PHÍ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT 50 NĂM SANG ĐẤT Ở - Luật Duy Hưng

Đất 50 năm là gì?

Đất 50 năm không phải một loại đất theo phân loại của Luật Đất đai 2013; mà chỉ là cách người dân thường dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Theo đó, đây là loại đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cho phép người sử dụng đất có quyền sử dụng đất trong thời hạn 50 năm.

Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất có thời hạn sử dụng là 50 năm; hoặc tối đa không quá 50 năm gồm các trường hợp sau:

Trường hợp 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất

– Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Giao đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng. Và đưa vào sử dụng theo quy hoạch; để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Trường hợp 2. Cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp 3: 

– Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Và sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Những dự án này đã được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư; hoặc đơn xin giao đất, thuê đất .

2. Đất 50 năm có chuyển sang đất ở được không?

Vì đất 50 năm không phải là một loại đất trong Luật Đất đai 2013 mà chỉ là cách gọi; nên nhìn chung, muốn biết được đất 50 năm có chuyển sang đất ở được hay không; thì cần đối chiếu với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định.

Đất sử dụng vào mục đích trông cây lâu năm; trồng cây hàng năm; đất nuôi trồng thuỷ sản; làm muối đều là đất nông nghiệp. Do vậy, các trường hợp đất 50 năm đã nêu tại phần 1 muốn chuyển mục đích sử dụng đất; thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cho phép. Bên cạnh đó, để được chuyển mục đích sử dụng; người sử dụng đất cần nộp phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở.

Mời bạn tham khảo bài viết tại đây để hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bài viết tại đây để hiểu rõ hơn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

Căn cứ nghị định 45/2014/NĐ-CP; phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở (tiền sử dụng đất) được quy định như sau:

3.1. Phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở đối với tổ chức kinh tế

* Trường hợp 1. Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

* Trường hợp 2. Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở

– Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại. Và được tính tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; mà khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần; mà được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Và tiền được tính tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính; doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý; UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

* Trường hợp 3. Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở 

Nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Một là, giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

– Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

– Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Hai là, giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau: 

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.

3.2. Phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân 

* Trường hợp 1. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp 2. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở 

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp 3. Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở 

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; mà trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

Thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; mà khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Nộp tiền sử dụng đất = Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm 

Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất; tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

* Trường hợp 4. Chuyển mục đích của đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp

Căn cứ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng. Từ đó, thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các trường hợp 1, 2, 3.

Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây. Tham khảo về “Dịch vụ Luật sư chuyên đất đai” của Luật Duy Hưng Tại đây.

Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.

• VPGD Hà Nội: Số 181-183 phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, thành phố Hà Nội. (Xem đường đi)
• Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
• Hotline (Zalo) tư vấn Miễn Phí: 0964653879   –    Zalo: Luật Duy Hưng   -   Email: [email protected]
• Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
• Cam kết cung cấp dịch vụ  " Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả "

Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.