Làm Thế Nào để Có Thể Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng đất Vào Doanh ...

Làm thế nào để có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp?

1. Chủ thể được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, những chủ thể sau đây được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

-          Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

-          Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thue được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

-          Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, những chủ thể sau đây không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

-          Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

-          Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công nhân sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

-          Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

-          Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-          Đất không có tranh chấp;

-          Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-          Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Điều kiện nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ điều kiện sau:

-          Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

-          Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

-          Đối với đất trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tương ứng của Luật Đất đai. Theo đó, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Việc góp vốn vào lĩnh vực kinh doanh là mục đích kinh doanh phi nông nghiệp nên cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

4. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Có 2 hình thức theo quy định của pháp luật tùy thuộc vào mục đích kinh doanh của doanh nghiệp:

-          Một là, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trường hợp này, tổ chức, doanh nghiệp nhận góp vốn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đó trong thời gian còn lại.

-          Hai là, góp vốn để thành lập pháp nhân mới hoặc cùng kinh doanh sản xuất kinh doanh với pháp nhân đã được thành lập trước, trong trường hợp này pháp nhân sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với tài sản này, thành viên góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.

5. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

-          Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

-          Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

-          Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người nán tài sản là tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

6. Cách thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của luật doanh nghiệp, đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì phải được định giá và được thể hiện bằng Đồng Việt Nam[1]. Việc định giá được thực hiện bởi các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Cụ thể:

-          Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đồng sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn thực tế.

-          Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp nhận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên Hội đồng quản trị cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn thực tế.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Cụ thể[2]:

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm[3]:

-          Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);

-          Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc);

-          Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

-          Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhân đăng ký kinh doanh/giấy phép đầu tư/quyết định thành lập của tổ chức;

-          Văn bản chấp thuận cơ của quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư (bản gốc);

-          Trích lục bản đồ địa chính.

Hết thời hạn góp vốn, một trong các bên hoặc các bên trong hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai[4]. Hồ sơ gồm có[5]:

-          Văn bản thanh lý hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;

-          Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.

[1] Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014

[2] Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

[3] Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

[4] Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

[5] Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT