Quy Chuẩn, Tiêu Chuẩn Về Nhà ở Cao Tầng, Yêu Cầu đổi Mới Từ Luật ...

TS. KTS. Đào Tiến Ngọc

Viện Nghiên cứu Tiêu chuẩn và TK điển hình hóa XD, Viện Kiến trúc Quốc gia - Bộ Xây dựng

Nền kinh tế phát triển mạnh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, cộng với sự gia tăng dân số cơ học đã làm cho quỹ đất ngày càng thu hẹp, tạo áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư tại đô thị, việc xây dựng các kiến trúc cao tầng là tất yếu và đang được nhiều đô thị lựa chọn để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Nhà ở cao tầng là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết chỗ ở cho nhiều người dân, tiết kiệm quỹ đất, tăng diện tích cây xanh và các công trình công cộng, đồng thời góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại. Các khu nhà ở cao tầng được xây dựng theo dự án với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển nhà ở cao tầng còn tạo cơ hội cho các doanh nghiệp xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.

Theo Quy chuẩn xây dựng của Việt Nam, các công trình xây dựng dù cao hay thấp tầng đều phải được thiết kế bảo đảm an toàn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường cho người sử dụng. Việc phải đáp ứng các quy định về kiểm soát chức năng xây dựng công trình, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị trên cơ sở phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị về diện tích, khoảng lùi tối thiểu; tầng cao, mật độ, khả năng tiếp cận về giao thông, giao thông tĩnh và các quy định về phòng cháy, chữa cháy… đòi hỏi phải có những quy định phù hợp.

Thực trạng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về kiến trúc nhà ở cao tầng

Trong quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam, lĩnh vực xây dựng đã có các quy định kỹ thuật để quản lý chất lượng các công trình.

- Bộ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam ban hành năm 1996-1997 đã có nhiều bất cập cần phải bổ sung sửa đổi và đang được thay thế từng phần cho phù hợp với nhu cầu phát triển của kỹ thuật cũng như kinh tế xã hội.

- QCXDVN 01:2008/BXD, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng là những quy định bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng; là cơ sở pháp lý để quản lý việc ban hành, áp dụng các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng và các quy định về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại địa phương.

- QCVN 02:2009/BXD, Số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng được áp dụng cho việc lập, thẩm định, phê duyệt các hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Việt Nam.

- QCVN 03:2012/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị quy định những nguyên tắc chung để phân loại, phân cấp và xác định cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (gọi tắt là phân loại, phân cấp công trình) nhằm làm cơ sở để xác định các giải pháp kinh tế kỹ thuật khi lập và xét duyệt các dự án đầu tư, thiết kế và xây dựng công trình.

- QCXDVN 05:2008/BXD, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về nhà ở và công trình công cộng - An toàn sinh mạng và sức khoẻ quy định các yêu cầu kỹ thuật (tối thiểu hoặc tối đa) phải đạt được đối với nhà ở và công trình công cộng nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng, gồm: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn. Quy chuẩn này không quy định các yêu cầu kỹ thuật đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khỏe con người trong quá trình chuẩn bị và thi công công trình và do các yếu tố không xuất phát từ bản thân công trình (ô nhiễm do quá trình sản xuất, tác động của lũ lụt hoặc từ các công trình bên ngoài).

- QCVN 06:2010/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình quy định các yêu cầu chung về an toàn cháy cho các gian phòng, nhà và công trình xây dựng và bắt buộc áp dụng trong tất cả các giai đoạn xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa hay thay đổi công năng, đồng thời quy định phân loại kỹ thuật về cháy cho các nhà, phần và bộ phận của nhà, cho các gian phòng, cấu kiện xây dựng và vật liệu xây dựng; không áp dụng cho các nhà có chức năng đặc biệt (nhà sản xuất hay bảo quản các chất và phương tiện gây nổ, các kho chứa dầu mỏ và sản phẩm dầu mỏ, khí đốt tự nhiên, kho hóa chất độc hại, công trình quân sự, phần ngầm của công trình tầu điện ngầm, công trình hầm mỏ…).

- QCVN 09:2017/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả quy định những yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ khi thiết kế, xây dựng mới hoặc cải tạo các công trình có tổng diện tích sàn từ 2500m2 trở lên thuộc các loại hoặc hỗn hợp các loại công trình (Văn phòng; Khách sạn; Bệnh viện; Trường học; Thương mại, dịch vụ; Chung cư) được áp dụng cho các bộ phận: Lớp vỏ bao che công trình; Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; Hệ thống chiếu sáng; Các thiết bị điện khác (động cơ điện; hệ thống cấp nước nóng).

