Hoàn Thiện Chính Sách đầu Tư Phát Triển đô Thị - Bộ Xây Dựng

1. Tình hình phát triển đô thị trong thời gian vừa qua

Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021-2030 đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt từ 50-52%, với ít nhất ba đô thị đạt chuẩn đô thị quốc tế. Những năm gần đây, quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam diễn ra nhanh chóng, đạt được nhiều thành tựu tích cực. Tính đến thời điểm tháng 6/2020, cả nước có 853 đô thị, bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt trực thuộc Trung ương (HN và TP.HCM), 20 đô thị loại I, 31 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 85 đô thị loại IV và 672 đô thị loại V với tổng dân số đô thị là: 38.146.090 người (so với 500 đô thị các loại vào năm 1990, thì đây là một sự bứt phá tương đối mạnh trong quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam.

Đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra mạnh nhất ở 3 vùng trọng điểm phát triển kinh tế xã hội miền Bắc (HN, Quảng Ninh, Hải Phòng…), miền Trung (Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Định…) và miền Nam (TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu…). Tỷ lệ chuyển dịch cơ cấu kinh tế gắn với quá trình đô thị hóa thể hiện rõ nét qua tỷ trọng công nghiệp - xây dựng ngày càng lớn. Bộ mặt các đô thị đã có những thay đổi lớn: văn minh, hiện đại và xanh, sạch, đẹp hơn. Đô thị hóa đã mở ra nhiều cơ hội việc làm, tăng thu nhập và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, tạo hiệu ứng thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước. Nhiều đô thị mới, khu đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở: đường xá, điện nước, cơ sở giáo dục, y tế, vệ sinh môi trường…

Qua số liệu của Tổng Cục thống kê (2020) cho thấy tỷ trọng cơ cấu nền kinh tế có sự thay đổi, chuyển dịch theo hướng giảm tỷ trọng lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản (từ 20,58% năm 2010 xuống còn 14,05% năm 2020) và tăng tỷ trọng lĩnh vực dịch vụ, công nghiệp và xây dựng. Quá trình phát triển đô thị có liên hệ mật thiết với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng trưởng kinh tế ở khu vực đô thị trung bình đạt từ 12-15%, cao hơn từ 2-2,5% lần so với mặt bằng chung trong cả nước. Khu vực đô thị tiếp tục khẳng định vai trò tạo động lực phát triển kinh tế của cả nước, tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động, góp phần quan trọng trong viêc duy trì sự ổn định và phát triển chung của xã hội. Trong năm 2020, chính quyền các địa phương đều xác định khu vực đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật, bất động sản là một trong những tâm điểm tăng trưởng của nền kinh tế đô thị, được xác định là nơi “nóng” nhất của quá trình phát triển đô thị. Với sự thay đổi mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng đô thị, các địa phương trên cả nước đã thu hút được số lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài, khách du lịch đến Việt Nam ngày càng tăng…

Đô thị giữ vai trò chủ đạo trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, do vậy việc phát triển đô thị là một trong những mục tiêu ưu tiên của chiến lược phát triển tại các địa phương. Điều này đã được cụ thể hóa trong các văn kiện đại hội Đảng bộ tại các tỉnh, thành phố vừa qua. Theo đó, định hướng chung của các địa phương là phấn đấu tăng nhanh tỷ lệ đô thị ở những nơi có điều kiện thuận lợi phát triển. Đồng thời tiếp tục phát triển các chuỗi đô thị ở từng vùng, từng khu vực, hướng đến kết nối các đô thị, chuỗi đô thị với nhau. Cùng với đó, triển khai xây dựng đô thị thông minh tại một số địa phương phù hợp; chú trọng ứng dụng công nghệ từ quá trình hình thành, quản lý đến vận hành đô thị một cách hiệu quả, thông minh hơn. Trong quá trình phát triển, yêu cầu đặt ra là phải xây dựng hạ tầng đồng bộ, hiện đại, văn minh…chú trọng bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa, lịch sử; phục hồi hệ sinh thái, ứng phó với biến đổi khí hậu…

