quy trình kỹ thuật tỉ mỉ được thực hiện bởi các Kỹ sư Dự toán (Quantity Surveyor – QS) chuyên nghiệp.

Tại VMSTEEL, để đảm bảo con số đưa ra cho khách hàng có độ chính xác cao nhất (sai số < 5%), chúng tôi tuân thủ nghiêm ngặt quy trình 5 bước sau:

Bước 1: Phải có Bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoàn chỉnh

Đây là điều kiện tiên quyết. “Không có bản vẽ = Không thể tính dự toán chính xác”.

Một bản vẽ sơ bộ hay ảnh phối cảnh 3D là không đủ. Kỹ sư dự toán cần một bộ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công (Shop-drawing) đầy đủ các bộ môn: Kiến trúc, Kết cấu (móng, khung thép), Điện, Nước, PCCC… Chỉ trên các bản vẽ này mới thể hiện rõ kích thước, quy cách vật liệu (ví dụ: thép dầm là H300 hay H400, bê tông mác 250 hay 300…) để làm căn cứ tính toán.

Bước 2: Bóc tách khối lượng chi tiết (Chìa khóa của sự chính xác)

Đây là bước quan trọng nhất và tốn nhiều thời gian nhất, quyết định 80% độ chính xác của dự toán.

Các Kỹ sư QS sẽ sử dụng các phần mềm chuyên dụng (như AutoCAD, Revit, phần mềm dự toán) để “đọc” bản vẽ và đo đếm từng hạng mục công việc một cách tỉ mỉ nhất:

• Phần móng: Cần đào bao nhiêu m3 đất? Đổ bao nhiêu m3 bê tông lót? Cần bao nhiêu kg thép vằn cho đài móng?

• Phần thân (Kết cấu thép): Thay vì ước lượng “khoảng 50 tấn thép”, kỹ sư sẽ tính chi tiết: có bao nhiêu cây cột, bao nhiêu cây kèo, tổng chiều dài xà gồ là bao nhiêu mét… sau đó nhân với trọng lượng riêng để ra tổng khối lượng thép chính xác đến từng kilogram.

• Phần hoàn thiện & M&E: Cần bao nhiêu m2 tôn lợp mái? Bao nhiêu m2 tường xây? Bao nhiêu mét dây điện các loại?…

Kết quả của bước này là một Bảng tiên lượng (Bill of Quantities – BOQ) liệt kê khối lượng của hàng trăm đầu việc.

Bước 3: Cập nhật đơn giá thị trường (Vật tư & Nhân công)

Sau khi có khối lượng, bước tiếp theo là áp giá. Một bảng dự toán chính xác phải phản ánh đúng mặt bằng giá tại thời điểm và địa điểm xây dựng.

• Giá vật tư: Cập nhật báo giá mới nhất từ các nhà cung cấp thép, trạm trộn bê tông, nhà máy tôn… tại khu vực dự án (Giá thép tháng này có thể khác tháng trước).

• Giá nhân công: Áp dụng đơn giá nhân công gia công và lắp dựng thực tế theo mặt bằng lương thợ tại địa phương.

Bước 4: Tổng hợp Chi phí trực tiếp và Tính toán các chi phí khác

Lấy (Khối lượng ở Bước 2) x (Đơn giá ở Bước 3), ta được Chi phí trực tiếp.

Tuy nhiên, đây chưa phải là giá cuối cùng. Kỹ sư dự toán cần cộng thêm các khoản chi phí gián tiếp để ra tổng giá trị gói thầu:

• Chi phí lán trại, điện nước, quản lý công trường.

• Lợi nhuận định mức của nhà thầu.

• Thuế GTGT (VAT).

Bước 5: Rà soát, Đánh giá rủi ro và Áp dụng hệ số dự phòng

Bước cuối cùng là sự “kiểm tra chéo” của các chuyên gia kinh nghiệm.

Họ sẽ rà soát lại toàn bộ bảng tính để phát hiện sai sót, đồng thời đánh giá tình hình thị trường để quyết định mức % Chi phí dự phòng phù hợp. Ví dụ: Nếu thị trường thép đang có dấu hiệu tăng giá mạnh, hệ số dự phòng rủi ro trượt giá sẽ được điều chỉnh cao hơn để đảm bảo an toàn cho ngân sách của chủ đầu tư.

