Quy định Mới Cho Phép Mua đất Giấy Tay Cũng được Cấp Sổ đỏ?

Hiện nay người dân đang rất hoang mang và lo lắng về vấn đề việc mua bán đất đai giữa các bên trên thực tế vì đa số hoạt động mua bán đất đai thường chỉ thông qua hình thức mua bán viết tay tức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được lập bằng văn bản có chữ ký của hai bên có thể có thêm chữ ký của người làm chứng mà không có công chứng, chứng thực.

Và theo quy định của luật đất đai thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Nhưng hiện nay, dựa trên thực tế để đảm bảo quyền lợi của hai bên trong trường hợp này thì nhà làm luật đã đặt ra các trường hợp cho phép mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay không công chứng, chứng thực vẫn có giá trị về mặt pháp lý và được cấp sổ đỏ.

Mục lục bài viết

• 1 1. Các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ:
• 2 2. Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua đất bằng giấy viết tay:
• 3 3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán viết tay:
• 4 4. Mua đất bằng giấy viết tay có cấp được giấy chứng nhận không?
• 5 5. Mua đất năm 2007 bằng giấy viết tay có cấp được sổ đỏ không?
• 6 6. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mua bán viết tay:
• 7 7. Mua đất bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không?

1. Các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ:

Hiện nay theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp mà mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức văn bản bằng hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực vấn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Một là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác trước ngày 01/01/2008;

– Hai là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 dùng không có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên thì được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Đặc biệt trong hai trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Thứ hai, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay:

Hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất nay thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cần chuẩn bộ 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa các bên;

– Một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014);

– Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất ở, chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua đất bằng giấy viết tay:

– Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như đã nêu trên;

– Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ, người có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Phòng Tài nguyên và môi trường quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh nơi có thửa đất cần xin cấp sổ đỏ;

– Cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, tiến hành thẩm định hồ sơ và xác minh thực địa.

+ Nếu hồ sơ hợp lệ cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành thực hiện các công việc theo quy định của pháp luật bao gồm:

Thông báo nghĩa vụ tài chính cho người yêu cầu thực hiện (nếu có).

Lập hồ sơ, tờ trình kèm bản dự thảo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền tiến hành ký quyết định. Sau khi nhận được sự phê duyệt của người có thẩm quyền, cơ quan tài nguyên và môi trường nhận lại hồ sơ, thực hiện thủ tục bổ sung, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu về quốc gia để đảm bảo cho quá trình quản lý đất đai.

Sau đó trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có yêu cầu.

+ Nếu hồ sơ không hợp lệ thì cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu tài liệu hoặc trả lại hồ sơ cho người yêu cầu nếu không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Thời gian thực hiện quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán viết tay:

Có hai cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của người dân, bao gồm:

– Uỷ ban nhân dân cấp xã: nơi tiếp nhận ban đầu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận vào hồ sơ về hiện trạng sử dụng đất của thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận;

Trong trường hợp đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 1993 thì Ủy ban nhân dân xã tiến hành xác nhận cho người dân về thời điểm bắt đầu sử dụng của thửa đất, nguồn gốc thửa đất, xác nhận tình trạng tranh chấp, xác nhận đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hay không. Sau khi xác nhận xong về kết quả thì tiến hành niêm yết công khai kết quả xác nhận tại trụ sở.

– Văn phòng đăng ký đất đai được thành lập nhằm thực hiện các công việc sau: kiểm tra lại các bản trích đo địa chính hoặc kiểm tra việc thực hiện trích đo thửa đất, trích lục thửa đất; gửi các số liệu địa chính về thửa đất đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ thuế cần phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) và tiến hành thông báo về nghĩa vụ tài chính cho người dân; chuẩn bị hồ sơ và tiến hành đề trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền ký giấy chứng nhận.

Lưu ý khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường khi tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Mua đất bằng giấy viết tay có cấp được giấy chứng nhận không?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 1997, tôi mua một lô đất để canh tác với hình thức viết giấy tay. Cũng từ năm 1997, tôi đã đứng tên và nộp thuế nông nghiệp hằng năm. Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xã yêu cầu phải có chứng thực của chủ cũ, nhưng hiện chủ cũ đi làm ăn xa. Vậy nhất thiết tôi có cần phải có chứng thực của chủ cũ không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai mới nhất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Căn cứ Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.

Theo quy định trên, trường hợp cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu trên. Như vậy, bạn tham khảo quy định trên để xem xét trường hợp của mình.

5. Mua đất năm 2007 bằng giấy viết tay có cấp được sổ đỏ không?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2007 ,tôi có mua 1 mảnh đất 5mx9m bằng giấy tay và sau này mới biết nằm trong quy hoạch khu dân cư (dự án này 10 năm chưa triển khai) và vừa qua, tôi có thấy Nghị định số 01/2017/NĐ-CP cho phép những người mua nhà bằng giấy tay (1/1/2004 đến 1/1/2008) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Vậy luật sư tư vấn cho tôi là tôi có thể được cấp sổ đỏ cho mảnh đất này không và nếu mua bằng giấy tay thì sau này quy hoạch em có được nhà nước đền bù không, cảm ơn luật sư?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành luật đất đai quy định về việc đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền.

Quy định trên được hiểu như sau:

Đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đáp ứng điều kiện sau mới xin cấp Giấy chứng nhận được, đó là: việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có giấy viết tay phải trước ngày 01/01/2008 hoặc do thừa kế trước ngày 01/7/2014.

Còn đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và  việc chuyển nhượng, tặng cho đất chỉ có giấy viết tay thì phải đáp ứng điều kiện đó là việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Theo đó thì việc bạn mua đất năm 2007 bằng giấy viết tay thuộc trường hợp “Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008”. Do đó, bạn hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho mảnh đất mà bạn đang sử dụng.

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai quy định về những điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ Khoản 1, Điều 75 Luật đất đai năm 2013 trên thì cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất khi đáp ứng điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.

Như vậy, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chắc chắn bạn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

6. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mua bán viết tay:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào anh chị! Năm 2000 gia đình tôi có mua một mảnh đất kèm nhà ở, có giấy tờ viết tay nhưng mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ. Sau nhiều năm sinh sống, chúng tôi có nhu cầu làm sổ đỏ, khi liên hệ để làm sổ thì được biết mảnh đất trên đã có hồ sơ đất mang tên chủ cũ – tại UBND cấp phường và có đóng thuế đất nhưng chưa cấp sổ, đất không trong diện tranh chấp. Chúng tôi được biết ngôi nhà đã được xây dựng từ năm 1988. Vậy cho tôi hỏi, gia đình tôi muốn làm thủ tục cấp sổ đỏ thì cần những thủ tục và trình tự ra sao? Tôi xin cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại mục 54, Nghị định 01/2017/ NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

Trong trường hợp của bạn, năm 2000 gia đình bạn có mua một mảnh đất kèm nhà ở, có giấy tờ viết tay nhưng mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ. Sau nhiều năm sinh sống. Tuy nhiên, mảnh đất này trên hồ sơ địa chính vẫn mang tên chủ cũ – tại UBND cấp phường và có đóng thuế đất nhưng chưa cấp sổ. Do gia đình bạn đã sống ổn định, lâu dài, không tranh chấp đất đai trên mảnh đất này nên gia đình bạn hoàn toàn đủ điều kiện cấp sổ đỏ mới.

Hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi có giấy tờ mua bán viết tay trước năm 2008

– Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013; Điều 8 Nghị định 24/2014 /TT-BTNMT hồ sơ địa chính về hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khách gắn liền với đất lần đầu; Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi có giấy tờ mua bán viết tay trước năm 2008 gồm:

+Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu

+ Giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã, phường về việc gia đình anh đã sống ổn định, lâu dài, không tranh chấp quyền sử dụng đất đai trong suốt quá trình sinh sống;

+ Nếu nhà ở được xây từ năm 1988 cần phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

+  Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Số lượng hồ sơ: 1 bộ

Trong trường hợp cụ thể của gia đình bạn, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên và tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có mảnh đất. Không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhận được Giấy chứng nhận. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

7. Mua đất bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư. Mong luật sư tư vấn giúp trường hợp của em. Gia đình em có mua miếng đất khoảng 400 m2 chỉ có giấy tờ viết tay giữa bên mua và bán. người bán viết trong giấy bán về nguồn gốc của đất là đất khai hoang từ năm 1982, khi đó họ trồng hoa màu. Mấy năm gần đây thì để không. năm 2017 gia đình em mua và định rào lại thì chính quyền phường không cho sử dụng. cán bộ phường giải thích đây là đất thuộc quỹ đất công ích thuộc sự quản lý của phường. Mong luật sư tư vấn giúp em trong trường hợp này gia đình em phải làm sao ?. Gia đình em muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất được không? Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải lập thành văn bản có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất.

Năm 2017 bạn và bên bán đất ký kết hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên, hợp đồng đó không có giá trị pháp lý vì mảnh đất chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Do đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người khai hoang đất sẽ làm thủ tục xin cấp.

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu phần đất đó thuộc phần đất công ích của xã, phường, thị trấn thì người dân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 132 Luật đất đai 2013 quy định Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Do đó, người chủ đất có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được xem xét giải quyết về việc cấp sổ đỏ.

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Nếu có ăn cứ để chứng minh đất gia đình người bán đang sử dụng thuộc quỹ đất công ích của xã, phường thị trấn thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.