Mua đất Bằng Tiền Riêng Trong Thời Kỳ Hôn Nhân Có được đứng Tên ...

Mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không là một vấn đề pháp lý phổ biến trong thời kỳ hôn nhân. Pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân thực hiện quyền này, nhưng yêu cầu phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục chặt chẽ để tài sản được công nhận là tài sản riêng hợp pháp. Việc xác lập quyền sở hữu riêng đối với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có căn cứ pháp lý rõ ràng và văn bản thỏa thuận cụ thể. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các quy định, điều kiện và thủ tục liên quan để Quý khách hàng thực hiện quyền tài sản của mình.

Nội Dung Bài Viết

Toggle

• Quyền và điều kiện đứng tên riêng khi mua đất trong thời kỳ hôn nhân
• Nội dung văn bản thỏa thuận tài sản riêng
• Thủ tục đăng ký đất đai đứng tên riêng trong thời kỳ hôn nhân
  • Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận của vợ chồng
  • Thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng
• Lưu ý điều khoản hạn chế quyền đối với tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân
• Dịch vụ luật sư tư vấn thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân tại Luật Long Phan PMT
• Câu hỏi thường gặp về mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không?
  • Cần những loại chứng từ cụ thể nào để chứng minh nguồn gốc tiền riêng một cách thuyết phục nhất?
  • Thời điểm tốt nhất để lập văn bản thỏa thuận tài sản riêng là khi nào?
  • Phải làm gì nếu người vợ/chồng còn lại không đồng ý ký văn bản thỏa thuận?
  • Nếu tôi dùng phần lớn tiền riêng nhưng có thêm một phần nhỏ tiền chung để mua đất thì giải quyết thế nào?
  • Sau khi mua đất bằng tiền riêng, nếu vợ chồng dùng tiền chung xây nhà trên đó thì tài sản được xác định ra sao?
  • Việc đăng ký đất là tài sản riêng có khác biệt gì về thuế, lệ phí so với tài sản chung không?
  • Nếu người đứng tên trên sổ đỏ (tài sản riêng) qua đời mà không để lại di chúc thì ai sẽ được thừa kế?
• Kết luận

Quyền và điều kiện đứng tên riêng khi mua đất trong thời kỳ hôn nhân

Pháp luật hiện hành cho phép một trong hai vợ chồng đứng tên riêng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất trong thời kỳ hôn nhân. Điều này chỉ thực hiện được khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn tiền mua đất là tài sản riêng. Nền tảng pháp lý cho quyền này được quy định rõ tại Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo nguyên tắc chung tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng “trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. Do đó, để trả lời câu hỏi mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không, yếu tố then chốt là chứng minh nguồn gốc tài sản.

Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, được hướng dẫn bởi Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, quy định cụ thể về tài sản riêng, bao gồm:

• Tài sản có trước khi kết hôn.
• Tài sản được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân.
• Tài sản được tặng cho riêng.
• Tài sản được chia riêng theo thỏa thuận vợ chồng.
• Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu cá nhân.

Nếu Quý khách sử dụng tiền thuộc các nguồn này để mua đất, quyền sử dụng đất đó sẽ được công nhận là tài sản riêng. Một điểm cần lưu ý là đối với mỗi lần tạo lập tài sản mới trong thời kỳ hôn nhân mà muốn xác lập là tài sản riêng, vợ chồng phải lập một văn bản thỏa thuận riêng cho tài sản đó, thay vì một văn bản xác lập chế độ tài sản chung chung.

Do đó, việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc tài sản riêng là bước đi nền tảng và bắt buộc để có thể đứng tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung văn bản thỏa thuận tài sản riêng

Để việc mua đất bằng tiền riêng và đứng tên riêng trên sổ đất được pháp luật công nhận, việc lập văn bản thỏa thuận là thủ tục bắt buộc và có tính quyết định. Văn bản này là chứng cứ pháp lý trực tiếp để tài sản đó không được xem là tài sản chung theo luật định. Nội dung của văn bản phải được soạn thảo một cách chính xác, chặt chẽ và tuân thủ các yêu cầu về hình thức.

Nội dung cốt lõi của văn bản thỏa thuận tài sản riêng cần xác lập rõ hai vấn đề chính:

• Thứ nhất, văn bản thỏa thuận phải ghi nhận thông tin cá nhân đầy đủ của vợ chồng, mô tả cụ thể tài sản dự kiến mua, nguồn gốc số tiền dùng để mua đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng. Cần nêu rõ nguồn tiền đó đến từ đâu, ví dụ: tiền tiết kiệm có trước hôn nhân, tiền do cha mẹ tặng cho riêng, tiền thừa kế từ di chúc, hoặc tiền bán một tài sản riêng khác.
• Thứ hai, văn bản phải thể hiện rõ ý chí, thoả thuận của cả hai vợ chồng về việc xác lập quyền sử dụng đất dự kiến mua là tài sản riêng của người bỏ tiền ra mua và cam kết không tranh chấp trong tương lai. Sự đồng thuận này của người vợ hoặc chồng còn lại khẳng định họ không có bất kỳ đóng góp hay quyền lợi nào đối với tài sản này và đồng ý cho người kia đứng tên sở hữu một mình.

