Những Lưu ý Khi Giải Chấp Sổ đỏ

Phóng viên: Theo quy định và thông lệ trong hoạt động ngân hàng, khi muốn thu hồi nợ quá hạn, ngân hàng sẽ xử lý như thế nào đối với tài sản thế chấp là bất động sản. Nếu bên vay muốn rút bất động sản thế chấp cần làm gì?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Theo quy định pháp luật và thông lệ hiện hành, có nhiều phương thức mà ngân hàng có thể áp dụng để xử lý, thu hồi các khoản nợ bị quá hạn từ khách hàng. Với tư cách là chủ nợ, ngân hàng có thể trực tiếp xử lý khoản nợ của khách hàng, hoặc nếu không muốn trực tiếp xử lý thì ngân hàng có thể bán khoản nợ này cho tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu.

Luật sư Lại Ngọc Thanh, Phó Giám đốc Công ty Luật LLA Legal

Riêng đối với việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu nợ, theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, ngân hàng có thể thỏa thuận với khách hàng để áp dụng các phương thức xử lý sau đây:

- Bán đấu giá tài sản;

- Ngân hàng tự bán tài sản;

- Ngân hàng nhận chính tài sản thế chấp để khấu trừ nợ;

- Hoặc có thể là một phương thức khác mà hai bên thỏa thuận.

Việc áp dụng một trong các phương thức nêu trên, trên thực tế phụ thuộc rất nhiều vào sự hợp tác của bên thế chấp tài sản, trường hợp nếu không có được sự hợp tác, thì ngân hàng sẽ phải trải qua một quá trình tố tụng rất gian nan tại Tòa án hoặc Trọng tài, thông qua việc khởi kiện vụ việc để có được bản án và mang đi thi hành án nhằm thu hồi khoản nợ.

Xuyên suốt quá trình thu hồi nợ vay của ngân hàng, thông thường ngân hàng sẽ ưu tiên việc thỏa thuận với khách hàng, bên thế chấp về phương án trả nợ, phương án xử lý tài sản thế chấp. Nếu bên vay hoặc bên thế chấp muốn rút bất động sản thế chấp (giải chấp tài sản thế chấp), nguyên tắc là họ sẽ phải trả khoản nợ trong phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp đó hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác có giá trị tương đương.

Phóng viên: Có một số trường hợp doanh nghiệp thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng, không trả được nợ sau đó nhờ cá nhân khác "chạy" để giải chấp sổ đỏ. Việc nhờ cá nhân, tổ chức khác giúp giải chấp sổ đỏ có vi phạm quy định pháp luật không?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Quan hệ vay và cho vay là quan hệ giữa hai bên, ngân hàng và khách hàng. Việc cho vay thông thường sẽ được bảo đảm bằng nhiều biện pháp, trong đó phổ biến và thông dụng là thế chấp tài sản (thế chấp tài sản của chính khách hàng hoặc của bên thứ ba).

Ngân hàng cho vay theo nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi, khi xảy ra rủi ro khách hàng không trả được nợ, với việc có tài sản thế chấp để bảo đảm, ngân hàng sẽ mang tài sản thế chấp này đi xử lý để thu hồi khoản nợ đã cho vay (bao gồm gốc, lãi và các khoản phí), không có lý gì ngân hàng lại chấp nhận việc giải chấp tài sản thế chấp cho khách hàng khi khoản nợ vẫn đang hiện hữu. Tôi cho rằng, tình huống doanh nghiệp vay tiền từ ngân hàng sau đó không trả được nợ, nhưng bằng cách thức nào đó, tổ chức, cá nhân tự nhận có thể “chạy” để giải chấp sổ đỏ là phi thực tế, đây có thể là chiêu trò nhằm dẫn dụ, lừa đảo những người nhẹ dạ, cả tin. Hành vi lừa đảo, nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, thì đương nhiên sẽ bị pháp luật trừng trị với những chế tài quy định rất rõ ràng tại Bộ luật Hình sự.

Theo quan điểm của tôi, xen vào giữa quan hệ của ngân hàng và khách hàng, có thể có sự xuất hiện của bên thứ ba (hiểu biết về trình tự, thủ tục, nghiệp vụ ngân hàng) để đại diện cho khách hàng làm việc với ngân hàng nhằm thỏa thuận về phương án được rút (giải chấp) tài sản thế chấp. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn luôn là khách hàng phải trả được nợ cho ngân hàng, hoặc có biện pháp bảo đảm khác thay thế có giá trị tương đương với tài sản thế chấp được rút ra. Nếu bên thứ ba xác lập quan hệ đại diện và thực hiện công việc theo hướng này, thì hoàn toàn được phép vì đây là giao dịch dân sự được pháp luật cho phép thực hiện.

Phóng viên: Trong trường hợp, muốn nhờ một bên thứ ba giúp đỡ hỗ trợ để giải quyết khoản nợ quá hạn thì cần lưu ý những điều gì tránh tiền mất tật mang, thưa ông?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Điều đầu tiên tôi lưu ý, là phải luôn tâm niệm và rất rõ ràng về vấn đề ngân hàng cho vay dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Do đó, sẽ không có chuyện “chạy” bằng một số tiền là có thể giải quyết được khoản nợ tại ngân hàng, rút được tài sản thế chấp ra.

Tiếp đến là về phạm vi, theo quy định của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khi xử lý khoản nợ của khách hàng, ngân hàng có quyền quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, quyết định miễn, giảm lãi tiền vay, phí cho khách hàng. Tuy nhiên, chưa có quy định về việc ngân hàng được miễn, giảm, thậm chí xóa nợ gốc cho khách hàng. Căn cứ vào các vấn đề này mà khách hàng thỏa thuận với ngân hàng về phương án xử lý nợ sao cho phù hợp, tránh đưa ra những đề nghị và yêu cầu mà phía ngân hàng không thể chấp nhận.

Và cuối cùng quan trọng nhất, cần phải tìm hiểu, xác minh thật kỹ xem bên thứ ba đó có năng lực thực sự hay không, và các phương án hỗ trợ của họ đưa ra có phù hợp với thực tế hay không.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông đã dành thời gian trao đổi!

Rủi ro “chạy” giải chấp sổ đỏ Ông Đỗ Quang N. (SN 1954) là chủ doanh nghiệp tư nhân Nam Đạt. Do cần vốn kinh doanh nên từ năm 2009-2013, ông N. đã thế chấp thửa đất nông nghiệp và tài sản trên đất, diện tích 8.887,4m2 tại thôn Nghĩa Hào, xã Phú Nghĩa, huyện Chương Mỹ, Hà Nội, để vay vốn Ngân hàng A. số tiền 27,9 tỷ đồng. Đến năm 2015, dư nợ khoản vay trên là 19,6 tỷ đồng. Từ năm 2015, ông N. không có khả năng thanh toán khoản vay. Khoảng tháng 3/2018, thông qua một số cá nhân, ông N. biết và gặp Lê Tuấn (SN 1981, ở quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Lê Tuấn giới thiệu bản thân làm ở Hội sở Ngân hàng A., có thể giải quyết được khoản nợ xấu trên với chi phí 6 tỷ đồng, cam kết trong vòng 3 tháng sẽ giải quyết dứt điểm khoản nợ xấu của ông N. và rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N. Tin lời Lê Tuấn, ông N. đồng ý nhờ Tuấn giúp và chuyển tiền. Nhưng hết thời hạn cam kết trên, thấy mọi việc không có tiến triển, ông N. yêu cầu Tuấn trả lại tiền nhưng Tuấn không trả lại đủ tiền. Do đó, ông N. tố cáo ra cơ quan công an. Cơ quan điều tra xác định, từ năm 2015-2017, Tuấn làm nhân viên kế toán Ngân hàng A. - Chi nhánh huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Đến ngày 8/12/2017, Tuấn nghỉ việc. Với hành vi này, Lê Tuấn đã bị Tòa án nhân dân TP. Hà Nội xét xử vì tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.