Khó Giải Bài Toán Xây Mới Chung Cư Cũ

Chung cư xuống cấp nghiêm trọng

Nằm trên đường Ngô Gia Tự (quận 10), chung cư Ngô Gia Tự được xây dựng từ trước năm 1975, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ sập đe dọa cư dân hằng ngày. Nhiều vách tường bị nứt, rong rêu loang lổ, bê tông bong tróc khắp nơi. Dù giữa trưa nhưng hành lang chung cư vẫn tối tăm, ẩm thấp. Mạng nhện bám đầy tường. Dây điện, dây cáp điện thoại, Internet chằng chịt trên trần. Rác thải của các hộ đã dọn đi vương vãi trong phòng. Không gian đầy mùi ẩm mốc.

Chung cư Vĩnh Hội (quận 4) đã xuống cấp nghiêm trọng

Tương tự, tại chung cư số 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), nhiều bức tường, trần nhà bong tróc từng mảng. Cốt tòa nhà nhiều đoạn bị nứt toác. Bên trong hành lang rất tối. Một số khu vực tiếp giáp giữa các lô ngập rác thải, bốc mùi hôi nồng nặc. Chị Xuân - một trong số ít người dân còn bám trụ tại chung cư này cho biết, mùa hè thì nơi đây nóng như “lò bát quái”, còn mùa mưa nước từ ban công chảy tràn vào các phòng. Rác thải lâu ngày không được dọn, chất đống. Tường bao quanh nứt nẻ, ẩm ướt, rêu mọc đầy.

Rời chung cư 727 Trần Hưng Đạo, chúng tôi tiếp tục đến chung cư số 155-157 Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) tọa lạc ở vị trí đắc địa trên phố đi bộ Bùi Viện. Tòa nhà gồm 6 tầng, rộng gần 600m2, diện tích sàn xây dựng là 4.000m2, được xây dựng từ trước năm 1975. Trước đây, chung cư có 80 hộ dân sinh sống, đến nay chỉ còn khoảng 10 hộ đang bám trụ.

Tháng 6 vừa qua, UBND phường Phạm Ngũ Lão đã có buổi tiếp xúc cư dân, thông báo về việc di dời và bố trí tạm cư. Theo đó, các hộ di chuyển ra bên ngoài và được lựa chọn nơi ở mới nằm trong danh sách quỹ nhà tái định cư thì không phải đóng tiền. Nếu người dân không đồng ý chỗ ở tạm cư do chính quyền sắp xếp thì sẽ được nhận tiền thuê nhà để tự lo nơi ở mới, theo mức hỗ trợ 5 triệu đồng/tháng cho 4 nhân khẩu trở xuống, từ 5 nhân khẩu trở lên sẽ được hỗ trợ thêm 1,25 triệu đồng/nhân khẩu/tháng, nhưng không quá 15 triệu đồng/hộ.

Chúng tôi gặp ông Đức, 84 tuổi, trong một căn hộ rộng gần 20m2 ở tầng 6. Ông mua căn hộ này được 40 năm. Hiện ông và gia đình con gái vẫn đang sống tại đây. Lý giải vì sao chưa dời đi, ông Đức cho rằng, khu chung cư này vẫn còn ở được, các dịch vụ vệ sinh, điện, nước... vẫn đầy đủ, hơn nữa, vị trí tái định cư quá xa.

“Tôi được người ta chỉ cho hai cách. Một là chuyển đến căn hộ dưới Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh). Hai là nhận 5 triệu đồng/tháng để đi thuê nhà khác. Nhưng tôi thấy cả hai cách đó đều không thỏa đáng”, ông Đức nói.

Tương tự, ở quận 4, các chung cư Vĩnh Hội, Trúc Giang được xây dựng từ trước năm 1975. Nơi đây có hơn 530 căn hộ là nơi sinh sống của gần 600 hộ dân, hơn 2.500 nhân khẩu. Tầng trệt vẫn được người dân tận dụng làm điểm giữ xe. Tất cả các hạng mục khác đều xuống cấp nghiêm trọng, mục nát, cầu thang xập xệ... Nhiều gia đình chuyển đi nơi khác, các vật dụng bị vứt lại, nằm ngổn ngang. Một số hộ dân trong chung cư cho biết, sắp tới sẽ phải di chuyển tới nơi ở mới. Tuy nhiên, do đền bù, tái định cư chưa thỏa đáng nên một số hộ vẫn tiếp tục bám trụ nơi này.

