Lại Chuyện “nhà Nhỏ Giá Rẻ”! - Tạp Chí Xây Dựng

Hôm 9/5, tân Tổng thống Hàn Quốc Yoon Suk-yeol đã chính thức nhậm chức vào đúng thời điểm nền kinh tế đang gặp những thách thức do hậu quả của đại dịch COVID-19, chiến sự ở Ukraine và nhiều yếu tố khác dẫn đến lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đoái và đặc biệt giá nhà ở trong nước đang có xu hướng tăng mạnh…

Mặc dù vậy, trong chương trình hành động của mình, ông Yoon vẫn kiên trì cam kết giảm thuế bất động sản, xây dựng 2,5 triệu căn nhà mới, gồm cả những ngôi nhà nhỏ giá rẻ cho những người trong độ tuổi 20-30.

Theo công bố của Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BOK) mới đây, tổng thu nhập quốc dân (GNI) bình quân đầu người của Hàn Quốc năm 2021 là 35.168 USD (gấp khoảng 10 lần Việt Nam). Vậy mà vị tân tổng thống xuất thân từ một công tố viên chuyên điều tra về giới chính trị Hàn Quốc vẫn nhất nhất quan tâm đến vấn đề nhà ở của dân chúng, mà điểm nhấn ở đây là… nhà nhỏ giá rẻ!

Lại liên tưởng đến Việt Nam, một đất nước vẫn ở nhóm những nước nghèo, chỉ tính riêng thời gian dành cho cuộc vật lộn với quan điểm “nhà nhỏ giá rẻ” tồn tại hay không tồn tại đã mất cả chục năm trời. 

Xuất phát từ việc mong người dân có nhà ở nhưng phải là một nơi ở đàng hoàng, văn minh, bảo đảm các tiêu chí về vệ sinh, môi trường…, con số giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 cho mỗi căn hộ chung cư thuộc nhà ở thương mại đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn, điều này đã khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của đông đảo người dân giảm thấp cơ hội vì vượt qua quá nhiều so với nguồn thu nhập.

Cuộc “phá rào” cho cách mạng “nhà nhỏ giá rẻ” bắt đầu từ thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng năm 2010, mà điển hình là Công ty Đất Lành. Doanh nghiệp này đã “lách luật” bằng cách vẫn xây căn hộ 45m2 nhưng có tường ngăn ở giữa và có cửa thông nhau. Mỗi ngăn 22,5m2 này đều có ban công và khu vệ sinh riêng biệt. Với sáng kiến như vậy, sản phẩm của Đất Lành đã được đông đảo người dân hoan nghênh, bởi muốn mua cả căn 45m2 hoặc mua nửa căn 22,5m2 đều được đáp ứng.

Tuy nhiên, cuộc tranh cãi cả về đạo lý và pháp lý đã nảy sinh, đặc biệt UBND TP.HCM không ủng hộ việc xây dựng “nhà nhỏ giá rẻ” trên địa bàn của mình, phần vì lo lắng chúng trở thành những “khu nhà ổ chuột” trong tương lai, phần nữa lo chúng sẽ phá vỡ quy hoạch, phá nát hạ tầng…

Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp luôn luôn được Chính phủ và xã hội quan tâm nên đã trở thành chủ đề nóng không những trên công luận mà còn ở rất nhiều cuộc tọa đàm, hội thảo với sự tham gia của đông đảo các chuyên gia, các nhà khoa học. 

Theo TS Đinh Thế Hiển, việc TP.HCM không đồng ý cho xây dựng căn hộ 25m2 bởi lo nát hạ tầng, vỡ quy hoạch là hoàn toàn có thể chia sẻ được. Thế nhưng, cần nhớ rằng, mỗi dự án được duyệt luôn luôn phải bảo toàn được quy hoạch của khu dân cư ở nơi đó. Cho dù được xây 25m2, nhưng dự án với diện tích đó, trong khu vực đó chỉ được có một số lượng dân cư như vậy thôi thì chủ đầu tư có muốn chia, muốn vẽ thế nào cũng chỉ được từng ấy căn đủ cho số lượng dân cư đã được duyệt. Số người ở phải tương xứng với diện tích xây dựng và cảnh quan, công viên dự án. Tổng số dân số phù hợp với mật độ xung quanh.

Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25m2 hay 30m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với Singapore hay Nhật Bản, Hồng Kông có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không?

Có 2 vấn đề đáng quan tâm. Thứ nhất, quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Thứ hai, khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10m² cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện.

