Siết Thuế Chuyển Nhượng Bất động Sản: Vẫn Rối Với 'xác định Giá đúng'

Người dân chờ làm các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tăng cao - Ảnh: TRƯỜNG TRUNG

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc xác định thế nào là khai đúng giá khiến nhiều hồ sơ thuế bị ách lại, ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người bán.

Có trường hợp đã chứng minh kê khai đúng giá, thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng, ngân hàng định giá và cho vay một khoản tiền nhưng hồ sơ vẫn bị ách, ngay cả khi người bán làm cam kết nếu khai sai sẽ bị chuyển hồ sơ qua cơ quan công an.

Số thu tăng mạnh nhờ siết thuế

Vừa bán thửa đất 50m2 với giá hơn 2 tỉ đồng, nhưng trong hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chị H.M.U. (Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn ghi giá bán là 800 triệu đồng. Tuy nhiên sau khi kiểm tra, cơ quan thuế đã liên hệ và yêu cầu chị U. khai lại giá theo đúng giao dịch thực tế.

Do đó số tiền thuế mà chị phải nộp gần 40 triệu đồng (2% giá chuyển nhượng) thay vì 16 triệu đồng như kê khai ban đầu. "May là cơ quan thuế không trả hồ sơ mà chỉ yêu cầu tôi khai lại. Cũng chính thửa đất này, 1 năm trước số tiền tôi trả cho người bán cao gấp 4 lần giá ghi trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng" - chị U. cho biết.

Làm môi giới cho khách hàng bán mảnh đất 150m2 với giá hơn 1 tỉ đồng, nhưng anh An (Long An) chỉ kê khai giá chuyển nhượng 150 triệu đồng như thói quen lâu nay, đồng thời thỏa thuận với bên bán bao ra sổ cho bên mua.

Trong đó số tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dự kiến đóng chỉ 3 triệu đồng. Tuy nhiên đến thời hạn công chứng, cơ quan thuế đã không đồng ý hoàn tất thủ tục hồ sơ này với lý do kê khai giá thấp.

"Muốn hồ sơ được duyệt, giá bán với bất động sản như vậy phải kê khai trên 500 triệu đồng. Như vậy số thuế phải nộp sẽ trên 10 triệu đồng. Tôi phải làm việc lại với bên bán để họ đồng ý về chi phí phát sinh.

Có trường hợp bên bán chịu nhưng cũng có trường hợp sau khi công chứng trả đủ tiền bên bán nói đã hết trách nhiệm và khi đó bên mua buộc phải chịu để ra sổ", anh An nói và cho biết nhiều trường hợp người bán và người mua lỡ thỏa thuận chi phí thuế trước đó phải bù thêm tiền.

Theo Tổng cục Thuế, kể từ năm 2020 đến nay, ngành thuế tập trung chống thất thu với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Chỉ tính riêng quý 1-2022, với hơn 60.200 hồ sơ, số thuế tăng thu từ chuyển nhượng bất động sản là 326 tỉ đồng. Số thu tăng thêm là do người nộp thuế kê khai lại giá chuyển nhượng.

Mệt mỏi với thủ tục xác định giá

Tuy nhiên việc "xác định giá đúng" cũng gây không ít phiền toái cho người mua bán nhà như trường hợp của chị N.T.T.T. (Q.8, TP.HCM).

Sau khi nộp hồ sơ đóng thuế bán căn nhà, ngày 8-4 chị đến nhận kết quả nhưng được một cán bộ Chi cục Thuế quận 8 trả lời là sếp không ký hồ sơ với lý do kê khai giá bán nhà thấp. Khi chị yêu cầu được trả lời bằng văn bản, vị này hướng dẫn chị đăng ký gặp lãnh đạo trình bày.

Chiều cùng ngày, khi quay lại cơ quan này, chị T. chỉ được trả lời miệng là cơ quan thuế cảm thấy giá nhà mà chị bán là thấp.

Sau khi bị chị T. phản ứng, cơ quan thuế mới đồng ý ghi biên bản làm việc. Tuy nhiên, mãi đến ngày 17-4, chị T. nhận được thư của bưu điện gửi về nhà đính kèm văn bản của Chi cục Thuế quận 8, với nội dung "do giá mua bán ghi trên hợp đồng chưa phù hợp nên hồ sơ đang được chi cục thuế lập thủ tục xác minh giá chuyển nhượng trên thị trường".

Điều bức xúc là văn bản không nêu thời hạn xác minh, nên chị T. cũng không biết phải chờ bao lâu trong khi đã nộp hồ sơ từ ngày 1-4.

Cũng theo chị T., trong quá trình trao đổi, cơ quan thuế có nêu ra một lý do để cho rằng chị kê khai thấp hơn giá trị thật, đó là Q.8 không có căn nào có giá dưới 2 tỉ đồng (?), vì sao rao trên mạng giá 2,3 tỉ mà bán có 1,9 tỉ và không thể có giá đó với căn nhà 40m2 (?)!

Nhưng theo chị T., căn nhà tuy có diện tích trên sổ ghi 40m2 nhưng hẻm vào nhà rất nhỏ và quanh co, xe máy đi vào rất khó khăn. Ngoài ra nhà chỉ xây dựng mà chưa được hoàn công và nằm trong quy hoạch khu dân cư hỗn hợp. Thời điểm bán nhà lại giáp Tết Nguyên đán, do chị đang cần tiền nên đã chấp nhận bán giá 1,9 tỉ đồng...

"Khi nộp hồ sơ kê khai đóng thuế, tôi cũng đã nộp tường trình sự việc mua bán như trình bày nêu trên và hai bên mua - bán cùng ký cam kết là sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có khai báo thuế gian dối.