Ở Việt Nam, nguồn thu từ các hoạt động kinh tế của khu vực đô thị chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu GDP cả nước. Tổng thu ngân sách khu vực đô thị chiếm trên 70% tổng thu ngân sách toàn quốc… Trong năm 2020, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch viêm đường hô hấp cấp (Covid-19) các đô thị lớn như ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng…vẫn có nền tảng phát triển kinh tế vững chắc, số lượng các cơ sở sản xuất công nghiệp và dịch vụ thương mại vẫn chiếm tỷ lệ lớn, số lượng lớn trong cả nước. Tại các thành phố này, động lực phát triển đô thị đang chuyển dịch mạnh mẽ từ nông nghiệp sang các lĩnh vực công nghiệp, giáo dục, dịch vụ tài chính - ngân hàng, bất động sản, viễn thông và truyền thông… Đối với các đô thị có điều kiện tự nhiên thuận lợi (như Hạ Long, Nha Trang, Đà Lạt, SaPa, Phú Quốc…) hay là các đô thị có di sản văn hóa - lịch sử tầm cỡ quốc gia và quốc tế (như Huế, Hội An, Côn Đảo…) thì du lịch là động lực phát triển chính nhưng đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi đại dịch Covid-19. Do vậy, nguồn thu của ngân sách địa phương cũng bị ảnh hưởng giảm đáng kể. Bên cạnh đó, một số khu kinh tế tập trung, như: Khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh), Đình Vũ - Cát Hải (Hải Phòng), Nghi Sơn (Thanh Hóa), Nghệ An (Bắc TP Vinh), Vũng Áng (Hà Tĩnh), Hòn La (Quảng Bình), Chân Mây - Lăng Cô (Thừa Thiên - Huế), Chu Lai (Quảng Ninh), Dung Quất (Quảng Ngãi), Nhơn Hội (Bình Định), Văn Phong (Khánh Hòa), Nam Phú Yên (Phú Yên), đảo Phú Quốc (Kiên Giang)…là các khu kinh tế tổng hợp đa ngành có quy mô sản xuất lớn, có hạ tầng quan trọng là cảng biển có diện tích đất đai rất lớn là động lực chính để phát triển đô thị tại các địa phương.

Trong năm 2020, phần lớn các địa phương đều bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 do vậy tốc độ tăng giá trị thêm theo ngành, lĩnh vực đều có sự sụt giảm mạnh mẽ. Tổng hợp về tốc độ tăng giá trị tăng thêm theo ngành, lĩnh vực trên toàn quốc. Một số đại phương trong 9 tháng đầu năm có mức tăng trưởng chỉ là 1,81% (quý 2 là 0,36%), trong đó, TP.HCM tăng 1,02% (tính theo giá so sánh 2010); Hà Nội tăng 3,39%; Hải Phòng tăng 10,87% (cao nhất nước); Cần Thơ tăng 1,43%...Theo Tổng Cục thống kê có 12 tỉnh, thành tăng trưởng âm: Vĩnh Phúc (-2,7%), Bắc Ninh (-3,3%), Hòa Bình (-6,51%), Đà Nẵng (-3,61%), Quảng Nam (-11,5%), Khánh Hòa (-12,02%), Bà Rịa Vũng Tàu (-6,87%), Bến Tre (-1,37%)… Phần lớn các địa phương có mức tăng trưởng âm là do phụ thuộc chủ yếu vào lĩnh vực du lịch (như là Nha Trang, Hội An, Đà Nẵng…) hoặc lĩnh vực nông nghiệp xuất khẩu như Hòa Bình… Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 mà tốc độ giá trị tăng thêm theo ngành 9 tháng đầu năm 2020 so với cùng kỳ các năm có sự sụt giảm mạnh mẽ đối với toàn bộ các lĩnh vực. Khu vực dịch vụ có tỷ lệ tăng chỉ 1,37% so với mức trung bình là 6,62 % các năm trước đó. Riêng đối với lĩnh vực xây dựng, do chủ trương đẩy mạnh giải ngân đầu tư công nên tốc độ giá trị tăng thêm là 5,02 % so với tốc độ tăng trung bình là 6,46% trước đó.

Điều đó cho thấy, công tác đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị nói chung đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi nền kinh tế, góp phần đưa Việt Nam trở thành quốc gia công nghiệp phát triển như định hướng của Dự thảo Văn kiện Đại hội lần thứ XIII của Đảng. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn không ít hệ lụy, bất cập khó giải quyết trong thời gian ngắn, đó là vấn đề nguồn lực đầu tư phát triển đô thị, quản lý vận hành các hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung ở khu đô thị…Để thúc đẩy được động lực đầu tư phát triển của các đô thị, cần phải nhận diện được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình phát triển, như là với các đô thị, gắn với việc mở rộng, nâng cấp thì còn phải cải tạo - ít nhất là cải tạo để kết nối và đồng bộ hóa hạ tầng. Hiện nay, hạ tầng giao thông, kiến trúc và cảnh quan của một số dân cư trong đô thị tại nhiều địa phương vẫn còn xập xệ, thiếu hướng kết nối với các khu vực xung quanh, gây nên sự bức bí, nham nhở, làm xấu đi không gian chung của đô thị. Để các đô thị trở nên hiện đại xanh - sạch - đẹp, văn minh, một trong những việc cần làm sớm là khắc phục cho được sự kết nối này… Ngoài ra, trong quá trình mở rộng, nâng cấp, cải tạo đô thị nói chung, việc “làm mới” là cần thiết nhưng phải tôn trọng hiện trạng, giữ lại những không gian kiến trúc vốn đã là đặc trưng của mỗi đô thị hay của các khu vực cụ thể của từng đô thị cụ thể.

2. Một số tồn tại, bất cập trong chính sách đầu tư phát triển đô thị

2.1. Đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1.1. Thủ tục đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Theo quy định pháp luật hiện hành, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chịu sự điều tiết của 3 văn bản pháp luật chính: Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Trong đó, một số thủ tục chưa có sự phân định cụ thể:

- Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư: áp dụng đối với các dự án được Nhà nước giao đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đầu tư quy định, hướng dẫn cơ quan QLNN xem xét đề xuất sơ bộ dự án do Nhà đầu tư lập (báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) để đưa ra quyết định chủ trương đầu tư, theo đó sẽ xác định nhà đầu tư và những yêu cầu ban đầu để nhà đầu tư chính thức nghiên cứu, lập dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi)

- Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư: áp dụng đối với các một số dự án phát triển nhà ở không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

- Thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: áp dụng sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án. Quyết định chấp thuận đầu tư là một cơ sở pháp lý để Chủ đầu tư phê duyệt dự án (quy định tại Điều 20 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP)

Hiện nay, việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị gặp một số bất cập về quy trình triển khai dự án. Một số dự án lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (theo Luật Nhà ở) thì việc áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư (theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) là chưa rõ ràng.

(i) Trường hợp tiếp tục áp dụng thủ tục chấp thuận đầu tư là theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 22 Nghị định 118/2015/NĐ-CP và khoản 4 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đều quy định nội dung sau khi hoàn thành các thủ tục về chủ trương đầu tư thì tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo, thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có). Do vậy, việc triển khai thủ tục chấp thuận đầu tư (theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP) là đúng quy định.