Về mặt hình thức, theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản thỏa thuận về tài sản là bất động sản hoặc nguồn tiền để tạo lập bất động sản phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đồng thời, văn bản thỏa thuận phải có chữ ký của cả hai vợ chồng và đính kèm các chứng từ chứng minh nguồn gốc tài sản.

Việc công chứng, chứng thực không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và giải quyết tranh chấp nếu có.

>> Xem thêm:

• Cách chứng minh tài sản riêng của vợ chồng khi ly hôn
• Cách xác định tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Thủ tục đăng ký đất đai đứng tên riêng trong thời kỳ hôn nhân

Mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không còn phụ thuộc vào việc thực hiện đúng thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực nơi có đất. Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung thì phải ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 bước chính là công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận của vợ chồng và đăng ký biến động đất đai. Cụ thể:

Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận của vợ chồng

Để thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;
• Giấy tờ pháp lý cá nhân như căn cước công dân/ Căn cước/ Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu,… của vợ và chồng.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản;
• Văn bản thỏa thuận về việc xác lập tài sản riêng.

Thủ tục công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Quý khách cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên.

Bước 2: Tiến hành công chứng

Quý khách cùng vợ/ chồng mang toàn bộ hồ sơ đã chuẩn bị đến văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Công chứng viên hoặc cán bộ có thẩm quyền tiến hành thủ tục chứng thực sẽ kiểm tra tính hợp lệ và xác thực của hồ sơ, tính chính xác và đầy đủ của văn bản thỏa thuận, đồng thời xem xét toàn bộ hồ sơ đính kèm.

Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, công chứng viên sẽ tiến hành công chứng hoặc cán bộ có thẩm quyền sẽ tiến hành chứng thực văn bản thoả thuận và ghi lời chứng cho quý khách.

Sau khi công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận tài sản riêng, vợ/ chồng có thể thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên riêng tại cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng

Căn cứ quy định tại tiểu mục 21 Mục B Phần II thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT, hồ sơ đăng ký biến động đất đai đứng tên riêng trong thời kỳ hôn nhân cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng.
• Giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng (Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân).
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Văn bản thỏa thuận về việc xác lập tài sản riêng của vợ chồng đã được công chứng hoặc chứng thực. Đây là tài liệu cốt lõi. Ngoài ra, có thể cần các giấy tờ khác chứng minh nguồn tiền như: hợp đồng tặng cho tiền, văn bản khai nhận di sản thừa kế…
• Văn bản uỷ quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (nếu có).

Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đến Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Sau khi nhận được bộ hồ sơ từ người sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gửi phiếu chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp được miễn và phải đáp ứng điều kiện luật định).

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên vợ/ chồng – người nhận chuyển nhượng.

Cuối cùng, theo lịch hẹn, Quý khách sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cập nhật và chỉ ghi tên của một người vợ hoặc chồng là chủ sử dụng.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt quy trình và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu là yếu tố quyết định để cơ quan đăng ký đất đai công nhận và cấp Giấy chứng nhận đứng tên riêng cho Quý khách.

>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký biến động đất đai mới nhất

Lưu ý điều khoản hạn chế quyền đối với tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân

Mặc dù pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu riêng, Quý khách hàng cần nhận thức rõ rằng quyền định đoạt đối với tài sản riêng có thể bị hạn chế trong một số trường hợp đặc biệt. Sự hạn chế này được quy định nhằm bảo vệ lợi ích chung của gia đình. Đây là một khía cạnh pháp lý quan trọng khi xem xét vấn đề mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không.

Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định vợ, chồng có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình. Tuy nhiên, khoản 4 của điều luật này nêu rõ: “Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”

Tương tự, một trong những tình huống pháp lý quan trọng nhất là khi tài sản riêng đó lại là nơi ở duy nhất của cả gia đình. Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người và tài sản được xác lập là tài sản riêng, nhưng nếu ngôi nhà trên đất là nơi cư trú hợp pháp và duy nhất của gia đình, người đứng tên không thể tự ý bán, tặng cho, thế chấp hay định đoạt tài sản đó mà không có sự đồng ý bằng văn bản của người còn lại.

Quy định này nhằm đảm bảo quyền có chỗ ở, một trong những quyền cơ bản của con người, và duy trì sự ổn định của gia đình, tránh trường hợp một bên lạm dụng quyền tài sản riêng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của vợ/chồng và các con.

Vì vậy, ngay cả khi là tài sản riêng, Quý khách vẫn phải cân nhắc đến lợi ích chung của gia đình khi định đoạt tài sản là nơi ở duy nhất để tránh vi phạm pháp luật và các tranh chấp phát sinh.

Dịch vụ luật sư tư vấn thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân tại Luật Long Phan PMT

Để đảm bảo quá trình mua đất bằng tiền riêng đứng tên riêng diễn ra đúng pháp luật, an toàn và bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách, việc sử dụng dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp là một quyết định cần thiết. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên môn cao trong lĩnh vực đất đai và hôn nhân gia đình sẽ cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện và hiệu quả.

Khi sử dụng dịch vụ của Luật Long Phan PMT, luật sư của chúng tôi sẽ thay mặt Quý khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn chi tiết về các quy định pháp luật liên quan đến tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng.
• Phân tích nguồn gốc tài sản và đánh giá tính hợp pháp để xác định là tài sản riêng.
• Soạn thảo “Văn bản thỏa thuận xác lập tài sản riêng” với nội dung chặt chẽ, đầy đủ, đúng theo quy định của pháp luật.
• Hỗ trợ, hướng dẫn Quý khách hàng thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận một cách nhanh chóng.
• Tư vấn và chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn chỉnh để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đại diện theo ủy quyền cho Quý khách hàng để làm việc với các cơ quan chức năng, nộp hồ sơ và nhận kết quả.
• Tư vấn về các hạn chế quyền đối với tài sản riêng để Quý khách lường trước các rủi ro.
• Hỗ trợ giải quyết các tranh chấp pháp lý có thể phát sinh liên quan đến tài sản.

Với sự đồng hành của Luật Long Phan PMT, toàn bộ quy trình phức tạp này sẽ được thực hiện một cách chuyên nghiệp, giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và an tâm về mặt pháp lý.

Câu hỏi thường gặp về mua đất bằng tiền riêng có được đứng tên riêng không?

Để làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý và giải quyết những vướng mắc thực tế, chúng tôi đã tổng hợp và giải đáp các câu hỏi phổ biến nhất liên quan đến việc mua đất bằng tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Cần những loại chứng từ cụ thể nào để chứng minh nguồn gốc tiền riêng một cách thuyết phục nhất?

Để chứng minh nguồn gốc tài sản riêng, bạn nên chuẩn bị các giấy tờ có tính xác thực cao. Ví dụ: sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện số dư có từ trước ngày đăng ký kết hôn; hợp đồng tặng cho tiền có công chứng, chứng thực ghi rõ tặng cho riêng cá nhân bạn; văn bản khai nhận di sản thừa kế hợp pháp; hoặc hợp đồng mua bán một tài sản riêng khác đứng tên bạn.

Thời điểm tốt nhất để lập văn bản thỏa thuận tài sản riêng là khi nào?

Thời điểm lý tưởng nhất để lập và công chứng văn bản thỏa thuận là trước hoặc tại thời điểm bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc này đảm bảo cơ sở pháp lý vững chắc ngay từ đầu để cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ cấp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên bạn.

Phải làm gì nếu người vợ/chồng còn lại không đồng ý ký văn bản thỏa thuận?

Nếu người còn lại không đồng thuận ký văn bản, bạn không thể thực hiện thủ tục xác lập đây là tài sản riêng. Theo pháp luật, nếu không có thỏa thuận khác, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được mặc định là tài sản chung và khi đăng ký sẽ phải ghi tên cả hai vợ chồng.

Nếu tôi dùng phần lớn tiền riêng nhưng có thêm một phần nhỏ tiền chung để mua đất thì giải quyết thế nào?

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, khi có tranh chấp hoặc phân chia, phần giá trị tương ứng với số tiền riêng bạn đã đóng góp sẽ được xem xét để bảo vệ quyền lợi của bạn, miễn là bạn có đầy đủ chứng cứ để chứng minh phần vốn góp riêng đó.

Sau khi mua đất bằng tiền riêng, nếu vợ chồng dùng tiền chung xây nhà trên đó thì tài sản được xác định ra sao?

Quyền sử dụng đất vẫn là tài sản riêng của bạn. Tuy nhiên, ngôi nhà xây bằng tài sản chung sẽ là tài sản chung của hai vợ chồng. Trong trường hợp này, hai bạn có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với ngôi nhà, nhưng quyền đối với đất đai vẫn thuộc về cá nhân bạn.

Việc đăng ký đất là tài sản riêng có khác biệt gì về thuế, lệ phí so với tài sản chung không?

Về cơ bản, các nghĩa vụ tài chính như lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ không có sự khác biệt. Mức phí được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng của thửa đất, không phụ thuộc vào việc đăng ký dưới tên một hay hai người.

Nếu người đứng tên trên sổ đỏ (tài sản riêng) qua đời mà không để lại di chúc thì ai sẽ được thừa kế?

Nếu người đứng tên qua đời không có di chúc, tài sản riêng này sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: vợ hoặc chồng còn sống, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đó.

Kết luận

Việc mua đất bằng tiền riêng và đứng tên riêng trong thời kỳ hôn nhân là hoàn toàn khả thi theo pháp luật Việt Nam, song đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, đặc biệt là văn bản thỏa thuận tài sản. Để đảm bảo quyền lợi tối đa và tránh các rủi ro không đáng có, sự tư vấn chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900 636 387 để được các luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Tags: đứng tên riêng trên sổ đỏ, mua đất bằng tiền riêng, tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, thỏa thuận tài sản vợ chồng, thủ tục đăng ký đất đai