Làm Sổ đỏ Theo Hiện Trạng Sử Dụng đất được Quy định Như Thế Nào?

LÀM SỔ ĐỎ THEO HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Trước đây ba mẹ tôi có khai hoang một mảnh đất khoảng 780m2 để sử dụng và xây dựng nhà ở. Đến năm 2000 ba mẹ tôi có cắt phần diện tích đất bán lại cho ông P khoảng 100m2 và ông T khoảng 140m2 và theo bản đồ lập năm 2004 thì đã thể hiện thành 02 thửa riêng cho 2 ông này. Hiện nay, 2 ông này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cha mẹ tôi còn lại khoảng 540m2. Năm 2004, ba mẹ tôi tiếp tục cắt bán cho ông H 90m2 đất nữa (phần diện tích bán cho ông H vẫn còn chung thửa đất với cha mẹ tôi, chưa có thửa riêng), nay ba mẹ tôi muốn làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất được không? có ảnh hưởng đến việc ông H sau này làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn về việc làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất

1. Điều kiện để làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất

     Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp đúng với diện tích đất mà các bên đã giao dịch. Nếu như người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ để chứng minh mình là người có quyền sở hữu đối với diện tích đất cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không vi phạm các quy định về pháp luật đất đai và có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như: không có tranh chấp, sử dụng ổn định… thì có thể xin cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích đất đó. Điều kiện chung để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai:

• Phù hợp với quy hoạch đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
• Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
• Thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài: được quy định tại Điều 21, nghị định 43/2014/NĐ- CP
• Không bị tranh chấp.

[caption id="attachment_72468" align="aligncenter" width="420"] Làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất[/caption]

2. Trình tự thủ tục làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất

     Vì bạn không nói rõ là đất của bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nên chúng tôi chia làm hai trường hợp: xin cấp sổ đỏ lần đầu (đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc đăng ký biến động đất đai (đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nay chuyển nhượng một phần), cụ thể như sau:

     2.1. Thủ tục làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất lần đầu

     Làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất lần đầu được hiểu là việc diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giả sử, mảnh đất có diện tích 540m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xin cấp sổ đỏ đối với 450m2 của bạn (khi đã bán 90m2 cho ông H) được hiểu đó là việc làm sổ đỏ theo hiện trạng đất lần đầu và hoàn toàn là có thể thực hiện được. Việc ông H sau này đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không có ảnh hưởng gì. Thủ tục làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất lần đầu được thực hiện như sau:

     Bước 1. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký đất đai theo khoản 2 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

• Hợp đồng mua bán bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã công chứng, chứng thực.
• Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ nhân thân của các bên: chứng minh thư nhân thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân,…

     Bước 2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:

• Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác nhận và công khai kết quả kiểm tra trong 15 ngày;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện Cấp giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Gửi hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Xác nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cấp: ;
• Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

     Bước 3. Trao giấy chứng nhận cho bạn trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

     2.2. Thủ tục làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất khi đã có sổ

     Nếu mảnh đất có diện tích 540m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần lưu ý việc tách thửa đối với diện tích đất này phải đáp ứng được diện tích tách thửa tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định. Nếu việc tách thửa khiến cho 1 trong 2 mảnh đất hoặc cả hai mảnh đất không đủ diện tích tối thiểu thì việc này là không thể thực hiện được. Trước khi thực hiện các thủ tục tách thửa thì phải có công văn chấp nhận tách thửa của Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất và thực hiện như sau:

     Bước 1. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký đất đai theo quy định khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

• Công văn đủ điều kiện tách thửa;
• Hợp đồng mua bán bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã công chứng hoặc chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;
• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
• Bản sao giấy tờ nhân thân của các bên: chứng minh thư nhân thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân,…

     Bước 2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc xác minh thông tin và cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

     Bước 3. UBND cấp huyện hủy thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ.

     Bước 4. Trao giấy chứng nhận cho bạn trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Trình tự xác định thu nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất

• Tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

     Để được tư vấn chi tiết về làm sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.