(ii) Trường hợp không thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư là do hai nguyên nhân, thứ nhất là sự tương đồng về thuật ngữ (quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư) và thứ hai là thời điểm có hiệu lực của các văn bản pháp luật. Sự tương đồng về thuật ngữ tạo ra sự nhầm lẫn, cách hiểu là các thủ tục này quy định về cùng một vấn đề. Bên cạnh đó, theo quy định khoản 2, khoản 3 điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định nguyên tắc văn bản ban hành sau và có pháp lý cao hơn sẽ được áp dụng. Do vậy, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở được ban hành năm 2014 sẽ “xóa bỏ” thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

2.1.2. Xác định Nhà đầu tư trong các dự án đầu tư phát triển đô thị

Đối với một số dự án đầu tư phát triển đô thị (quy mô dự án nhóm A trở lên), yêu cầu phải có quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điều 34, Luật Đầu tư: Nhà đầu tư nộp hồ sơ dự án cho cơ quan đăng ký đầu tư nơi thực hiện dự án và Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư với nhiều nội dung trong đó có thông tin cụ thể của Nhà đầu tư. Như vậy, theo quy định của Luật Đầu tư thì trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện sau khi đã xác định được Nhà đầu tư (hoặc được hiểu là xác định được sơ bộ Nhà đầu tư). Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đấu thầu thì đối với các dự án quy mô từ nhóm A trở lên, UBND tỉnh phải đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án làm cơ sở để triển khai các thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Do vậy yếu tố “Nhà đầu tư” và “Quyết định chủ trương đầu tư” có sự xung đột đối với một số trường hợp thực hiện dự án nhất định.

Tuy nhiên, hiện nay Luật Đầu tư sửa đổi chưa có hiệu lực (từ ngày 01/01/2021), do vậy về nguyên tắc địa phương phải lựa chọn nhà đầu tư rồi mới trình Chính phủ phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư.

2.1.3. Quy mô dự án đầu tư phát triển đô thị

Quy mô dự án theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP chưa thống nhất với quy mô dự án theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, cụ thể là:

+ Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 21 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thì Dự án xây dựng khu đô thị mới có quy mô sử dụng chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

+ Theo quy định tại điểm b Khoản 4 Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị.

Do vậy, quy mô dự án có sự bất cập, thiếu đồng nhất về quy mô của dự án khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Điều này đã gây ra một số khó khăn trong việc xác định chủ thể phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư xây dựng khu đô thị dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô lớn.

2.2. Chuyển giao,quản lý, vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị

2.2.1. Thời điểm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật

Luật Xây dựng 2014, Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Nghị định 46/2015/NĐ-CP chưa quy định thời điểm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật cụ thể, khoảng thời gian (01 năm hay nhiều năm) sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định.

Tại Điều 16 “Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở” Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở chỉ quy định khi kết thúc đầu tư xây dựng, thì Chủ đầu tư bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay, nội dung này chưa được quy định cụ thể tại quyết định chủ trương đầu tư, phù hợp với thực tiễn triển khai của dự án.

2.2.2. Kinh phí quản lý vận hành

Qua khảo sát, phân tích tại một số dự án cho thấy, cơ cấu giá bán căn hộ, bất động sản (đặc biệt là các dự án bất động sản thương mại) của Chủ đầu tư thường đã bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật. Trong quá trình quản lý vận hành, Chủ đầu tư khu nhà ở, khu đô thị thường yêu cầu thu chi phí quản lý của cư dân theo diện tích căn hộ (5.000-12.000 đồng/m2). Khoản kinh phí này được sử dụng vào việc duy trì hệ thống vệ sinh, điện công cộng, cây xanh, an ninh và quản lý vận hành hệ thống HTKT của khu đô thị. Việc thu phí này được thực hiện định kỳ hàng tháng và mang lại nguồn tài chính tương đối lớn cho Chủ đầu tư tại các dự án.