Cơ chế, chính sách chưa phù hợp

Theo thống kê, TP HCM có gần 500 chung cư cũ cần được kiểm định, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 60, đang xuống cấp nặng nề, trong đó có những chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm như chung cư Cô Giang (quận 1), chung cư số 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), chung cư lô 4, lô 6 Thanh Đa (quận Bình Thạnh) bị nghiêng lún, cần tháo dỡ ngay.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5) được xây dựng từ năm 1966

Trong năm 2019, UBND TP HCM đã có kế hoạch cải tạo, sửa chữa 108 chung cư cũ; khởi công xây dựng 8 chung cư; hoàn tất tháo dỡ 7 chung cư; hoàn thành di dời 729 hộ dân tại 12 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm. Bên cạnh đó, thành phố cũng đề ra kế hoạch lựa chọn chủ đầu tư cho 11/15 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm.

Tuy nhiên, tiến độ xây mới các chung cư cũ hư hỏng nặng còn rất chậm. Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành chưa hợp lý, mất quá nhiều thời gian. Chỉ tiêu xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa đáp ứng yêu cầu thu hồi vốn của nhà đầu tư. Mặt khác, thành phố chưa có cơ chế, chính sách phù hợp nên các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia. Chưa kể nhiều chung cư nằm ở vị trí bất lợi, xen cài trong các khu dân cư, nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng không đạt hiệu quả kinh tế.

Ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải - cho biết, đến nay Công ty Đức Khải đã tham gia cải tạo 6 chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Khi thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí rất lớn, nhưng thủ tục hành chính rất phức tạp. Người dân sống trong các chung cư cũ sợ bị thiệt thòi khi di dời, còn doanh nghiệp sợ “chôn vốn” do việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm.

Khi đầu tư dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, doanh nghiệp ngại nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, do phải trực tiếp gặp gỡ, thương lượng bồi thường với nhiều hộ dân. Có doanh nghiệp bỏ ra rất nhiều tiền bồi thường, nhưng chỉ vài hộ không đồng thuận giá bồi thường thì dự án bị ách lại vô thời hạn. Khi tham gia các dự án xây mới chung cư, doanh nghiệp còn bị ràng buộc nhiều về quyền lợi, nghĩa vụ, trong khi chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ hấp dẫn.

Khẩn trương đẩy nhanh tiến độ

Vừa qua, Phó chủ tịch UBND TP HCM Võ Văn Hoan đã chỉ đạo các sở, ngành cùng UBND quận, huyện trên địa bàn thành phố có giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải quyết các chung cư hư hỏng nặng. Sở Xây dựng cần nhanh chóng bổ sung nội dung quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư cho người dân, đối với những trường hợp không áp dụng tái định cư tại chỗ.

UBND các quận khẩn trương giải quyết các vướng mắc của người dân để thực hiện xây mới chung cư 155-157 đường Bùi Viện (quận 1), chung cư 11 đường Võ Văn Tần (quận 3), chung cư Vĩnh Hội (quận 4), chung cư 43 đường Bình Tây (quận 6), chung cư Nakyco (quận Tân Phú).

Tại quận Tân Bình, UBND TP HCM chỉ đạo tháo dỡ 5 chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn. Đó là chung cư 47 Long Hưng, 137 Lý Thường Kiệt, 149-151 Lý Thường Kiệt, 40/1 Tân Phước và 170-171 Tân Châu. UBND TP HCM cũng chấp thuận sử dụng 187 căn hộ để tạm cư, tái định cư cho các hộ dân tại 5 chung cư này.

1 trong 7 chương trình đột phá được đặt ra tại Đại hội Đảng bộ TP HCM nhiệm kỳ 2016-2020 là sẽ hoàn thành 50% việc cải tạo, sửa chữa số chung cư cũ này. Tuy nhiên cho đến nay, TP HCM mới chỉ hoàn thành sửa chữa 132/474 chung cư cũ, tương đương 29%.

Nhằm giải quyết bài toán xây mới chung cư cũ trên cơ sở bảo đảm quyền lợi, cuộc sống cho các hộ dân, UBND TP HCM đã yêu cầu các sở, ngành nghiên cứu, thẩm định quyền sở hữu đối với phần diện tích sở hữu chung tại các chung cư, đồng thời có phương án tài chính phù hợp để thu hút nhà đầu tư.

Theo thống kê, TP HCM có gần 500 chung cư cũ cần được kiểm định, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 60, đang xuống cấp nặng nề, trong đó có những chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm.

Trúc Lâm