Hướng Dẫn Thủ Tục Tách Sổ đỏ - [Cập Nhật 07/2022] - Luật Quang Huy

Bạn cần tư vấn luật đất đai? Liên hệ 1900.6784 để được luật sư giải đáp hoàn toàn miễn phí! GỌI 1900.6784

Tổng số người đã liên hệ hotline: 26.086

Tách sổ đỏ là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền tách thửa đất? Quy định tách thửa của một người thành nhiều sổ đỏ như thế nào? Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất ra sao? Và, thời gian tách sổ đỏ là bao lâu?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này theo các quy định pháp luật mới nhất về đất đai có hiệu lực từ năm 2024, 2025 để bạn có thể tham khảo.

Tổng quan về bài viết

Toggle

• 1. Tách sổ đỏ là gì?
• 2. Cơ quan có thẩm quyền tách thửa đất
• 3. Quy định tách thửa của một người thành nhiều sổ đỏ
  • 3.1. Điều kiện tách sổ đỏ
    • 3.1.1. Điều kiện chung
    • 3.1.2. Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương
  • 3.2. Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì?
  • 3.3. Thủ tục tách thửa đất
  • 3.4. Chi phí tách thửa đất
• 4. Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất
• 5. Thời gian tách sổ đỏ là bao lâu?
• 6. Cơ sở pháp lý

1. Tách sổ đỏ là gì?

Tách sổ đỏ hay còn gọi là tách thửa đất hoặc chia đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện chia mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau nhưng vẫn đáp ứng được các quy định về diện tích tối thiểu.

Hay hiểu một cách đơn giản đây là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác nhau.

Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật hiện hành, đặc biệt là theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Cơ quan có thẩm quyền tách thửa đất

Theo quy định mới nhất tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ, người sử dụng đất nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với những nơi đã tổ chức Bộ phận Một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính, thì việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả sẽ được thực hiện thông qua Bộ phận Một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi bạn đã nộp hồ sơ xong thì cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của bạn theo quy định. Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với cá nhân, hộ gia đình trong trường hợp được ủy quyền từ tổ chức), hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với cá nhân, hộ gia đình).

3. Quy định tách thửa của một người thành nhiều sổ đỏ

3.1. Điều kiện tách sổ đỏ

3.1.1. Điều kiện chung

Để có thể tách thửa, đất của bạn phải đáp ứng các điều kiện cơ bản theo quy định chung của pháp luật về đất đai:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc đang trong quá trình giải chấp sổ đỏ;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3.1.2. Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương

Một trong các điều kiện mà hầu như địa phương nào cũng quy định đó là phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Quy định về diện tích đất được tách sổ phải phụ thuộc vào yếu tố vùng miền và địa lý tại địa phương. Do đó, các điều kiện về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất sau khi tách thửa sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng Quyết định riêng. Người dân cần tham khảo Quyết định của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất để nắm rõ quy định cụ thể, ví dụ như quy định về diện tích tối thiểu đối với đất không có thổ cư.

Ví dụ: Hà Nội yêu cầu thêm điều kiện các thửa đất sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.

Cụ thể về vấn đề này thì Luật Quang Huy có đề cập cụ thể trong bài viết quy định về điều kiện tách thửa đất 63 tỉnh, thành.

3.2. Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì?

Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024). Lưu ý, từ 01/7/2025, dự kiến sẽ áp dụng Mẫu số 21 theo Dự thảo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp;
• Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt chấp nhận phương án chuyển đổi (ví dụ như đối với đất vườn);
• Nếu như có phương án dồn điền đổi thửa thì phải có biên bản giao nhận ruộng đất;
• Bản sao công chứng hoặc chứng thực Chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân cùng Sổ hộ khẩu của bạn sau khi đã tách thửa.

3.3. Thủ tục tách thửa đất

Thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ nêu trên cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/thành phố nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.4. Chi phí tách thửa đất

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể sẽ phát sinh các chi phí khác nhau nhưng sẽ có một số chi phí như sau:

Thứ nhất, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ

=

Diện tích đất

x

Giá đất

x

Mức thu lệ phí

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.

Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Thứ hai, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

Mức thu: căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án.

Thứ ba, về thuế thu nhập cá nhân: theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Ngoài ra, tùy từng trường hợp khác nhau mà xem xét không phải nộp lệ phí trước bạ hay được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không.

4. Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất

Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất cũng là một hoạt động tách sổ đỏ thông thường. Do đó, bạn có quyền tách sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành (Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản liên quan).

Về điều kiện tách đất làm sổ đỏ, hồ sơ xin tách thửa đất, quy trình tách thửa đất và chi phí tách thửa đất khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất về cơ bản giống với phần chúng tôi vừa trình bày bên trên.

Chỉ lưu ý, khi chuẩn bị hồ sơ bạn cần có thêm: Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc là cá nhân như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…

5. Thời gian tách sổ đỏ là bao lâu?

Thời hạn giải quyết việc tách thửa được quy định tại Điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024), cụ thể:

• Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và đầy đủ, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 15 ngày làm việc.
• Thời gian này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian trưng cầu giám định.
• Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ (quy định thủ tục tách thửa, hợp thửa đất, áp dụng từ 01/8/2024).
• Dự thảo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (nếu đã ban hành, dự kiến áp dụng từ 01/7/2025).
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP (về lệ phí trước bạ).
• Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành và các văn bản hướng dẫn.
• Quyết định về diện tích tối thiểu tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất.
• Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT (một số nội dung vẫn còn hiệu lực, các thủ tục hành chính liên quan đến hồ sơ địa chính đã được hướng dẫn/thay thế bởi Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến thủ tục tách thửa đất trong cả nước.

Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

Bạn cần tư vấn luật đất đai? Liên hệ 1900.6784 để được luật sư giải đáp hoàn toàn miễn phí! GỌI 1900.6784