Siết Chặt Tín Dụng Cho Vay Bất động Sản: Tránh Gây Sốc Thị Trường

Cùng với đó là những chính sách ngày càng siết chặt hơn về tín dụng BĐS, khiến DN ngày càng khó khăn trong việc tìm nguồn vốn phục hồi, phát triển.

Khó chồng khó?

Thời gian qua, trước sự tăng trưởng nóng của BĐS cũng như một số sai phạm về huy động trái phiếu trong lĩnh vực này, Chính phủ đã có tác động mạnh mẽ bằng cách kiểm soát nguồn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) "đổ vào" BĐS. Theo lộ trình từ 1/1 đến 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; 1/10 đến 30/9/2020 là 37%; 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Theo các chuyên gia, việc điều tiết thị trường là cần thiết song nếu siết quá chặt có thể để lại những hệ luỵ. Bởi lẽ, nếu siết chặt tín dụng thì chủ đầu tư sẽ không có cơ hội để tiếp cận được nguồn vốn vay, để triển khai dự án, dẫn đến các dự án sẽ bị đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS trên thị trường, khiến thị trường bị đóng băng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động của toàn bộ nền kinh tế. Về phía người tiêu dùng cuối cùng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm khan cung, đẩy giá nhà đất lên cao khiến người có thu nhập thấp, công nhân lao động khó tiếp cận cơ hội nhà ở.

Theo ông Vương Khả Hải - Giám đốc Điều hành dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình, thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ hình thành và phát triển được trên 10 năm nay. Quy mô thị trường chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Vì thế, siết tín dụng cho vay BĐS thời gian này sẽ khiến DN khó khăn chồng khó khăn vì mới trải qua thời gian dài bởi ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19 nên khó có thể phục hồi phát triển.

“Tôi cho rằng việc siết chặt tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS của hệ thống ngân hàng là cần thiết để ngăn chặn đầu cơ, nhưng thực tế nó đang đem đến những ảnh hưởng nhất định làm giảm sút nhu cầu đầu tư của thị trường, thời gian hoàn vốn của DN chậm hơn, buộc các chủ đầu tư phải tìm những kênh vốn mới từ trái phiếu, quỹ đầu tư...” - ông Vương Khả Hải nói và cho biết, một tháng nay, không chỉ dự án của Ivory Villas Resort Hòa Bình mà của nhiều DN BĐS khác cũng lâm vào tình trạng không bán được hàng, hoặc bán được với số lượng rất ít, khác hẳn so với sự nhộn nhịp giao dịch giai đoạn tháng 3 đầu tháng 4.

Cần khai thông về cơ chế

Theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Đến cuối năm 2021 dư nợ tín dụng BĐS đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% nhưng thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong khi đó, hết quý I/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.000 tỷ đồng, giảm đáng kể so với giai đoạn trước đây.

Trao đổi xoay quanh vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, tốc độ tăng dự nợ tín dụng BĐS đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào BĐS. Do đó, các DN kinh doanh BĐS muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Trong khi đó, trái phiếu DN - lựa chọn ưu tiên đứng thứ hai sau nguồn tín dụng ngân hàng thì từ vài sự vụ gần đây (điển hình là vụ trái phiếu Tân Hoàng Minh), cả cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này.

Việc không có DN BĐS nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó. "Tôi vẫn cho rằng, thị trường BĐS là kênh đóng góp rất lớn vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Chỉ tính riêng trong năm 2021, kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP nhưng giúp lĩnh vực xây dựng tăng trưởng chiếm 5,95% GDP; du lịch 1,97% GDP; lưu trú 1,71% GDP; tài chính - ngân hàng 4,62% GDP. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng BĐS cần phải có giải pháp đi kèm để tránh gây sốc cho thị trường" - ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Tuy nhiên, dưới góc độ tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường BĐS không thể tiếp tục “dựa lưng” vào ngân hàng, DN cần phải chủ động hơn trong việc huy động nguồn vốn từ những kênh tài chính khác, tuy nhiên với sự bất ổn của thị trường trái phiếu như hiện nay thì BĐS sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức, bên cạnh ngân hàng, là quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm, công ty tài chính.

Để làm được điều đó, Việt Nam cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hóa các món vay BĐS của ngân hàng, sản phẩm này ở nước Mỹ được gọi là Mortgage backed securities - MBS, một loại chứng khoán hóa được bảo đảm bằng BĐS - tài sản thế chấp, bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như: Các hãng bảo hiểm, quỹ đầu tư, công ty tài chính lớn của thế giới... giúp thị trường thu hút những dòng vốn lớn, dài hạn.

“Điều quan trọng nhất hiện nay, để khai thông dòng vốn cho thị trường BĐS chúng ta cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư.

Nghị định 153/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư” - TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.

"Phương châm phát triển đầu tư BĐS là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng, trái phiếu DN, gắn liền với lành mạnh hóa, giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. Đối với kênh như: Tín dụng, phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể để điều tiết hữu hiệu, không “bóp nghẹt” hay gây sự hoảng loạn, lo sợ cho nhà đầu tư trên diện rộng. Đồng thời, cần tiếp tục hoàn thiện, áp dụng chuẩn mực quốc tế về tài chính, xây dựng chỉ số BĐS và bảo vệ lợi ích nhà đầu tư." - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam TS. Lê Xuân Sang

"Hiện nay, chúng ta có trên 8 luồng vốn đổ vào thị trường BĐS gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác. Nếu những luồng vốn này được vận hành trơn tru thì DN BĐS sẽ đủ vốn ngoài những nguồn vốn sẵn có để phát triển." - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư PGS. TS Trần Kim Chung

"Cơ cấu tín dụng BĐS chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng. Mặc dù dư nợ hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng BĐS lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%). Nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS giảm dần, từ 2,48% năm 2017, xuống 1,69% năm 2020 và năm 2021 là 1,92. Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS từng bước được cải thiện." - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng