Siết Cho Vay đặt Cọc Bất động Sản: Cơ Hội Mua Nhà để ở Khó Hơn?

Nhà đầu tư, người mua nhà lo lắng

Một trong những nội dung được NHNN đề cập tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng, đó là cấm ngân hàng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện pháp lý.

Cụ thể, các ngân hàng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện những giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua BĐS, hàng hoá.

Theo lý giải của NHNN, các nhà băng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc mua dự án BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết dự án này sẽ chuyển nhượng mà chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Do đó, ngân hàng sẽ khó khăn trong việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn, tiềm ẩn rủi ro.

Đây là bước tiếp theo của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy vào BĐS, sau khi liên tục yêu cầu kiểm soát vốn vào bất động sản mang tính đầu cơ, dự án phân khúc cao cấp có nhiều rủi ro. Với quy định này, những người có nhu cầu vay mua nhà đất để đầu cơ, lướt sóng sẽ gặp khó.

Thực tế, việc ngân hàng siết cho vay đặt cọc dự án BĐS hình thành trong tương lai khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng. Chị Kim Anh, một nhà đầu tư cho biết, tại một số dự án chung cư có tiềm năng, chị thường cùng bạn bè đặt cọc một số căn hộ. Số tiền đóng cho chủ đầu tư ban đầu từ số vốn sẵn có, còn lại vay ngân hàng. Chờ đến khi chủ đầu tư kí hợp đồng mua bán thì tìm khách hàng chuyển nhượng để thu tiền chênh lệch. Thông tin ngân hàng siết cho vay đặt cọc BĐS khiến chị Kim Anh rất lo lắng, với tình hình này chị đang tính xả bớt hàng.

Không chỉ dân đầu tư lướt sóng mà bản thân những người mua nhà cũng lo ngại trước thông tin ngân hàng siết cho vay đặt cọc BĐS. Anh Nguyễn Hùng cho biết, đang dự định tìm mua nhà ở những dự án chưa hình thành tại khu vực Vũng Tàu để có giá ưu đãi và kéo dài thời gian trả nợ. Tuy nhiên, thông tin ngân hàng không cho vay để đặt cọc nhà hình thành ở tương lai, anh cũng có phần lo lắng vì khả năng tài chính có hạn.

Giá bất động sản sẽ giảm?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, quy định mới vẫn cho phép ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc "có đủ điều kiện", giúp DN BĐS làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Với những dự án kinh doanh BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc.

Như vậy, quy định mới vẫn cho phép ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc "có đủ điều kiện", giúp DN BĐS làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.

Chỉ những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.

“Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh" - ông Lê Hoàng Châu nói.

Đồng tình với nhận định của Chủ tịch HoREA, một số chuyên gia cũng cho rằng, việc siết cho vay đặt cọc BĐS còn góp phần thanh lọc thị trường, đẩy lùi tình trạng đầu cơ, phân lô, bán nền sai quy định, hạn chế rủi ro nợ xấu… Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Việc này cũng góp phần bảo vệ người mua nhà trước việc một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư tiềm ẩn nhiều nguy cơ lừa đảo, "dự án ma" thời gian qua.

Dự thảo sửa đổi Thông tư sẽ khiến cho lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng không có tiền để chốt cọc, để bán chênh. Từ đó, lượng người lướt sóng sẽ giảm đi. Thống kê từ giai đoạn 2020, 2021, 70% đến 80% người mua BĐS dự án là mua lướt sóng chứ không phải để ở lâu dài . Yêu cầu này sẽ nhanh chóng thu hẹp lại lượng đầu tư này. (TS Đinh Thế Hiển)

“Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó, giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Hạn chế tình trạng không có tiền cũng tranh nhau mua, khiến đẩy giá BĐS lên một cách vô lý” - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam Võ Thị Khánh Trang nói.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng nhận định, thị trường BĐS nửa cuối năm 2022 có thể đối mặt với nhiều khó khăn. Vì thế, nhà đầu tư cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, giúp ổn định thị trường và giảm thiểu các rủi ro hệ thống.