Năm Bảy Bảy (NBB): Công Ty Mẹ CII Tháo Chạy?

Giai đoạn 31/12/2015 đến 30/9/2021, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (mã CII) liên tục tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy (mã NBB) từ 24,98% lên 93,7%. Việc CII thâu tóm NBB thời điểm đó được giới phân tích đánh giá là nhắm tới quỹ đất sạch khoảng 400 ha mà NBB đang sở hữu, trong đó có tới 26 ha đất tại TP.HCM.

Tuy nhiên, từ tháng 10/2021 tới nay, CII liên tục giảm sở hữu tại NBB về 51,14% vốn điều lệ. Đặc biệt, Công ty vừa đăng ký bán thêm 2,14 triệu cổ phiếu NBB để giảm sở hữu về 49%, giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 7/3 đến 5/4.

Kể từ khi trở thành công ty mẹ của NBB từ năm 2019 tới nay, CII đã thực hiện nhiều giao dịch qua lại với công ty này. Cụ thể, CII thực hiện góp vốn triển khai các dự án như Diamond Riverside, De-Lagi, Sơn Tịnh, hay mang tiền của NBB góp vốn hợp tác dự án khu Bắc Thủ Thiêm, sau đó tiếp tục bán các dự án đầu tiên trong khu Bắc Thủ Thiêm cho đối tác trước khi dự án kịp hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.

Báo cáo thường niên gần nhất (báo cáo thường niên năm 2020) của NBB cho biết, Công ty đang sở hữu 3 dự án tại TP.HCM, đó là Diamond Riverside, diện tích 4,15 ha, bàn giao năm 2020; dự án NBB II với diện tích 8,34 ha, dự kiến đầu tư từ 2017 - 2023; dự án NBB Garden III, diện tích 7,75 ha, dự kiến triển khai từ 2017 - 2022. Còn tại các tỉnh khác, NBB có các dự án De Lagi diện tích 124,53 ha, triển khai từ 2017 - 2023, dự án Sơn Tịnh diện tích 102,7 ha, triển khai từ 2013 - 2022; dự án Đồi Thuỷ sản diện tích 32,18 ha đã triển khai xong năm 2020.

Được biết, tại dự án Diamond Riverside, tỷ lệ góp của NBB là 20% và CII là 80%. Tương tự, các dự án De Lagi, Sơn Tịnh… đều có vốn góp của CII nhưng Công ty không công bố tỷ lệ cụ thể.

Tới đây, nếu tiếp tục giảm tỷ lệ sở hữu tại NBB xuống 49% như kế hoạch, theo quy định kế toán, CII sẽ không còn hợp nhất báo cáo tài chính của NBB, mà ghi nhận lãi/lỗ khoản đầu tư vào công ty liên kết. Tuy vậy, việc chiếm tỷ lệ góp vốn đa số tại các dự án trọng điểm của NBB, chẳng hạn tại Diamond Riverside (CII được chia 80% lợi ích, trong khi NBB chỉ được chia 20%), việc không còn hợp nhất kết quả kinh doanh của NBB không ảnh hưởng nhiều đến báo cáo tài chính của CII.

Tính đến thời điểm này, ngoài việc khai thác quỹ đất của NBB thì khoản đầu tư vào cổ phiếu NBB được xem là thành công lớn với CII, nếu xét ở khía cạnh đầu tư tài chính. Giai đoạn CII gom mua NBB, nếu thực hiện điều chỉnh việc chia cổ tức và phát hành thêm cổ phiếu, giá cổ phiếu NBB trong vùng 13.000 - 19.000 đồng/cổ phiếu.

Kể từ tháng 10/2021 tới nay, cùng với cơn sốt cổ phiếu bất động sản, NBB liên tục tăng cao. Đỉnh điểm ngày 11/1/2022, NBB giao dịch ở vùng giá 59.700 đồng/cổ phiếu và tới ngày 1/3/2022 rơi vùng 34.050 đồng/cổ phiếu. Như vậy, việc thoái vốn tại NBB đã mang lại một khoản lợi nhuận không nhỏ cho CII.

Việc thoái vốn của CII chọn đúng thời điểm "vàng", khi NBB trong giai đoạn cao điểm bàn giao các dự án và ghi nhận lợi nhuận sẽ giúp cổ phiếu được định giá cao, trước khi bước vào giai đoạn suy giảm lợi nhuận khi quỹ đất đã được khai thác gần hết và chưa có dấu hiệu được bổ sung thêm.