Mua Bán Theo Hình Thức Lướt đặt Cọc - Đọc Luật

Có thể bạn quan tâm

Thứ bảy, 30/11/2024

Đăng nhập / Đăng ký
Vietnamese
- Vietnamese
- English

Đăng nhập

Kết nối với Facebook Kết nối với Google

Hoặc đăng ký bằng email

Quên mật khẩu? Đăng nhập

Trang chủ
Tư vấn
Công chứng
Mua bán theo hình thức lướt đặt cọc

Công chứng Mua bán theo hình thức lướt đặt cọc

Cần lưu ý khi mua bán lướt cọc bằng việc ghi thêm nội dung: bên đặt cọc có quyền chỉ định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà.

Nguyễn Ngọc 20/09/2021 - 18:10 GMT+7 0 2.1 N Theo dõi DocLuat trên Google News

Ảnh minh họa nguồn Internet

MỤC LỤC

I - Lướt cọc
II - Đặt cọc
III - Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc
IV - Đặt cọc bao nhiêu phần trăm giá trị tài sản mua bán?
V - Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
VI - Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng
VII - Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?
VIII - Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu khi nào
IX - Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc
1. Phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước
2. Minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp
3. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc dù Luật không bắt buộc
4. Để củng cố tính pháp lý nên sử dụng người làm chứng hoặc vi bằng

I - Lướt cọc

Thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc là một trong các hình thức được sử dụng phổ biến trong các giao dịch mua bán hiên nay như: Nhà ở, quyền sử dụng đất, căn hộ chung cư, xe, … và các tài sản khác với mục đích để chắc chắn hơn về tải sản mình sắp mua không bị chuyển nhượng cho người khác.

Một số lại dựa vào hợp đồng đặt cọc để lướt cọc. Việc lướt cọc diễn ra trong thực tế như sau: ông Nguyễn Văn C đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà ở của ông Trần Văn A và cùng vợ là bà Nguyễn Thị B trong một khoảng thời gian nhất định đồng thời yêu cầu trong nội dung hợp đồng đặt cọc phải ghi thêm nội dung như sau "bên đặt cọc có quyền chỉ định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà"; trong khoảng thời gian đặt cọc này ông Nguyễn Văn C giao bán và tìm người mua tài sản đã đặt cọc nêu trên. Sau khi tìm được người mua thực sự là ông/bà X thì ông Nguyễn Văn C nhận đặt cọc giấy tay với ông/bà X và hẹn ngày ra công chứng. Khi đó trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà thì bên bên bán là ông Trần Văn A và cùng vợ là bà Nguyễn Thị B với bên nhận/bên mua là ông/bà X (do ông Nguyễn Văn C chỉ định theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc).

Vậy, việc ông Nguyễn Văn C yêu cầu ghi thêm nội dung "bên đặt cọc có quyền chỉ định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà" vào trong hợp đồng đặt cọc có phù hợp với quy định pháp luật không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 có quy định: "Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản".

Do đó, nếu việc nội dung trong hợp đồng đặt cọc ghi thêm bên đặt cọc được chỉ định người mua/người nhận chuyển nhượng khác thì bản chất phải áp dụng theo cầm cố tài sản, thế chấp tài sản chứ không áp dụng đặt cọc được.

Cách lướt cọc đất trên thực tế:

Lướt cọc là hình thức đầu tư bất động sản trong ngắn hạn, bên mua chỉ đặt cọc 1 phần giá trị của lô đất cho người sở hữu tài sản đó (chủ đất), trong hợp đồng cọc có điều khoản “Bên mua có quyền chỉ định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Sau đó họ tìm người mua khác để bán lại bất động sản đó với giá cao hơn để kiếm lời trong một khoảng thời gian ngắn (trong thời hạn đặt cọc tức từ thời điểm đặt cọc cho đến thời điểm ra công chứng).

Ví dụ cụ thể về quy trình lướt cọc đất:

Nhà đầu tư mua lô đất với giá 5 tỷ, yêu cầu tiền cọc là 1 tỷ và sau 30 ngày ra công chứng thanh toán nốt 4 tỷ còn lại. Lần 1 vào tiền sẽ ký hợp đồng đặt cọc; lần 2 sẽ ký hợp đồng mua bán + công chứng và thanh toán đủ số tiền còn lại của lô đất.

Trong vào 30 ngày đó nhà đầu tư có thể tìm kiếm khách hàng (người mua lại) và bán sang tay lại với giá cao hơn ví dụ 5 tỷ 500 hoặc “kê” thêm giá lên 6 tỷ tùy theo thị trường.

Như vậy với thương vụ lướt cọc BĐS trên, lợi nhuận trong 1 tháng của nhà đầu tư đó có thể lên đến 1 tỷ (100%). Một mức lợi nhuận khủng khiếp. Bạn hoàn toàn có thể x2, x3 số tiền của mình trong thời gian cực ngắn có thể sau 1 đêm với những thị trường sốt nóng. Bỏ 100 triệu cọc ngay hôm sau đã có thêm 200 hoặc 300 triệu.

II - Đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc được định nghĩa như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong ột thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

III - Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc được đặt ra có thể nhằm thực hiện một trong hai mục đích sau:

- Nhằm đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác;

- Nhằm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

IV - Đặt cọc bao nhiêu phần trăm giá trị tài sản mua bán?

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán. Tuy nhiên theo các luật sư, chuyên gia về pháp lý thì người mua chỉ nên đặt cọc từ 20% đến 30% giá trị của tài sản nhằm để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán. Người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và khiến người mua mất luôn tiền cọc.

V - Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì hợp đồng đặt cọc cần phải có những nội dung chính sau đây:

- Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc;

- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc (thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số). Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản;

- Giá chuyển nhượng. Kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán;

- Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên;

- Thời hạn đặt cọc;

- Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí;

- Xử lý tiền đặt cọc: Theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên;

- Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 (Người làm chứng);

Xem thêm các mẫu hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc bán đất
Hợp đồng đặt cọc bán nhà đất
Hợp đồng đặt cọc bán căn hộ nhà chung cư
Giao dịch khác Hợp đồng đặt cọc bán nhà xưởng
Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc

VI - Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

* Trường hợp 1:

Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:

- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc;

- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

* Trường hợp 2:

Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

* Trường hợp 3:

Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:

- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc;

- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

VII - Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không; cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực. Do đó, có thể hiểu rằng chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, còn việc thể hiện ở dạng nào là tùy thuộc vào lựa chọn các bên, miễn sao không trái với tinh thần chung của bộ luật. Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc viết tay hay giấy đặt cọc viết tay đều có giá trị về mặt pháp lý.

Thực tế xét xử hiện nay cho thấy, một số trường hợp đặt cọc bằng hợp đồng viết tay hoặc thông qua lời nói vẫn có đủ căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh như đòi lại tiền cọc, phạt cọc,... Hợp đồng đặt cọc mang giá trị bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tránh được sự bội tín trong giao dịch và mang tính thực tế khi chỉ phát sinh hiệu lực sau khi các bên đã giao cho nhau tài sản đặt cọc. Vì vậy, chỉ cần thể hiện được sự giao - nhận tiền để cam kết cho một nghĩa vụ nào đó chắc chắn được thực hiện hoặc các giấy tờ liên quan chứng minh được sự tồn tại của một “lời hứa” như giấy hẹn, giấy biên nhận,... thì các bên trong mối quan hệ đặt cọc vẫn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

VIII - Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu khi nào

Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu như sau: "Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác".

Các điều kiện cần phải đáp ứng theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc được xác lập nhưng không thỏa mãn một trong các điều kiện kể trên thì vô hiệu, kèm theo một số yêu cầu khác trong luật chuyên ngành (nếu có). Ví dụ như: Hợp đồng đặt cọc được xác lập tự nguyện, đúng mục đích và không đi ngược lại với chuẩn mực xã hội nhưng chủ thể giao kết lại chưa có năng lực pháp luật dân sự (chưa đủ tuổi) hoặc mất năng lực hành vi dân sự (bị bệnh tâm thần) thì hợp đồng đó sẽ được xem là vô hiệu.

Mặt khác, cần phải chú ý đến đối tượng đặt cọc cũng có thể là nguyên nhân khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Điều 328 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 chỉ rõ, đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Theo đó, quyền tài sản không là đối tượng đặt cọc trong trường hợp này. Ngoài ra, nếu đặt cọc bằng tiền, thì đó là tiền đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ. Đây là điểm đáng lưu ý đối với các bên trước khi tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc.

Bên cạnh đó, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc rất lớn vào việc chỉ ra mục đích của việc giao nhận tiền trên thực tế là gì, có dùng để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay không. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

IX - Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc

1. Phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước

Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.

Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Đối với đặt cọc:

- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trả tiền trước:

Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Lưu ý, Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì theo quy định tại Điều 37 Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 có quy định: "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước".

Xem thêm: Cách tính phạt đặt cọc thế nào mới đúng?

2. Minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp

Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.

Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt. Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.

3. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc dù Luật không bắt buộc

Luật không quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nên thực hiện việc công chứng. Để thực hiện thủ tục công chứng, hai bên cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như: Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có…

Sau khi nộp tại tổ chức hành nghề công chứng, hồ sơ sẽ được công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra. Nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật sẽ được thụ lý và tiến hành công chứng theo quy định. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

4. Để củng cố tính pháp lý nên sử dụng người làm chứng hoặc vi bằng

Khi hợp đồng đặt cọc không công chứng, tự soạn thảo sơ sài, giao dịch sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các bên nên đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng về việc đặt cọc. Văn phòng thừa phát lại sẽ xem xét các giấy tờ liên quan, tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Sau đó, Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc (chứng kiến các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc, giao tài sản đặt cọc). Vi bằng này sẽ đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý, không chỉ giúp giao dịch thuận lợi mà còn là vũ khí sắc bén để người mua thương lượng, giải quyết nếu tranh chấp xảy ra.

Người làm chứng là yếu tố không bắt buộc nhưng nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc. Đối tượng làm chứng nên là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Trong hợp đồng, họ cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú…), kèm theo đó là việc ký/ điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.

Nguyễn Văn Ngọc

(nguồn tổng hợp, có tính chất tham khảo)