Trường hợp tiếp nhận, quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị từ Chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà nước (UBND cấp quận, huyện, thị xã …) phải bổ sung thêm trách nhiệm, con người làm việc, đặc biệt là ngân sách nhà nước để duy trì thực hiện công việc quản lý, vận hành sẽ tăng lên hàng năm. Tuy nhiên, hiện nay chính sách quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị chưa có sự phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành này. Đối với một số dự án, như là khu đô thị Ecopark (HN), Khu đô thị Lê Lợi, Khu dân cư Phan Đình Phùng (Quảng Ngãi)…chưa có quy định về việc bàn giao kinh phí quản lý vận hành từ chủ đầu tư, chưa có quy định về bổ sung ngân sách cho cơ quan QLNN tiếp nhận quản lý, vận hành hệ thống HTKT. Do vậy, bất cập từ hai phía (gánh nặng kinh phí từ NSNN để quản lý vận hành, trách nhiệm đối với công việc, lợi ích của Chủ đầu tư) đã tạo ra những rào cản nhất định trong việc bàn giao, quản lý hệ thống HTKT khu đô thị)

2.2.3. Sự đồng bộ trong nội dung của chính sách pháp luật liên quan đến bàn giao, quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật

Theo đó, trong Luật Đầu tư 2014 (và các Luật điều chỉnh sau này) không quy định trách nhiệm bàn giao công trình trong mẫu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở và Điều 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định nội dung “các công trình hạ tầng chủ đầu tư được quản lý hoặc phải chuyển giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành việc xây dựng” (trong dự án xây dựng nhà ở). Đối với các dự án khác thì chưa có quy định. Do vậy, các chính sách pháp lý quy định việc chuyển giao, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có sự đồng nhất.

2.2.4. Quy định pháp lý để ban hành Quy định bàn giao, tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật

Trên cơ sở thống kê và phân tích 18 Quyết định có liên quan đến nội dung bàn giao và tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu đô thị, khu nhà ở cho thấy, quy định pháp lý (căn cứ pháp lý) để các địa phương ban hành văn bản pháp luật có sự thiếu đồng nhất, cụ thể là:

- Căn cứ pháp lý có phụ thuộc vào Luật Nhà ở ngày 25/11/2014 hay không? Bởi vì một số địa phương tiếp cận theo hướng dựa trên nội dung chuyển giao, tiếp nhận các dự án hạ tầng kỹ thuật hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn. (trường hợp so sánh Quyết định số 21/2018/QĐ-UBND ngày 19/7/2018 của UBND tỉnh Bình Dương và Quyết định số 48/2019/QĐ-UBND ngày 10/10/2019 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc).

- Sự thiếu đồng nhất trong việc căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 5/4/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Điều đó cho thấy, các địa phương có cách tiếp cận, cách hiểu khác nhau đối với nội dung chuyển giao, quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh đó, điều này cũng chỉ ra quy dịnh pháp lý tại Luật, Nghị định và Thông tư đối với nội dung này chưa thực sự chặt chẽ, đầy đủ để tạo sự thống nhất trên phạm vi cả nước.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện chính sách đầu tư phát triển đô thị trong thời gian tới

3.1. Đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng khu đô thị

Trên cơ sở phạm vi nghiên cứu và phân tích một số bất cập đối với nội dung đầu tư xây dựng khu đô thị, nhóm nghiên cứu đề xuất Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP nhằm nâng cao chất lượng của hồ sơ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo khả thi về nội dung bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cụ thể các nội dung liên quan như sau:

Sửa đổi Điều 30 nội dung quyết định chấp thuận đầu tư: theo đó quy định cụ thể thời điểm Chủ đầu tư bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị cho cơ quan quản lý nhà nước phù hợp với thời điểm cho thuê đất, thời gian thực hiện dự án. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý, vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị phù hợp với thời điểm được giao trong quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Bổ sung khoản 3 Điều 36 Hoàn thành, chuyển giao đưa công trình vào khai thác sử dụng: theo đó quy định nguyên tắc quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung trong các khu đô thị mới.

- Thống nhất về quy mô dự án giữa Nghị định 11/2013 và Nghị định 99/2015 như đã phân tích tại mục 3.1.

