Phúc Hà Group: Khôn – Dại Tại Thương Vụ Thăng Long Victory

Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà (Phúc Hà Group) đang triển khai xây dựng, mở bán tòa nhà T3 thuộc Tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory.

Dự án sạch: Khôn như Phúc Hà

Tại dự án Thăng Long Victory, hiện Phúc Hà Group đảm nhiệm hầu hết các khâu trong triển khai dự án, ký các hợp đồng giao dịch thế chấp với Tổ chức tín dụng cũng như với khách hàng. Tuy nhiên, ít ai biết Phúc Hà Group chỉ là chủ đầu tư thứ cấp và những tiềm ẩn rủi ro nào có thể xảy đến khi giao dịch với DN này tại dự án Thăng Long Victory.

Được biết, tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory nằm trên lô đất HH1, có diện tích 3.1934m2, thuộc thu đô thị mới Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội).

Tòa nhà T3 thuộc Tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory đang được triển khai xây dựng

Căn cứ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 số 738/QĐ-UBND ngày 1/4/2008, lô đất HH1 được dùng để xây dựng căn hộ cao cấp, văn phòng hạng 2 dành cho các tập đoàn tài chính, ngân hàng, mật độ xây dựng là 35%, chiều cao 20-30 tầng. Còn theo giấy phép quy hoạch số 330/GPQH năm 2013 thì mật độ xây dựng lên tới 45%, khối tháp cao 25, 35, và 40 tầng.

Trước đó 5 năm (thời gian 2003), UBND tỉnh Hà Tây (nay là TP Hà Nội) đã có văn bản đồng ý giao cho Công ty CP Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) làm chủ đầu tư dự án khu đô thị Nam An Khánh.

Quyết định giao đất số 563/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây cho SUDICO ngày 4/4/2007 thể hiện: “sau 12 tháng liên tục kể từ ngày bàn giao đất, nếu công ty không triển khi dự án hoặc triển khai không đúng dự án được duyệt thì sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật”.

Với vai trò chủ đầu tư, ngày 15/7/2009 (chỉ khoảng 1 năm sau khi lô đất HH1 được phê duyệt QHCT 1/500) SUDICO bất ngờ ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lô đất HH1 cho Phúc Hà Group. Lưu ý: đây là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không phải chuyển nhượng dự án!

SUDICO ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lô đất HH1 cho Phúc Hà Group

Số tiền SUDICO thu được từ “thương vụ” này có đưa vào báo cáo tài chính hay không, căn cứ pháp lý để thực hiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ được bàn tới sau. Điều rõ nhất, về phía mình, Phúc Hà Group sau khi bỏ tiền ra cũng đã có toan tính để tìm hướng ra cho khoản đầu tư này. Cụ thể, DN xin điều chỉnh quy hoạch (và đã được duyệt) – qua đó sẽ xây 5 tòa nhà cao tầng, trong số này tòa T5 sẽ được xây trên khu đất có hiện trạng là nghĩa trang.

Trở lại với bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lô đất HH1 giữa 2 bên thời điểm 2009, SUDICO có quyền: “quản lý việc xây dựng của bên nhận chuyển nhượng tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt”.

Ngược lại, Phúc Hà Group cam kết: “tự chịu trách nhiệm và cam kết hoàn thành các thủ tục cần thiết để thực hiện nhiệm vụ của nhà đầu tư cấp 2 trong công tác đầu tư, xây dựng kinh doanh và khai thác các dịch vụ của dự án khu đô thị mới theo quy định…; Tự chịu trách nhiệm đối với mọi yêu cầu, khiếu nại, khiếu kiện của các khách hàng hoặc bất kỳ bên thứ ba nào trong quá trình triển khai dự án và kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng….”;

“Mua đứt – bán đoạn” là vậy, nhưng theo tài liệu riêng cho thấy nhiều năm sau đó SUDICO vẫn là chủ đầu tư, bao gồm cả lô đất HH1 chứ không phải Phúc Hà Group! Vì sao có sự lạ này? Phải chăng tính hợp pháp của thương vụ giữa SUDICO và Phúc Hà Group vẫn chưa minh định – đặt trong hệ quy chiếu của các quy định pháp luật liên quan, dù công trình dự án đã ngấp nghé về đích!?

Trong một diễn biến khác, sau nhiều năm nhận chuyển nhượng lô đất HH1, Phúc Hà Group mới chính thức triển khai xây dựng các tòa chung cư T1,T2. Mặc dù được quảng cáo với muôn từ hoa mỹ, nơi đáng sống,.. nhưng các chung cư này lại từng chất chứa rất nhiều bức xúc của cư dân, thậm chí cơ quan quản lý nhà nước đã ra quyết định xử phạt chủ đầu tư với nhiều hành vi vi phạm khác nhau.

Chi gần 198 tỷ - đổi lại 371 tỷ đồng: “Dại” như Phúc Hà

Trong thương vụ chuyển nhượng nêu trên, Phúc Hà Group đã phải trả cho SUDICO số tiền tạm tính là 197.990.800.000 VNĐ. Tiếp đến, Phúc Hà Group đã thế chấp toàn bộ các quyền tài sản, lợi ích phát sinh từ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009 (lô đất HH1) thuộc cơ sở hạ tầng dự án KĐT Nam An Khánh được ký kết giữa Phúc Hà Group với SUDICO. Tổng giá trị tài sản thế chấp được các bên xác định là: 1.289.229.000.000 đồng – vượt rất xa so với tổng mức đầu tư dự án.

Qua nhiều lần giải chấp, thay đổi tài sản đảm bảo, theo hợp đồng mới nhất được ký kết ngày 10/7/2018 giữa Phúc Hà Group với Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội thì giá trị khoản vay (hoặc nghĩa vụ) là 372.000.000.000 đồng. Tài sản đảm bảo là toàn bộ các quyền tài sản (quyền nhận các khoản tiền, các khoản phải thu, các khoản bồi thường…) và lợi ích khác hình thành từ lô đất HH1 thuộc dự án Tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp Thăng Long Victory!

Ngân hàng có mạo hiểm khi căn cứ vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009 để giải ngân với số tiền hàng trăm tỉ đồng? Bởi, hợp đồng chuyển nhượng nêu trên thể hiện trách nhiệm rất lớn của Phúc Hà Group mà quyền lợi thì khá ít ỏi. Thậm chí quyền sở hữu định đoạt đối với lô đất, triển khai dự án bị phụ thuộc nhiều vào SUDICO – bên chuyển nhượng!? Điều này rất khó xảy đến vì nhà băng thường chỉ nhận tài sản đảm bảo là các BĐS – nói cách khác, rất có khả năng nhà băng đã cầm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất dự án này (!)

Rất có thể, bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất HH1 (ngay sau khi QHCT 1/500 được phê duyệt và giao cho SUDICO) giữa SUDICO và Phúc Hà Group đã được khéo léo “chế biến” nhằm tạo vỏ pháp lý thuận lợi cho Phúc Hà đứng ra giao dịch với khách hàng – nhưng trách nhiệm thực sự lại thuộc về SUDICO – đứng tên chủ đầu tư trong giấy chứng nhận đầu tư dự án... Vấn đề này sẽ hé lộ khi GCNQSD lô đất được công khai.

Yên Bình