Hệ Số điều Chỉnh Giá đất Là Gì? Cách Tính Giá đất Theo Hệ Số K

Bất cứ cá nhân nào trong ngành luật đất đai hoặc đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng đều biết về hệ số K trong điều chỉnh giá đất. Hệ số này  là yếu tố quan trọng trong việc định giá đất có tính phí sử dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm và hiểu thấu đáo hệ số điều chỉnh giá đất là gì?  Chính vì vậy, bài viết sau đây Trần Đức Phú BDS sẽ cung cấp thêm những thông tin đầy đủ và chi tiết nhất về hệ số K trong điều chỉnh giá đất và cách tính giá đất theo hệ số K trong lĩnh vực đất đai.

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất hay còn gọi là hệ số K. Hệ sô K là hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định. Hệ số K đất đai do ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ có thay đổi theo từng năm, không cố định nhằm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế thực tế tại địa phương. Hệ số K do Sở trung tâm tài chính trình UBND cấp tỉnh. 

UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh hệ số giá đất cao hoặc thấp hơn mức quy định chung nếu đất ở vị trí có hệ số K không giống với quy định chung trong khu vực và được quy định trong quyết định điều chỉnh hệ số K trong giá đất năm đó tại địa phương. Trong trường hợp vẫn chưa thể xác định được hệ số K thì UBND tỉnh dùng hệ số điều chỉnh trước đó.

Cách tính hệ số điều chỉnh giá đất?

Sau khi đã hiểu khái niệm hệ số điều chỉnh giá đất là gì thì chúng ta sẽ tìm hiểu phương pháp tính hệ số K. Hệ số K điều chỉnh giá đất được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.

Công thức được tính hệ số k:

K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Các địa phương đều có bảng giá đất chung nhưng khi vận dụng thì sẽ áp dụng hệ số K trong tính tiền sử dụng đất riêng. Hệ số này vẫn tăng trong thời gian qua trong khi giá đất không tăng. Có nhiều thành phố công bố giá đất tăng mạnh sau khi nhân hệ số K.

Hệ số K giá đất tại TPHCM

Tại TP.HCM, quy định về hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với cá nhân và hộ gia đình được quy định tại Quyết định số 28/2012/QĐ – UBND. Trường hợp, đối với đất ở có phần diện tích vượt hạn mức sử dụng thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng là đất ở thuộc khu dân cư (do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở đó được áp dụng hệ số K = 2.

Còn đối với trường hợp diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở đó được áp dụng hệ số K tùy theo khu vực.

Cụ thể:

•       K = 4,5 gồm các quận: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận.
•       K = 4 gồm các quận: quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Bình Tân, quận Thủ Đức và quận Tân Phú.
•       K = 3,5 gồm các huyện: Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn và huyện Nhà Bè.

Các bước xác định giá đất theo phương pháp hệ số K

Theo quy định của Nghị định 96/2019/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT- BTNMT thì trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

–        Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin giá đất. (ít nhất là 3 mảnh đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm). Nếu như khu vực đó không có đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin giá đất tại các khu vực lân cận, có cùng điều kiện tương tự.

–        Đối với vị trí đất xác định được chi phí, các khoản thu nhập thì cần thu thập và khảo sát thông tin với ít nhất 3 mảnh đất để xác định giá đất.

–        Thu thập thêm tất cả các thông tin về điều kiện kinh tế và xã hội tại địa phương đó.

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến của từng vị trí đất

–        Dựa vào những thông tin đã thu thập được trước đó để đưa ra các số liệu thống kê giá đất thị trường đối với từng khu vực.

–        Tùy vào vị trí đất, giá đất sẽ được xác định theo khung giá phổ biến trên thị trường. Nếu giá đất chỉ tập trung vào một khoảng giá thì có thể xác định giá đất bằng cách lấy bình quân giá trong khoảng giá đó.

Có thể bạn quan tâm: Luật quy hoạch đô thị mới nhất hiện nay được quy định ra sao?

Bước 3: Xác định hệ số K

Căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường cũng như điều kiện phát triển kinh tế xã hội tại địa phương đó mà người ta sẽ xác định được hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong trường hợp không có đủ thông tin về giá đất thì người ta sẽ căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế,  xã hội tại địa phương, giá đất trong khung giá đất và giá đất cụ thể được các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền quyết định.

 Bước 4: Tính giá đất của mảnh đất

Cách tính giá đất của mảnh đất định giá theo công thức sau:

Giá đất của mảnh đất = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất

Kết luận: Trần Đức Phú BDS hy vọng rằng, với những thông tin trên đây bạn đã biết được hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Đồng thời cũng nắm được các bước xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Từ đó có thể xác định được mức giá của mảnh đất cần định giá chính xác nhất.

Xem thêm: Cách tính mật độ xây dựng TP HCM | Hướng dẫn chi tiết nhất