- Quy định rõ tên gọi các dự án khu đô thị mới và khu nhà ở, trong đó cần có sự phân biệt các loại dự án có nội dung đầu tư khác nhau (dự án chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, dự án đầu tư HTKT và bất động sản thương mại, dự án đầu tư toàn bộ khu đô thị/khu nhà ở…)

3.2. Đối với lĩnh vực huy động và sử dụng nguồn lực tài chính đô thị

Nguồn lực tài chính đô thị là một nội dung rất rộng, phụ thuộc vào nhiều chính sách khác nhau, ngoài phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng. Do vậy, nhóm nghiên cứu đề xuất một số nội dung thuộc chức năng quản lý của Bộ Xây dựng, cụ thể là:

Sửa đổi, bổ sung thêm nội dung trong Nghị định số 11/2013/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa mối liên quan giữa chương trình phát triển đô thị với kế hoạch đầu tư công trung hạn, kế hoạch sử dụng đất nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đô thị.

Đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, hiện nay xuất hiện các dự án có quy mô khác nhau rất lớn (từ 2-2000ha) với các loại hình công trình, tính chất khác nhau, tuy nhiên lại chưa có quy định cụ thể điều chỉnh đối tượng này như xác định phạm vi, quy mô, nội dung đầu tư, cách thức phân chia dự án thành phần, mô hình quản lý chia dự án thành phần, mô hình quản lý cho phù hợp. Trong khi đó, những dự án nhỏ thì chưa có quy định để tháo gỡ cải cách thủ tục hoặc giảm những nội dung kiểm soát. Điều này dẫn tới các dự án với nhiều quy mô khác nhau, nhưng vẫn chỉ có một quy định chung áp dụng. Điều này tạo ra sự lãng phí nguồn lực tài chính, thời gian triển khai dự án rất lớn.

3.3. Đối với lĩnh vực chuyển giao, quản lý, vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

Trên cơ sở phạm vi nghiên cứu và phân tích một số bất cập đối với nội dung chuyển giao, quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhóm nghiên cứu đề xuất Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP với một số nội dung liên quan như sau:

Bổ sung nội dung vào Điều 34 Bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng: quy định cụ thể trách nhiệm của Chủ đầu tư (Nhà đầu tư) trong việc bàn giao công trình cho cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm trong việc đảm bảo chất lượng công trình tại thời điểm bàn giao, dự trù kinh phí trong việc cơ quan quản lý nhà nước có nghi ngờ và yêu cầu kiểm tra chất lượng công trình xây dựng tại thời điểm bàn giao.

Bổ sung nội dung vào Điều 34 Bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng: quy định thời gian bàn giao công trình xây dựng phù hợp với nội dung dự án được phê duyệt hoặc thực tiễn triển khai theo hướng:

+ Bàn giao trước hoặc trong thời gian bảo hành công trình

+ Trường hợp bàn giao từng hạng mục: thời điểm bàn giao không quá 6 tháng kể từ khi nghiệm thu công trình.

+ Trường hợp bàn giao toàn bộ công trình: không quá 12 tháng kể từ khi nghiệm thu công trình hoặc thời điểm bảo hành công trình còn tối thiểu 06 tháng.

4. Kết luận

Phát triển đô thị tại Việt Nam luôn gắn liền với các yêu cầu về phát triển bền vững, cân đối hài hòa giữa kinh tế và môi trường; đảm bảo tính hiệu quả trong đầu tư xây dựng. Để đạt được các yêu cầu đó thì đô thị phải hội tụ đầy đủ nguồn lực cần thiết từ nội tại bản thân của đô thị. Chính quyền đô thị phải thúc đẩy được môi trường sống tốt và có năng lực cạnh tranh cao. Đây có thể coi là định hướng giúp hoạch định các giải pháp điều chỉnh về quản lý phát triển đô thị, quy hoạch. Các cơ quan quản lý nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ, mang tính dẫn dắt, định hướng cho hoạt động phát triển của đô thị.