Ba “lỗ hổng” chết người khiến dự toán bị sai lệch hàng tỷ đồng

Lập dự toán là một công việc đòi hỏi sự tỉ mỉ và bao quát. Thực tế cho thấy, sự chênh lệch khổng lồ giữa dự toán ban đầu và chi phí thực tế thường không đến từ kỹ thuật tính toán cao siêu, mà đến từ những sai lầm rất “đời thường” sau đây:

Lỗi “đếm cua trong lỗ”: Bỏ sót các hạng mục phụ trợ

Đây là lỗi sơ đẳng nhưng phổ biến nhất. Nhiều chủ đầu tư và thậm chí cả những người lập dự toán thiếu kinh nghiệm chỉ chăm chăm tính toán ngôi nhà xưởng chính (khung thép, mái tôn, nền nhà) mà “quên” mất rằng để nhà máy vận hành được cần cả một hệ thống hạ tầng xung quanh.

• Các hạng mục thường bị bỏ quên: Bể nước ngầm PCCC (rất tốn kém), trạm biến áp điện lực, nhà bảo vệ, nhà xe, cổng và hệ thống tường rào bao quanh, hệ thống xử lý nước thải…

• Hậu quả: Khi đi vào thi công thực tế, các hạng mục này bắt buộc phải làm. Lúc này, chi phí phát sinh có thể chiếm tới 15-20% tổng vốn đầu tư, gây vỡ kế hoạch tài chính nghiêm trọng.

“Canh bạc” địa chất: Đánh giá sai phần ngầm

Như đã nhấn mạnh nhiều lần, phần móng là ẩn số lớn nhất về chi phí. Sai lầm chí mạng là lập dự toán móng dựa trên… cảm tính hoặc kinh nghiệm của công trình lân cận mà không có số liệu khảo sát địa chất thực tế tại đúng vị trí xây dựng.

• Kịch bản “ác mộng”: Dự toán ban đầu được lập dựa trên giả định nền đất tốt, sử dụng phương án móng nông (móng đơn/băng) rẻ tiền. Nhưng khi máy móc vào đào đất khởi công mới phát hiện bên dưới là túi bùn hoặc đất yếu.

• Hậu quả: Bắt buộc phải thay đổi thiết kế sang phương án móng cọc ép sâu hoặc xử lý nền phức tạp. Sự thay đổi này làm chi phí phần móng tăng vọt gấp 2-3 lần so với dự kiến, khiến chủ đầu tư “trở tay không kịp”.

Sử dụng “giá lịch sử”: Không cập nhật biến động thị trường

Thị trường vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép kết cấu, có tính biến động rất cao theo chu kỳ kinh tế thế giới.

• Sai lầm: Kỹ sư dự toán “lười” cập nhật báo giá mới từ nhà cung cấp, mà chỉ sử dụng các đơn giá cũ có sẵn trong cơ sở dữ liệu từ những dự án trước đó (ví dụ: dùng giá thép của 6 tháng trước).

• Hậu quả: Nếu thị trường đang trong chu kỳ tăng giá mạnh (ví dụ giá thép tăng 20%), thì bảng dự toán lập ra sẽ thấp hơn thực tế rất nhiều. Kết quả là không nhà thầu nào dám nhận thi công với mức giá đó, hoặc nếu nhận thì sẽ tìm cách cắt giảm chất lượng để bù lỗ.

Cần lưu ý gì khi lập dự án chi phí thi công nhà xưởng

✅ 1. Xác định rõ nhu cầu và công năng sử dụngTrước tiên, cần làm rõ mục đích sử dụng nhà xưởng (sản xuất, kho chứa, logistics…) và công suất dự kiến. Điều này giúp định hướng quy mô, kết cấu, lựa chọn vật liệu và công nghệ phù hợp, tránh phát sinh chi phí do thay đổi sau này.

✅ 2. Khảo sát thực tế mặt bằng và địa chấtKhảo sát kỹ lưỡng giúp tính toán chi phí nền móng chính xác hơn, đặc biệt ở những khu vực nền đất yếu cần gia cố hoặc đóng cọc. Đây thường là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn trong tổng dự toán.

✅ 3. Tính đủ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và phụ trợNgoài kết cấu chính, cần dự toán chi phí cho: hệ thống PCCC, cấp – thoát nước, điện chiếu sáng, xử lý nước thải, sân đường nội bộ, tường rào, nhà bảo vệ… Đây là những hạng mục bắt buộc nhưng thường bị bỏ sót khi tính toán sơ bộ.

✅ 4. Cân đối giữa chất lượng, thẩm mỹ và ngân sáchCần lựa chọn vật liệu, giải pháp thi công phù hợp: vừa đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, vừa phù hợp ngân sách. Tránh lạm dụng vật liệu cao cấp hoặc thiết kế phức tạp gây đội chi phí.

✅ 5. Tính đến yếu tố biến động giá và chi phí dự phòngGiá vật liệu và nhân công thường biến động, đặc biệt trong thời gian dài thi công. Nên có khoản chi phí dự phòng (thường 5–10% tổng chi phí) để đảm bảo dự án không bị gián đoạn.

Lập dự toán chi phí thi công nhà xưởng cần thực hiện cẩn trọng, chi tiết và dựa trên dữ liệu thực tế. Chủ đầu tư nên kết hợp với đơn vị tư vấn uy tín như VMSTEEL để có phương án phù hợp nhất, tránh phát sinh ngoài kế hoạch và đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Liên hệ nhận file dự án chi phí nhà xưởng miễn phí

Bạn đang lên kế hoạch xây dựng nhà xưởng nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu?Hãy để lại thông tin tại form đăng ký bên dưới – đội ngũ kỹ sư của VMSTEEL sẽ tư vấn miễn phí 1:1, giúp bạn xác định giải pháp phù hợp và dự toán chi phí chính xác cho dự án.

Đặc biệt: Khi để lại thông tin, bạn sẽ nhận ngay file dự toán chi phí xây dựng nhà xưởng hoàn toàn Miễn Phí, được xây dựng dựa trên kinh nghiệm thực tế của hàng trăm công trình mà VMSTEEL đã thực hiện.

Ngoài ra tại VMSTEEL chúng tôi luôn có chương trình hỗ trợ, khuyến mại cho chủ đầu tư để giảm bớt chi phí xây dựng và những giải pháp để xây dựng dự án công trình nhà xưởng, nhà kho hiệu quả, an toàn nhất.

• Khảo sát tận nơi, tư vấn, báo giá thi công, đưa ra những giải pháp thi công tiết kiệm chi phí nhất cho chủ đầu tư – MIỄN PHÍ 24/7
• MIỄN PHÍ 100% chi phí thiết kế nhà xưởng tiền chế.
• Hỗ trợ MIỄN PHÍ 100% tư vấn pháp lý xin giấy phép xây dựng nhà xưởng tiền chế.
• Hỗ trợ MIỄN PHÍ 100% tư vấn pháp lý hoàn công xây dựng nhà xưởng.
• Hỗ trợ cho thuê lại nhà xưởng đối với chủ đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê.
• Chế độ bảo hành lâu dài cùng với cam kết đồng hành cùng chủ đầu tư công trình.

 

👉 Đừng bỏ lỡ cơ hội để tiết kiệm thời gian và tối ưu ngân sách cho công trình của bạn – đăng ký ngay hôm nay!

Tên Điện thoại Email Lời nhắn Gửi Tên Diện thoại Yêu cầu Gửi TỔNG HỢP BÀI VIẾT LIÊN QUAN Tổng Thầu EPC Là Gì? Lợi Ích Của Gói Thầu EPC Trong XâyDựng

Tổng thầu EPC là gì? Khám phá quy trình thực hiện gói thầu EPC (Thiết kế – Mua sắm – Thi công). Giải pháp xây Hệ Thống Mái Che (Canopy) Nhà Kho Giải Pháp Kết Cấu Consol

Thiết kế hệ thống mái che (Canopy) nhà kho với kết cấu Consol lớn giúp xe container làm hàng an toàn khi trời mưa. VMSTEEL Tổng thầu xây dựng nhà xưởng – Công ty thi công nhà xưởng trọn gói uy tín

Bạn đang tìm kiếm một nhà thầu xây dựng nhà xưởng uy tín cho công ty của bạn?. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi Hướng dẫn xin phép xây dựng nhà xưởng, nhà kho mới nhất

Hướng dẫn xin giấy phép xây dựng nhà xưởng, nhà kho. Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và các thủ tục xin giấy phép xây Hướng dẫn Thủ tục Thẩm duyệt Hệ thống PCCC Nhà xưởng

Hướng dẫn chi tiết thủ tục thẩm duyệt hệ thống PCCC nhà xưởng theo quy chuẩn mới nhất. Giải pháp thẩm duyệt nhanh chóng, tiết Thi công điện nhà xưởng | Bảng giá thi công điện nhà xưởng 2026

Thi công điện nhà xưởng trọn gói. Báo giá thi công hệ thống điện nhà xưởng mới nhất. Giải pháp thi công điện an toàn, Hệ Thống PCCC Nhà Xưởng Thiết Kế & Thi Công Chuẩn QCVN 06

Tổng quan về hệ thống PCCC nhà xưởng công nghiệp. Tư vấn thiết kế và thi công PCCC tuân thủ QCVN 06:2022, đảm bảo an Chi phí xây dựng nhà xưởng năm 2025 có gì thay đổi?

Chi phí xây dựng nhà xưởng năm 2025 có gì thay đổi? Cập nhật giá mới nhất, phân tích xu hướng, vật liệu, nhân công Xem thêm