Một Số Vướng Mắc Từ Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về đất đai

 

Luật Đất đai số 45/2013-QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 (viết tắt LĐĐ năm 2013). Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Để quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ 2013, ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (viết tắt Nghị định 43/2014/NĐ-CP), có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau:

a) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

b) Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

c) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

d) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

đ) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Song song đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất cũng được ban hành (viết tắt Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 25/12/2014, thay thế Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và thay thế quy định về xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất quốc phòng quy định tại Điều 29 của Nghị định số 120/2013/NĐ-CP ngày 09 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quốc phòng, cơ yếu. Việc triển khai thực hiện các quy định, LĐĐ 2013 và các nghị định có liên quan đến lĩnh vực này của Chính phủ đã cơ bản khắc phục được những bất cập, chồng chéo gây khó khăn cản trở việc thực thi LĐĐ năm 2003 cũng như các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực thi pháp luật nói chung ngày càng hiệu quả hơn. Tuy nhiên từ thực tiễn áp dụng các quy định của LĐĐ 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã bộ lộ một số bất cập mới phát sinh, rất cần sự nghiên cứu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, bảo đảm sự tương thích giữa quy định của luật với các văn bản hướng dẫn thi hành của cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trong phạm vi bài viết này, người viết xin được nêu lên một số nội dung quy định của các nghị định nêu trên chưa thật sự phù hợp với quy định của LĐĐ 2013, như sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại điềm b khoản 1 Điều 16 LĐĐ 2013, Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tại khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013 có liệt kê 09 trường hợp (quy định từ điểm a đến điểm i), bị coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà đối tượng thực hiện hành vi vi phạm có thể là: Hộ gia đình, cộng đồng dân cư; cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất), cụ thể:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Trong các quy định vừa liệt kê trên, không phải mọi trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai của người sử dụng đất đều bị Nhà nước thu hồi đất, mà theo đó, đáng chú ý có 02 trường hợp, sau khi chủ thể có thẩm quyền theo quy định của pháp luật ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà đương sự còn vi phạm hoặc không chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì mới bị Nhà nước thu hồi đất, đó là:

-Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

-Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

Những hành vi bị coi là sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, gồm: Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; Chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang mục đích khác trong nhóm đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Các hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ, về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, đối với hành vi người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng cho đến nay quy định này vẫn chưa được thể hiện chi tiết tại nghị định nào của Chính phủ, điều này chắc chắn sẽ gây ra khó khăn nhất định cho cơ quan thực thi công vụ khi phải cần thiết xử lý trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm này.

Một vấn đề khác, với trường hợp đối tượng sử dụng đất mà có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và theo quy định đủ điều kiện ra quyết định thu hồi đất, vậy sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định tại Điều 66 LĐĐ 2013 và đã hết thời hạn người vi phạm tự nguyện thi hành quyết định thu hồi, nhưng vẫn không tự giác thực hiện quyết định đó, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có được tổ chức cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai không? Bởi theo quy định tại điểm a[1] khoản 2 Điều 71 LĐĐ 2013 chỉ quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, nên đây là vướng mắc trong thực tiễn thi hành LĐĐ 2013.

Thứ hai: Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”Theo tinh thần quy định này có thể hiểu, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Nhưng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37[2] Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. So với quy định tại khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối tượng được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho: i) Tổ chức, cơ sở tôn giáo; ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; iv) Tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong khi đó, khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013, quy định rất rõ, nếu là tổ chức nước ngoài thì tổ chức đó phải có chức năng ngoại giao và quy phạm pháp luật đang đề cập cũng không quy định cá nhân nước ngoài là đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013. Mặt khác, quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014):

“3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Luật Quốc tịch: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 11 của Luật này thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để đượcxác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.”

Ngoài ra tại Điều 3 của Luật này còn giải thích một số thuật ngữ, như: Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam; Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài; Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. Từ những trích dẫn trên cho thấy, thuật ngữ người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thuật ngữ cá nhân nước ngoài hoàn toàn không đồng nhất với nhau về khái niệm. Mà theo đó, cá nhân nước ngoài bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người Campuchia định cư ở nước ngoài, người Pháp định cư ở nước ngoài,…Do vậy, việc quy định Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không phù hợp, trái với quy định tại khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013.

Thứ ba: Theo quy định tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2013, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong những trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Các trường hợp trên vừa liệt kê, hoàn toàn không đề cập đến trường hợp dùng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng theo định kỳ 05 năm một lần, sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua làm căn cứ để tính giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4[3] Điều 114, khoản 2[4] Điều 172 và khoản 3[5] Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Người viết cho rằng, với quy định giá đất cụ thể được sử dụng để xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê là không phù hợp và trái với quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 114 LĐĐ 2013, bởi theo nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật được quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2015) có quy định: “Bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật.”, tính thống nhất được đặt ra trong quy định vừa trích dẫn đòi hỏi khi ban hành văn bản quy phạm pháp luật phải bảo đảm sự phù hợp và thông nhất giữa văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan cấp dưới có thẩm quyền ban hành với văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền là cấp trên ban hành.

Trên đây là một số vướng mắc, bất cập qua thực tiễn thi hành LĐĐ 2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành đã phát sinh trong thực tiễn, rất mong được sự quan tâm kịp thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét ban hành hướng dẫn, rà soát sửa đổi, bổ sung phù hợp hơn bảo đảm tính thống nhất khi ban hành và nhấn thức trong áp dụng, hướng đến sự hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các cơ quan thực thi nhiệm vụ khi phục vụ nhu cầu của người dân trong lĩnh vực đất đai. Rất mong nhận được sự quan tâm trao đổi cùng Quí bạn đọc.

Th.S Lê Văn Sua

[1] Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

 [2] Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

[3] Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

[4] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.

[5] . Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.