QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN TRỔ CỬA SỔ NHÀ Ở

         Hỏi: Xin chào Luật sư, Luật sư cho tôi hỏi: Tôi có căn nhà, muốn cho căn nhà thông thoáng hơn nên tôi dự định trổ thêm cửa sổ nhưng cạnh nhà tôi lại có nhà của hàng xóm liền kề, 2 tường nhà sát gần nhau, ranh giới giữa 2 nhà cách nhau khoảng 2m. Xin Luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp tôi muốn trổ cửa sổ hướng nhìn sang nhà hàng xóm được không và những quy định nào của pháp luật liên quan đến trường hợp này?

           Đối với trường hợp của bạn Luật sư xin được tư vấn như sau:

         Hiện nay, theo quy định của pháp luật về trổ cửa sổ khi xây dựng nhà ở được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2014, Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế, Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng,…

Quy định về trổ cửa sổ được quy định như sau:

1. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 tại các Điều 174, 176, 178 thì:

Điều 174: Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Điều 176: Mốc giới ngăn cách các bất động sản

…

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên..

2. Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế

6.4.3   Cửa đi, cửa sổ

6.4.3.1         Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

6.4.3.1         Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

6.4.3.2         Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

          Như vậy, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 thì khi trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề thì phải tuân theo pháp luật về xây dựng. Đối với tường chung, muốn trổ cửa sổ thì phải được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, trường hợp tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

         Theo thông tin bạn cung cấp, đối với trường hợp tường nhà bạn và tường nhà hàng xóm 2 tường nhà sát gần nhau, ranh giới giữa 2 nhà cách nhau khoảng 2m, bạn không xác định chính xác là bao nhiêu nên Luật sư sẽ tư vấn cho bạn 2 trường hợp như sau:

• Trường hợp nếu tường nhà bạn cách ranh giới nhà hàng xóm dưới 2m, thì bạn không được trổ cửa sổ.
• Trường hợp còn lại nếu tường nhà bạn cách ranh giới nhà hàng xóm từ 2m trở lên thì bạn được trổ cửa sổ.

         Ngoài ra, theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì trường hợp của bạn không phải xin Giấy phép Xây dựng tại điểm h khoản 2 Điều 89, cụ thể như sau:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

…

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

       Như vậy, theo Luật Xây dựng thì trổ cửa sổ không cần xin Giấy phép xây dựng, tuy nhiên việc quản lý công trình xây dựng miễn giấy phép được thực hiện theo Thông tư 15/2016/TT-BXD về cấp giấy phép xây dựng cụ thể tại khoản 2 Điều 2, cụ thể như sau:

Điều 2. Quản lý trật tự xây dựng

…

2. Đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng:

a) Việc quản lý trật tự xây dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt và các quy định của pháp luật có liên quan. Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt, Ủy bannhân dân các cấp theo phân cấp có trách nhiệm ban hành Quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng;

b) Nội dung quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng là kiểm tra sự tuân thủ quy hoạch xây dựng, thiết kế đô thị (nếu có) hoặc Quy định vềquản lý quy hoạch, kiến trúc. Đối với trường hợp thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì nội dung quản lý xây dựng là kiểm tra sự tuân thủ thiết kế đã được thẩm định và các quy định của pháp luật có liên quan.

            Trên đây là tư vấn của Luật sư thuộc Công ty Luật TNHH Nguyễn Lê Trần và Cộng sự. Mọi thắc mắc cần được tư vấn của quý khách hàng xin vui lòng liên hệ qua số điện thoại, email hoặc liên hệ trực tiếp tại Công ty để được hỗ trợ.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGUYỄN LÊ TRẦN VÀ CỘNG SỰ

Địa chỉ: 14-16 Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hotline: 0938343384 (Ls Binh) – 0938132982 (Ls Quyền) – 0977761893 (Ls Huy)

Email: nltlawfirm@gmail.com

Web: citylawyer.vn

Luật sư hàng đầu tại ILAW:

http://i-law.vn/luat-su/nguyen-duy-binh-301?utm_source=zalo&utm_medium=zalo&utm_campaign=zalo&zarsrc=30