- QCVN 10:2014/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng quy định các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ khi xây dựng mới hoặc cải tạo các công trình xây dựng để đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng, bao gồm: Nhà chung cư; Công trình công cộng (trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước; cơ sở khám, chữa bệnh; cơ sở giáo dục, dạy nghề; công trình văn hóa, thể dục, thể thao; công trình khách sạn, thương mại, dịch vụ); Nhà ga, bến tàu, bến xe, đường, hè phố, hầm đi bộ, cầu vượt, và các công trình hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đô thị khác (nhà tang lễ, nghĩa trang, nhà vệ sinh công cộng, điểm chờ xe buýt, máy rút tiền tự động, điểm truy cập internet công cộng…).

- QCVN 12:2014/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện của nhà ở và nhà công cộng quy định các yêu cầu về kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ khi thiết kế, xây dựng mới hoặc cải tạo và sửa chữa hệ thống điện của nhà ở và nhà công cộng.

- Quyết định số 47/1999/QĐ-BXD ngày 21 tháng 12 năm 1999 về việc phê duyệt Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình tập hợp những quy định thống nhất về thiết kế, xây dựng công trình, lắp đặt thiết bị cấp thoát nước trong nhà và công trình nhằm đảm bảo các yêu cầu và tiêu chuẩn tối thiểu cho sức khỏe, sự an toàn và lợi ích của người sử dụng hệ thống cấp thoát nước; áp dụng cho việc lắp đặt mới, cải tạo, sửa chữa, thay thế, di chuyển, vận hành, bảo dưỡng hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình, kể cả phần ngoài nhà cho đến hệ thống cấp thoát nước chung của khu vực.

- TCXDVN 323:2004, Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng (chung cư cao tầng). Tuy nhiên, tiêu chuẩn này đã bị huỷ bỏ theo Quyết định số 212/QĐ-BXD ngày 25/02/2013 về việc hủy bỏ tiêu chuẩn ngành xây dựng (đợt 1) của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Ngày 24/06/2013 Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1245/BXD-KHCN về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng, điều chỉnh chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) và cơ cấu căn hộ cho phù hợp với thực tế.

Để thiết kế, xây dựng Nhà ở chung cư cao tầng cần tra cứu, áp dụng các quy định và yêu cầu kỹ thuật trong khá nhiều văn bản. Do vậy, các Nhà ở cao tầng thường được xây dựng theo lợi ích của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị, xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, nhiều công trình không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà, không khớp nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật… Những yếu tố về tổ chức mặt bằng, số chỗ đậu xe ô tô, cầu thang, thang máy… cũng thường không được chú trọng để giảm suất đầu tư mà chỉ tập trung vào căn hộ mẫu, vật liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cộng (để thu phí) và tạo ra sức hút thông qua quảng cáo tiếp thị. Một số công trình thường ít chú ý đến hệ thống thông gió, hút khói. Cửa thoát hiểm, cầu thang thoát hiểm không có hệ thống điều áp để giữ cho khói và khí độc không bị hút vào cầu thang. Ban công thường bị bịt nên không trở thành lối thoát hiểm khi có sự cố. Các khu cầu thang bộ thường được bố trí tập trung ở giữa mặt bằng có thể dẫn đến việc không thỏa mãn các yêu cầu về độ phân tán của đường thoát nạn…

Hiện nay, với yêu cầu đáp ứng nhu cầu thực tế trong quản lý đầu tư và chất lượng xây dựng công trình nhà ở cao tầng và hội nhập quốc tế, rất cần có Quy chuẩn kỹ thuật về Nhà ở cao tầng (nhà chung cư) đưa ra các quy định kỹ thuật cụ thể cần tuân thủ trong quá trình thiết kế, xây dựng nhà chung cư như Kiến trúc; Kết cấu; Hệ thống kỹ thuật bên trong công trình (thang máy, hệ thống cấp nước và thoát nước, hệ thống thông gió và điều hòa không khí, hệ thống thu gom rác, cấp điện, thiết bị điện, chống sét, thông tin liên lạc) và An toàn cháy để kiểm soát chất lượng công trình trong quá trình xây dựng và sử dụng, góp phần quản lý hiệu quả hoạt động xây dựng nhà chung cư, làm cơ sở để giúp cơ quan quản lý thẩm định, cấp phép, phê duyệt và nghiệm thu các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư.

Yêu cầu nguyên lý về giải pháp kiến trúc

- Căn hộ ở là 1 tổ hợp không gian phong phú, biến hóa liên hoàn với mỗi phòng mỗi không gian là một chức năng riêng biệt nhưng lại liên kết với nhau thông qua các nút giao thông: Các phòng biệt lập liên hệ thông qua tiền phòng và hành lang; Dùng phòng sinh hoạt chung, phòng khách để tập hợp quanh nó các phòng khác; Các phòng không có vách ngăn, cửa ra vào rõ rệt mà chỉ tạo nên những góc kín đáo bằng những hình thức thiết bị tủ đứng, bình phong, vách ngăn nhẹ cơ động...

