Khánh Hòa: Bất động Sản Bắc Vân Phong Trước Cuộc đại Quy Hoạch ...

Giá đất từng “dựng đứng”

Theo quy hoạch khu kinh tế Vân Phong (KKT Vân Phong) tỉnh Khánh Hòa có diện tích 150.000ha. Trong đó, diện tích phần mặt nước khoảng 80.000ha, phần đất liền và đảo khoảng 70.000ha thuộc huyện Vạn Ninh (Bắc Vân Phong) và thị xã Ninh Hòa (Nam Vân Phong).

Riêng huyện Vạn Ninh, giai đoạn năm 2017, sau khi có thông tin lên đặc khu kinh tế, giá đất bắt đầu nhảy dựng và nhanh chóng đạt hơn 80 triệu đồng/m2 tại khu vực đất ở ven biển thị trấn Vạn Giã. Trong khi, trước năm 2016, giá đất khu vực này chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2.

Giá đất nuôi trồng, thủy sản, đất nông nghiệp và lâm nghiệp cũng tăng chóng mặt, khi từ vài trăm nghìn đồng/m2 đã lên đến 2 - 3 triệu đồng/m2. Theo người dân khu vực này, người mua chủ yếu đến từ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Trước tình trạng sốt đất, tháng 5/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản chỉ đạo cơ quan chức năng tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch đặc khu Bắc Vân Phong. Ngay sau đó, các “đầu nậu”, cò đất bán tháo khiến giá đất nhanh chóng giảm 20 - 30 triệu đồng/m2.

Đến giữa 6/2020, Thủ tướng đã đồng ý tạm dừng triển khai lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) Bắc Vân Phong, khiến giá đất khu vực này giảm mạnh.

Sóng “đại bàng” - đón đầu quy hoạch

Tuy nhiên, trước thông tin Khánh Hòa đang khẩn trương điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050, bao gồm cả khu vực Bắc Vân Phong; cùng với đó là thông tin hàng loạt tập đoàn lớn trong và ngoài nước đề xuất các dự án khủng tại khu vực Bắc Vân Phong đã khiến giá đất nhanh chóng tăng trở lại.

Ông Bùi Thành Hệ - một môi giới trong giai đoạn sốt đất đặc khu cho biết, gần đây giao dịch đã sôi động hơn. Theo ông Hệ, năm 2020, bất động sản (BĐS) Bắc Vân Phong về đáy nhưng đến đầu năm 2021 thì tăng khoảng 15%, sau đó thì chững lại do dịch bùng phát mạnh, và tăng nhẹ vào cuối năm 2021 khi trạng thái bình thường được thiết lập.

“Hiện giá đất đang ở mức tháng 4/2018 (tức trước khi chính quyền địa phương tạm dừng phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất) như giao dịch đường Trần Hưng Đạo khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2, các khu tái định cư khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2, các đường ngang thị trấn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, các khu vực cận khu công nghiệp Vạn Thắng và Dốc Đá Trắng khoảng 6 triệu đồng/m2. Riêng nhóm đất ruộng, đất đìa và đất rẫy thì giao dịch không nhiều. Các nhóm lớn đi gom đất cũng không nhiều như trước…” - ông Hệ cho hay.

Trong khi đó, ông Trần Thắng - chủ một sàn giao dịch BĐS khu vực này cho biết, hiện một vài khu vực quanh khu KCN Dốc Đá Trắng, Vạn Thắng có dấu hiệu tăng mạnh, đối với các khu vực khác có tăng nhưng không đột biến như giai đoạn “sóng đặc khu”.

“Thời điểm này, các nhà đầu tư chỉ “săn” đất ở, đất cây lâu năm và nông nghiệp không còn chuộng như trước do sợ dính quy hoạch. Các nhóm gom các lô lớn cũng ít hẳn, tuy nhiên nhu cầu tiềm kiếm đất khu vực này tăng mạnh so với đầu năm” - ông Thắng nhận định.