GS Đặng Hùng Võ cũng đã nêu ý kiến về vấn đề này. Ông cho biết, các nước trên thế giới vẫn có những căn hộ bé, thậm chí còn dưới 25m2. Như Hồng Kông, họ cũng làm nhiều căn hộ bé vì phù hợp với thu nhập của nhiều người dân. Điều quan trọng bây giờ là Việt Nam phải đưa ra được là tiêu chuẩn kỹ thuật, ít nhất là quy chuẩn kỹ thuật tạm thời, chứ không thể với tùy từng trường hợp lại áp dụng khác nhau.

Ví dụ, một chung cư sẽ không thể toàn các căn hộ 25m² mà phải xây dựng đan xen để tránh hiện tượng cái gì cũng lít nhít. Như vậy, trong một tầng, có bao nhiêu phần trăm căn hộ diện tích nhỏ? Tiếp theo là phí dịch vụ của các căn hộ như thế nào để tạo ra một sự đồng đều và thống nhất. Tiếp nữa, là việc xây dựng phải gắn với kết nối hạ tầng giao thông. Nhược điểm của Việt Nam là tầm nhìn ngắn hạn, theo kiểu giật gấu vá vai, quy hoạch đến đâu, dân "chen chân" đến đó. Chính vì vậy, dẫn đến hệ lụy là đô thị xộc xệch.

Một thiếu sót nữa của thị trường bất động sản là phân khúc cho thuê. Nếu như thị trường phát triển được phân khúc này sẽ đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều khách hàng có thu nhập thấp. Khi đó, những xung đột về căn hộ diện tích lớn hoặc nhỏ sẽ không phải vấn đề lớn…

Nhắc lại chuyên cũ một chút và liên hệ với lời cam kết đầy tâm huyết của tân Tổng thống Hàn Quốc Yoon Suk-yeol về việc sẽ giảm thuế bất động sản để nhằm mục tiêu xây dựng 2,5 triệu căn nhà mới, gồm cả những ngôi nhà nhỏ giá rẻ cho những người trong độ tuổi 20-30 để rút ra những bài học cần thiết trong quá trình thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam.

Về vấn đề này, quan điểm của Bộ Xây dựng từ nhiều năm nay đã khá rõ ràng. Luật Nhà ở năm 2005 có quy định, nhà ở thương mại phải có diện tích sàn không được nhỏ hơn 45m². Sau một thời gian áp dụng vào thực tiễn, Bộ thừa nhận, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m²) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã có nhiều nỗ lực nghiên cứu và khuyến nghị, thậm chí còn cho phép làm thí điểm, kết quả là Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Qua nhiều năm tranh cãi và đúc kết, đến nay, xu thế xây dựng “nhà nhỏ giá rẻ” đã sáng sủa hơn rất nhiều. 

Cách đây ít ngày, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đến dự lễ khánh thành và động thổ dự án nhà ở xã hội Becamex - Định Hòa (TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương). Tại đây, Tổng công ty Becamex IDC đã khánh thành khu 2 nhà ở xã hội và tiếp tục động thổ xây dựng 20.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn tiếp theo tại thành phố Thuận An, thành phố Dĩ An, thành phố mới Bình Dương, thị xã Bến Cát, huyện Bàu Bàng.

Đề án nhà ở xã hội Becamex IDC với quy mô ban đầu 120.000 căn, phục vụ nhu cầu an cư của hơn 300.000 người với giá ưu đãi từ 100-200 triệu đồng/căn hộ (30m2 sàn) kết hợp cho vay mua nhà đã thu hút hàng chục nghìn công nhân lao động, người thu nhập thấp.

Tại buổi lễ, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận xét, thời gian qua, tỉnh Bình Dương có bước phát triển rất nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, từ một tỉnh có tỷ trọng nông nghiệp trên 90% sang tỉnh công nghiệp có cơ cấu sản phẩm công nghiệp lên đến trên 60%, dịch vụ trên 35%. Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đến nay, Bình Dương có hơn 1,6 triệu lao động. Lực lượng lao động này có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt dịch bệnh Covid-19 vừa qua càng cho thấy điều này.

Thủ tướng cho rằng, các căn hộ hiện tại về cơ bản đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của các gia đình nhỏ nhưng trong tương lai, cần quan tâm mở rộng diện tích các căn hộ với điều kiện sống tốt hơn nữa, đầu tư hạ tầng y tế, giáo dục, môi trường, văn hóa- xã hội... đồng bộ, hoàn chỉnh hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển và mong muốn, nhu cầu của người lao động; qua đó góp phần giúp nhà đầu tư an tâm vì có thị trường lao động ổn định, chuỗi cung ứng lao động ổn định…

Đến đây, có thể thấy rằng, với tầm nhìn của một nguyên thủ quốc gia, kể cả ở Hàn Quốc hay Việt Nam, hay ở một nước nào khác thì việc quan tâm đến “nhà nhỏ giá rẻ” luôn luôn là một vấn đề không nhỏ!