HIỂU ĐÚNG VỀ LẬP VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN ...

Hiện nay, việc chuyển nhượng nhà đất mà chưa có sổ đỏ, sổ đỏ chung hoặc sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng diễn ra phổ biến. Khi đó, với những mảnh đất này, có nên lập vi bằng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất hay không? Và việc lập vi bằng có giá trị pháp lý như thế nào trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất? Hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Thứ nhất, Vi bằng là gì ?

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CPvề tổ chức và hoạt động của thừa phát lại có quy định :

“3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy có thể hiểu, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận bằng hành vi, được dùng làm chứng cứ trong xét xử. Là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, âm thanh, trong đó Thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan các hành vi, sự kiện lập vi bằng do chính Thừa phát lại chứng kiến. Và văn bản đó sẽ là bằng chứng trước Tòa nếu hai bên có xảy ra tranh chấp.

Đặc điểm của vi bằng:

- Với hình thức bằng văn bản, do chính Thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập cũng không được nhờ người khác ký tên thay mình vào vi bằng.

- Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do thừa phát lại lập.

- Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

- Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản.

- Vi bằng do thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được xem là chứng cứ và có giá trị chứng minh.

- Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.

Thứ hai, Giao dịch chuyển nhượng nhà đất là gì?

Giao dịch chuyển nhượng nhà đất: Là việc chuyển giao nhà đất và quyền sử dụng đối với nhà đất đó từ người này sang người khác. Bên bàn giao nhận số tiền tương ứng với giá trị nhà đất thỏa thuận từ bên nhận, kèm theo các thủ tục và hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thứ ba, giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất?

Thực tế, nhiều người mưa nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại là “công chứng” hoặc hiểu có thể thay thế được công chứng, nên một số trường hợp mọi người vẫn chuyển nhượng nhà, đất bằng hình thức lập vi bằng trường hợp đang thế chấp tại ngân hàng hoặc chuyển nhượng khi đất chưa được cấp giấy CNQSDĐ nên thường dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Từ khái niệm vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Từ đó, giá trị pháp lý của vi bằng khi được lập được quy định:

- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc lập vi bằng về việc chuyển nhượng nhà đất chỉ xác nhận hai bên đã có thỏa thuận trong việc giao dịch tại thời điểm lập biên bản thỏa thuận. Trong giao dịch chuyển nhượng này, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao giấy tờ mà không chứng nhận việc chuyển nhượng để đảm bảo giá trị tài sản.Theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 việc mua bán chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó phải làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) cho bên mua tại cơ quan nhà nước. Vi bằng dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất,…làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Do đó, văn bản lập vi bằng không thể làm được thủ tục đăng ký sang tên cho bên mua được.

Ngoài ra, người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với nhà đất mà mình bỏ tiền ra mua. Cùng với đó, là việc xây dựng hay sửa chữa, thế chấp ngân hàng đều không được phép. Như vậy, việc lập vi bằng trong chuyển nhượng nhà đất không có giá trị về mặt pháp lý và nếu có xảy ra tranh chấp thì văn bản giao dịch sẽ không có hiệu lực.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi về vấn đề “Hiểu đúng về lập vi bằng trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất”.

-PA-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

HOTLINE: 03.2518.2518

FB: LUATSUTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.

CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC

CS3: SỐ 35, NGÕ 5 CAO BÁ QUÁT, TP VINH, NGHỆ AN.

XIN CHÂN TRỌNG CẢM ƠN!