Theo các môi giới và sàn giao dịch BĐS, Bắc Vân Phong có nhiều tiềm năng để phát triển khi được quy hoạch sân bay charter, cảng quốc tế, khu phi thuế quan cũng như hàng loạt đô thị du lịch quy mô lớn… nhưng vẫn là vùng trũng BĐS khi giá chỉ bằng 1/2 Vân Đồn, 1/6 Phú Quốc…

Tuy nhiên, ông Hệ cho rằng hiện Khánh Hòa đang lập quy hoạch KKT Vân Phong nên vẫn có những rủi ro nhất định khi đầu tư vào khu vực này. Đặc biệt là đầu tư vào các khu vực thưa dân cư và có tiềm năng để phát triển kinh tế như bán đảo Hòn Gốm, Tuần Lễ, Bãi Ngang…

Loạt giải pháp tránh sốt đất

Đại diện Phòng TN&MT huyện Vạn Ninh cho biết, hiện nay, nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch xây dựng KKT Vân Phong đã được phê duyệt, Ban Quản lý KKT Vân Phong, UBND huyện Vạn Ninh đang tích cực phối hợp và tạo điều kiện để các đơn vị tư vấn lập điều chỉnh Quy hoạch xây dựng KKT Vân Phong sớm hoàn thành Phương án quy hoạch trình cấp có thẩm quyền (Thủ tướng Chính phủ) phê duyệt.

Do đó, để góp phần giảm thiểu tình trạng “sốt đất” trên địa bàn huyện, UBND huyện đã tuyên truyền và chỉ đạo công bố công khai Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Vạn Ninh, giúp người dân nắm được các khu vực đã được quy hoạch để thực hiện các dự án, các khu vực không được chuyển mục đích sử dụng đất; từ đó, có định hướng sử dụng đất phù hợp.

UBND huyện Vạn Ninh cũng đã phổ biến rộng rãi và thực hiện nghiêm chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hoà tại văn bản số 13078/UBND-XDNĐ, ngày 23/12/2021 và văn bản số 1927/UBND-XDNĐ ngày 8/3/2022về việc tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn toàn tỉnh Khánh Hòa.

Thông qua các hoạt động nói trên đã tạo điều kiện tốt nhất để người đang sử dụng đất, người có nhu cầu nhận chuyển nhượng có đầy đủ thông tin; tránh việc người dân nghe theo đồn thổi của các đối tượng “đầu cơ” tạo sốt ảo để trục lợi, gây mất ổn định xã hội và khó khăn cho công tác thu hồi đất để triển khai các dự án theo quy hoạch khi được cấp thẩm quyền phê duyệt. Nhờ vậy, trong thời gian gần đây, tình trạng “sốt đất” có dấu hiệu giảm xuống.

Ngoài ra, đại diện Phòng TN&MT huyện Vạn Ninh cũng cho biết, trong thời gian tới huyện sẽ tiếp tục thực hiện thường xuyên và bằng nhiều hình thức các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đặc biệt là các dự án đang lập thủ tục đầu tư trên địa bàn để người dân biết. Đồng thời, công bố quy hoạch KKT Vân Phong ngay khi được duyệt.

Huyện cũng tăng cường công tác kiểm tra, kịp thời ngăn chặn và xử lý các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép,… góp phần nâng cao nhận thức của người sử dụng đất, cảnh báo rủi ro cho những người có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhưng không thực hiện đăng ký tại cơ quan quản lý theo quy định.

Ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa

Theo thống kê khoảng 3 năm trở lại, giá đất nền vùng ven tại các huyện, thị của Khánh Hòa liên tục thiết lập ở mức cao và đang tiềm ẩn nguy cơ sốt ảo, khi mà hầu hết khu phân lô, bán nền đều nằm trong tình trạng hoang hóa, xuống cấp. Một trong những nguyên nhân gây nên hiện tượng sốt đất ảo là do liên minh (đầu cơ + môi giới) thổi giá.

Hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch hình thành trong tương lai đi kèm các thông tin rao bán đầy hoa mỹ được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua. Lực lượng đông các môi giới nhà đất đổ về địa phương để tạo sóng kiếm ăn, đáng chú ý là cả đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất ruộng, đất vườn, ngay cả đất rừng... cũng bị rơi vào tầm ngắm, gây nên mối lo ngại không hề nhỏ đối với một số nghành nghề liên quan.

Mặc dù những thông tin này đều được các cơ quan chức năng vào cuộc xác minh là không đúng thực tế, có nhiều vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản và người hứng chịu rủi lớn nhất chính là người mua sau cùng.

Trong khi người có nhu cầu mua đất thật có thể không mua được hoặc phải mua với giá quá cao so với thực tế. Còn các nhà đầu tư F0 thì có nguy cơ gặp phải nợ xấu, cắt lỗ khi giá đất có thể quay về giá trị ban đầu khi nhận ra đó là chiến trường của sốt đất ảo.