Tuy nhiên cơ quan thuế vẫn ách hồ sơ và tôi phải khiếu nại bằng nhiều cách, lên cả Cục Thuế TP.HCM thì đến cuối tháng 4 mới được giải quyết. Trong thời gian đó tôi vẫn bị giam 900 triệu đồng mà ngân hàng giải ngân nhưng phong tỏa tài khoản chờ sang tên xong mới mở phong tỏa tài khoản", chị T. bức xúc.

Cục Thuế TP cho biết đã chỉ đạo các chi cục thuế cho người dân cam kết và hậu kiểm sau, không được làm khó dễ người làm thủ tục nộp thuế chuyển nhượng bất động sản - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

Không được "găm" hồ sơ

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, không phải chi cục thuế nào cũng làm giống nhau ở cách "xác định giá đúng". Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo Chi cục Thuế TP Thủ Đức cho hay với trường hợp bên mua - bán thanh toán qua ngân hàng, người nộp thuế có thể chứng minh với cơ quan thuế bằng sao kê ngân hàng. Nếu không, cơ quan thuế yêu cầu làm cam kết rồi mới giải quyết hồ sơ.

Tuy nhiên cơ quan thuế sau đó sẽ lựa chọn ngẫu nhiên những hồ sơ trong diện nghi vấn để xác minh, nếu phát hiện khai gian để trốn thuế, cơ quan thuế sẽ chuyển hồ sơ qua cơ quan công an. "Tôi cũng quán triệt anh em phải thống nhất nguyên tắc này để tránh gây khó dễ cho người nộp thuế", vị này nói.

Trong khi đó, theo ông Thái Minh Giao, cục phó Cục Thuế TP.HCM, từ giữa tháng 4-2022 cục đã ban hành văn bản gửi đến các chi cục thuế, trong đó nêu rõ "nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do".

"Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời, khi làm việc phải lập biên bản ghi nhận sự việc và kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc xử lý ấn định thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh làm chậm trễ hồ sơ", ông Giao cho biết.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Tiến Trường, phó cục trưởng Cục Thuế Hà Nội, cho biết Hà Nội vẫn tồn tại tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng hay trên các tờ khai xác định nghĩa vụ thuế không phù hợp với thực tế giao dịch nhằm trốn thuế.

Do đó cơ quan này đã yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên hồ sơ khai thuế, phí... khi phát sinh các giao dịch chuyển nhượng.

Trường hợp kê khai không đúng thực tế giá giao dịch, bên mua và bên bán cần lập lại hồ sơ công chứng mới với đúng giá trị giao dịch. Nếu không điều chỉnh được giá, người nộp thuế liên hệ với cơ quan thuế trên địa bàn nơi có bất động sản chuyển nhượng để kê khai điều chỉnh bổ sung nghĩa vụ thuế, phí có liên quan. Đối với các trường hợp có dấu hiệu tội phạm, cơ quan thuế sẽ phối hợp với các cơ quan điều tra để xử lý hình sự.

"Ngoài ra, để tránh thất thu thuế, Cục Thuế TP Hà Nội đang phối hợp với các cơ quan liên quan để tham mưu, báo cáo UBND TP xây dựng bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường. Một số chi cục thuế Hà Nội cũng đề nghị cơ sở dữ liệu giá giao dịch chuyển nhượng cần cập nhật liên tục mới đảm bảo bám sát theo giá thị trường, vì giá nhà đất biến động liên tục", ông Trường cho biết thêm.

Đừng máy móc áp giá thị trường

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông N., giám đốc một công ty bất động sản, cho biết sau khi các quận huyện siết chặt việc kê khai giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tình trạng kê khai "nhà 2 giá" khi giao dịch đã giảm mạnh, do cả người bán lẫn người mua sợ bị trả hồ sơ, yêu cầu kê khai lại giá kèm các thủ tục rườm rà.

Tuy vậy, theo ông N., việc so sánh khung giá thị trường và giá trị chuyển nhượng sẽ xảy ra những trường hợp chưa "khớp" với nhau, gây khó khăn cho người giao dịch bởi giá biến động rất nhanh do tác động bởi nhiều yếu tố.

Đặc biệt, sau COVID-19, nhiều người kẹt tiền, nợ ngân hàng nên cần bán gấp cắt lỗ sẽ chấp nhận bán với giá thấp hơn so với giá mặt bằng chung hoặc thấp hơn nhiều so với những căn bên cạnh. "Với những trường hợp này, nếu máy móc áp dụng giá thị trường sẽ khiến cả người bán lẫn người mua gặp khó, hoạt động chuyển nhượng sẽ bị kéo dài", ông N. nói.

Nhiều năm trong nghề môi giới, bà T. cho biết sau khi cơ quan thuế siết việc kê khai giá giao dịch, đến nay có thể nói 100% các giao dịch mua bán nhà đều khai giá chuyển nhượng mới êm xuôi khâu thủ tục.

Tuy nhiên có những người kẹt tiền cần bán phải chấp nhận bán với giá rất thấp, thậm chí lỗ thay vì bán với giá của thị trường nhưng không được chấp nhận khiến thủ tục kéo dài. Đây cũng là lý do khiến quá trình chuyển nhượng tại một số địa phương bị kéo dài, thời gian ra sổ đỏ rất chậm, có trường hợp kéo dài đến 5-6 tháng.

NGỌC HIỂN

Đề nghị Bộ Công an chỉ đạo điều tra hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản

TTO - Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp với cục thuế điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế.