Phát Triển Nhà ở Tại Hà Nội: Siết Chặt Quản Lý Quy Hoạch

Tuy nhiên, trước thực trạng “lệch pha” về nguồn cung sản phẩm trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng phải siết chặt hơn nữa công tác quản lý quy hoạch.

Mất cân đối sản phẩm

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, TP Hà Nội đã thực hiện vượt mục tiêu đề ra trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2020. Kế hoạch đặt ra là toàn TP phát triển được 31,5 triệu mét vuông sàn nhà ở, gồm cả nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại, tái định cư... Kết quả thực hiện đạt 34,8 triệu mét vuông sàn nhà ở, trong đó với NƠXH, TP đã kêu gọi đầu tư phát triển 69 dự án với khoảng 4,3 triệu mét vuông sàn.

Ngoài ra, Hà Nội đang triển khai 5 khu đô thị NƠXH tập trung, cung cấp hơn 2 triệu mét vuông sàn phục vụ nhu cầu của người dân. Về nhà ở thương mại, có 335 dự án, gần 21 triệu mét vuông sàn (đạt 102,2% kế hoạch). Đối với nhà ở tái định cư, hoàn thành 37 dự án, khoảng 1,6 triệu mét vuông sàn (đạt 135% kế hoạch)...

“Căn vào những kết quả đạt được, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 5019/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025, đặt chỉ tiêu xây dựng thêm 44 triệu mét vuông sàn nhà ở. Trong đó, NƠXH 1,25 triệu mét vuông, nhà tái định cư 560.000m2, nhà thương mại 19,69 triệu mét vuông và nhà riêng lẻ 22,5 triệu mét vuông. Nâng diện tích nhà ở bình quân toàn TP đạt 29,5m2 sàn/người; tỷ lệ diện tích nhà ở cho thuê trong các dự án NƠXH phải đạt tối thiểu 30% tổng diện tích sàn” – ông Mạc Đình Minh cho hay.

Dù đã đạt và vượt mục tiêu kế hoạch phát triển nhà ở đề ra nhưng trên thực tế, cơ cấu sản phẩm nhà ở trên địa bàn Hà Nội có sự “lệch pha” rõ rệt, giữa phân khúc nhà thương mại với phân khúc NƠXH, nhà tái định cư. Mặc dù đã kêu gọi đầu tư được 4,3 triệu mét vuông sàn NƠXH nhưng đến hết năm 2021 mới hoàn thành, đưa vào sử dụng xấp xỉ 1,3 triệu mét vuông. Trong khi đó, giá nhà lại có xu hướng tăng đều theo từng năm. Riêng năm 2021, giá nhà trên địa bàn Thủ đô tăng 4 – 5 %, đặc biệt nhà thương mại không còn sản phẩm dưới 25 triệu đồng/m2.

Thách thức lớn nhất đặt ra hiện nay là thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, NƠXH, nhà ở công nhân. Nhiều khu đô thị, DN đều có xu hướng không muốn triển khai NƠXH, vì sản phẩm này lợi nhuận thấp, trong khi đó phải đầu tư nhiều vốn, thời gian thu hồi kéo dài.

Cá biệt có những trường hợp chây ì, trốn tránh trách nhiệm với cộng đồng, không triển khai hoặc chuyển đổi đất dành cho NƠXH sang nhà ở thương mại hay một số dự án xây xong rồi nhưng lại xa trung tâm nên rất khó bán.

Tại Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra chiều 14/7 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn đã thẳng thắn chỉ ra những hạn chế trong công tác phát triển nhà trên địa bàn Thủ đô. Theo đó, TP vẫn đang thiếu những dự án nhà ở giá rẻ, đặc biệt là NƠXH. Những dự án đã hoàn thành chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân.

“Nguyên nhân là do cơ chế chính sách, ưu đãi hiện hành của pháp luật chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH, nhất là NƠXH cho thuê. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư dự án và đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua NƠXH (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu” - Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn đánh giá.

Hạn chế tối đa việc cho phép điều chỉnh quy hoạch

Ngày 8/7 vừa qua, tại Kỳ họp thứ 7, HĐND TP Hà Nội khóa XVI, các đại biểu đã biểu quyết thông qua Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2021 – 2030, đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 diện tích sàn nhà ở bình quân toàn TP đạt 32m2 sàn/người; phát triển mới khoảng 5,5 triệu mét vuông sàn NƠXH; 15,19 triệu mét vuông sàn nhà thương mại; 22,5 triệu mét vuông sàn nhà riêng lẻ. Tổng diện tích đất dự kiến xây dựng nhà ở khoảng 1.868ha. Tổng nhu cầu vốn đầu tư xây dựng 880.000 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách khoảng 11.700 tỷ đồng.

Các đại biểu cũng đặc biệt quan tâm đến việc mất cân đối về cơ cấu sản phẩm nhà ở trên địa bàn TP, diện tích sàn NƠXH, nhà ở cho công nhân, sinh viên, nhà ở tái định cư hoàn thành đạt tỷ lệ thấp so với tổng diện tích sàn nhà ở đã hoàn thành.

Theo số liệu tổng hợp, báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, NƠXH dành cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách thiếu hụt khoảng 3,4 triệu mét vuông; nhà ở cho công nhân thiếu 567.000m2; nhà ở tái định cư thiếu 828.000m2... so với mục tiêu. Chỉ có nhà ở thương mại vượt mục tiêu, song chưa đồng đều nếu xét theo địa bàn, khu vực.

Để khắc phục tình trạng trên, TP chỉ đạo tập trung vào một số giải pháp trong giai đoạn 2021 – 2030 như: Nghiên cứu, đề xuất được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay thế ở vị trí khác; Sử dụng nguồn tiền thu từ quỹ đất 20 - 25% ở dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển NƠXH; Không phát triển NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng.

Cùng với đó sẽ triển khai mô hình xây dựng một số khu NƠXH tập trung, quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đa dạng hóa nguồn lực đầu tư nhà ở phục vụ công nhân, ưu tiên bố trí quỹ đất, kinh phí từ nguồn tiền thu được ở quỹ 20 - 25% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp trên địa bàn.

Cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chuẩn bị đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho DN đầu tư xây dựng NƠXH…

“Mục tiêu và giải pháp mà chính quyền TP Hà Nội đưa ra trong chương trình phát triển nhà ở là tương đối sát với thực tế. Tuy nhiên, TP cần phải siết chặt hơn nữa công tác lập và quản lý quy hoạch, đặc biệt với quy hoạch diện tích đất dùng để phát triển nhà ở giá rẻ, NƠXH, nhà tái định cư...

Cùng với đó cần hạn chế tối đa việc cho phép điều chỉnh quy hoạch của DN. Vì thực tế rất nhiều dự án nhà ở thương mại sau khi xin điều chỉnh quy hoạch, diện tích xây dựng NƠXH đều bị... biến mất" – chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Để thu hút DN tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, NƠXH điểm "nghẽn" đầu tiên cần giải quyết là các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn cũng như hoạt động phân phối. Các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn, giúp DN tiếp cận đất đai một cách dễ dàng, rút ngắn thời gian đầu tư để nhanh chóng thu hồi vốn và đạt mức lợi nhuận phù hợp.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà