Quy định Về Sử Dụng đất Khu Nông Thôn Mới Nhất - Luật Hoàng Phi

Mục lục bài viết

• Các quy định về quản lý và sử dụng đất khu dân cư nông thôn
• Các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị
• Phân loại đô thị 

Các quy định về quản lý và sử dụng đất khu dân cư nông thôn

Hiện nay, nước ta có khoảng 56 triệu người sống tại khu vực nông thôn. Nhà nước đã dành tỉ lệ đất thích hợp để giải quyết nhu cầu về nơi ở cho cộng đồng cư dân sinh sống ở khu vực nông thôn.

Pháp luật đất đai đã có các quy định nhằm điều chỉnh quan hệ sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn. Theo đó, việc quản lý và sử dụng đất khu dân cư nông thôn phải tuân theo quy định sau: 

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn;Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương, 

– Việc phân bố đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hoá nông thôn; 

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp. 

Các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị

Trước khi nghiên cứu về việc quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị, cần tìm hiểu thế nào là đô thị. Bởi lẽ, trên thực tế đất đô thị nói chung và đất ở tại đô thị nói riêng bao giờ cũng gắn liền với đô thị. Việc quản lý và sử dụng đất đô thị không thể tách rời việc quản lí và sử dụng đô thị. 

Định nghĩa đô thị: Theo Từ điển tiếng Việt, khái niệm “đô thị” được định nghĩa là “nơi dân cư đông đúc, là trung tâm thương nghiệp và có thể cả công nghiệp; thành phố hoặc thị trấn”.

– Theo Nghị định của Chính phủ số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về việc phân loại đô thị thì các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị được xem xét, đánh giá trên cơ sở hiện trạng phát triển đô thị tại năm trước liền kề năm lập đề án phân loại đô thị hoặc tại thời điểm lập đề án phân loại đô thị, bao gồm: 

Chức năng đô thị: Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã | hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định. 

– Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên. 

– Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn. 

– Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động. 

– Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình hạ tầng kĩ thuật: 

+ Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị; 

+ Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững. 

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: Việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị được duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của dân cư đô thị;

Có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên. 

Phân loại đô thị 

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản nói trên, đô thị được phân thành 6 loại: 

Đô thị loại đặc biệt 

+ Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học – kĩ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước. 

+ Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên. 3. Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị 

Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kĩ thuật đầu mối phục vụ đô thị;

Hạn chế tối đa việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái. 

Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị.

Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc gia. 

Đô thị loại I

+ Chức năng đô thị: Đô thị trực thuộc trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước. 

+ Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh. 

+ Quy mô dân số đô thị: Đô thị trực thuộc trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ 1 triệu người trở lên; Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người trở lên. 

Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành: Đô thị trực thuộc trung ương từ 12.000 người/km trở lên; Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị 

Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; 

Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ;

Bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái. 

+ Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.

Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia. 

Đô thị loại II

+ Chức năng đô thị: Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.

+ Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc trung ương thì phải có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước. 

+ Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên. 

+ Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc trung ương thì quy mô dân số toàn đô thị phải đạt trên 800 nghìn người. 

+ Mật độ dân số khu vực nội thành. 

Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/kilomet vuông trở lên, trường hợp đô thị trực thuộc trung ương từ 10.000 người/kilomet vuông trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị 

Khu vực nội thành được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; 

Khu vực ngoại thành: một số mặt được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng;

Hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường, bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái. 

+ Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị.

Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia. 

Đô thị loại III

+ Chức năng đô thị: Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng trong tỉnh, một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh. 

+ Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên.

+ Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị 

Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; 

Khu vực ngoại thành: từng mặt được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ, hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường;

Mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng, bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái. 

+ Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị.

Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia. 

Đô thị loại IV 

+ Chức năng đô thị: Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, hành chính, khoa học – kĩ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong tỉnh hoặc một tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh. 

+ Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên. 

+ Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị. 

Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng từng mặt tiến tới đồng bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; 

Khu vực ngoại thành từng mặt đang được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái. 

+ Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. 

Đô thị loại V

+ Chức năng đô thị: Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, hành chính, văn hoá, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của huyện hoặc một cụm xã. 

+ Quy mô dân số toàn đô thị từ 4 nghìn người trở lên. 3. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km trở lên. 

+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tại các khu phố xây dựng tối thiểu đạt 65% so với tổng số lao động. 

+ Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: từng mặt đã hoặc đang được xây dựng tiến tới đồng bộ, các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường. 

+ Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. 

+ Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị theo vùng miền 

Các đô thị ở vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mô dân số và mật độ dân số có thể thấp hơn nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn quy định, các tiêu chuẩn khác phải bảo đảm tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định so với các loại đô thị tương đương. 

+ Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị có tính chất đặc thù 

Các đô thị được xác định là đô thị đặc thù thì tiêu chuẩn về quy mô dân số và mật độ dân số có thể thấp hơn nhưng tối thiểu phải đạt 60% tiêu chuẩn quy định, các tiêu chuẩn khác phải đạt quy định so với các loại đô thị tương đương và bảo đảm phù hợp với tính chất đặc thù của mỗi đô thị. 

Nguyên nhân của tình trạng quản lý đất đô thị yếu kém có phần trách nhiệm do các quy định về đất đô thị chưa cụ thể, đồng bộ và toàn diện.

Để góp phần khắc phục tồn tại này, Luật đất đai năm 2013 đã có các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị như sau: 

Thứ nhất, đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Thứ hai, Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở độ thị có chỗ ở, nhà.

Thứ ba, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà 

đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. 

Thứ tư, việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.