- Trong căn hộ ở, các phòng ở, bếp phải được chiếu sáng tự nhiên trực tiếp.

- Trong Nhà ở cao tầng không được bố trí máy bơm nước và nồi hơi; trạm biến thế ở trong hoặc kề với nhà; trạm điện thoại tự động (trừ loại phục vụ ngôi nhà; trụ sở cơ quan hành chính thành phố, quận); phòng khám bệnh (trừ khám phụ khoa và răng); phòng ăn giải khát trên 50 chỗ; nhà vệ sinh công cộng; các bộ phận chứa hoặc sử dụng vật liệu dễ cháy; các bộ phận phát sinh ra tiếng động, tiếng ồn, hơi độc hại và chất thải độc hại quá giới hạn cho phép; cửa hàng cá chuyên doanh; các cửa hàng vật liệu xây dựng, hoá chất, tạp phẩm mà khi hoạt động làm ô nhiễm môi trường xung quanh nhà ở.

- Yêu cầu giao thông đứng: nút giao thông (sảnh, thang máy, thang bộ) phải được sáng sủa và (nếu được) thông thoáng tự nhiên là tốt nhất, hành lang dẫn đến các căn hộ cần ngắn gọn (gần như không có hành lang, mà chỉ là lối đi vào các căn hộ). Cầu thang là nút giao thông thẳng đứng của một ngôi nhà, có tầm quan trọng lớn đối với chất lượng sử dụng cho nên khi thiết kế cần chú ý đúng mức, bảo đảm các chức năng liên hệ thẳng đứng và thoát người khi có sự cố.

Yêu cầu cần quy định khi thiết kế xây dựng Nhà ở cao tầng

1, Khu đất để xây dựng Nhà ở cao tầng phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản: Phù hợp với quy hoạch được duyệt; Có kích thước, diện tích đất đáp ứng đủ khoảng lùi tối thiểu; Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng yêu cầu hiện tại và phát triển trong tương lai; Có khả năng tiếp cận về giao thông thuận tiện; Đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ, thuận tiện cho việc chữa cháy và đảm bảo vệ sinh môi trường.

2, Bố cục Khu nhà ở cao tầng phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, chiếu sáng, thông gió, chống ồn, khoảng cách ly vệ sinh, giải quyết tốt mối quan hệ giữa việc xây dựng hiện tại và dự kiến phát triển tương lai, giữa công trình xây dựng kiên cố với công trình xây dựng tạm thời; Tận dụng thông gió tự nhiên mát về mùa hè, hạn chế gió lạnh về mùa đông, tránh tạo thành vùng áp lực gió; Thuận tiện cho việc thiết kế đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: cung cấp điện, nước, thoát nước, trang thiết bị kỹ thuật, thông tin liên lạc, cấp ga, giao thông, sân vườn, cổng và tường rào; Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy.

3, Thiết kế Nhà ở cao tầng phải đảm bảo an toàn, bền vững, thích dụng, mỹ quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên và nhu cầu sử dụng của cộng đồng.

4, Thiết kế Nhà ở cao tầng phải bảo đảm bền vững, ổn định có biến dạng nằm trong giới hạn cho phép và tính đến tác động của các yếu tố tự nhiên: mưa, gió, bão, động đất… để có giải pháp phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình.

5, Thiết kế Nhà ở cao tầng cần đa dạng về quy mô căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở và phù hợp với xu thế phát triển của xã hội, thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý công trình. Căn cứ vào các hoạt động trong công trình, đối tượng sử dụng, yếu tố tâm lý, điều kiện kinh tế xã hội, điều kiện khí hậu tự nhiên và xu thế phát triển nhà ở cao tầng trong tương lai để xác định cơ cấu căn hộ và lựa chọn giải pháp thiết kế cho phù hợp.

6, Căn hộ trong Nhà ở cao tầng phải đảm bảo các điều kiện về an ninh, chống ồn, tầm nhìn cảnh quan và vệ sinh môi trường đồng thời đảm bảo tính độc lập, khép kín, tiện nghi và an toàn sử dụng.

7, Nhà ở cao tầng cần đảm bảo thuận lợi cho người sử dụng tiếp cận với các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật bên trong như cấp điện, cấp nước, thoát nước, điều hoà không khí, cáp truyền hình, điện thoại, viễn thông, thu gom rác…

8, Nhà ở cao tầng phải được thiết kế với bậc chịu lửa bậc I và thiết kế phòng cháy chống cháy tuân theo những quy định hiện hành về giới hạn chịu lửa tối thiểu của các cấu kiện và vật liệu xây dựng.