Soi Quỹ đất Của CII Tại Thủ Thiêm - Bất động Sản

“Ông trùm” đất Thủ Thiêm

Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (CII) là một trong những đơn vị có quỹ đất lớn ở Thủ Thiêm.

Được biết, thành phố đã giao cho CII 90.078,3m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và 6.053,6m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng) thuộc khu dân cư 3&4. Những lô đất này có vị trí dọc bờ sông, công viên, và trục đường Bắc Nam, tiếp giáp với cầu Thủ Thiêm 1 và nối liền với khu vực phát triển của quận Bình Thạnh.

Vừa qua phiên đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm đã tạo nên một làn sóng giá đất mạnh mẽ ở nơi đây. Với việc sở hữu quỹ đất khổng lồ ở Thủ Thiêm, giá cổ phiếu của CII nhanh chóng được hưởng lợi từ làn sóng này.

Theo đó, giá cổ phiếu củ CII trên sàn giao dịch đã có chuỗi phiên bùng nổ khi tăng liên tiếp 50% từ 28.000 lên 42.000 đồng.

Đáng chú ý, những chuyển biến mới của CII đã sớm phản ánh vào thị giá CII trên thị trường. Cổ phiếu theo đó bật tăng từ vùng đáy 15.000 đồng/cp hồi tháng 7/2021 và đạt đỉnh với 31.000 đồng/cp vào cuối tháng 11.

Tuy nhiên, sau chuỗi tăng nóng, CII cùng một số cổ phiếu bất động sản khác đã giảm sàn phiên 23/12.

Rõ ràng, sự kiện đấu giá đất vàng Thủ Thiêm đang tiếp tục phả hơi nóng vào CII. Đây cũng là cổ phiếu phản ứng mạnh nhất trong nhóm hưởng lợi nói chung (ngành bất động sản, đặc biệt những đơn vị có dự án tại quận Thủ Thiêm) khi liên tục kịch trần. Theo đó, quỹ VIAC (no.1) Limited Partnership (Singapore) vừa hoàn tất bán ra 5,5 triệu cổ phiếu CII, ước tính thu về khoảng 165 tỷ đồng.

Được biết, hoạt động chính trong mảng hạ tầng, BOT… CII cũng tham gia phát triển dự án. Ghi nhận trên Báo cáo thường niên 2020 của CII, mảng bất động sản của công ty hiện gồm 3 đơn vị phát triển chính là: Công ty TNHH MTV khu Bắc Thủ Thiêm (KBTT, chuyên dự án tại khu Thủ Thiêm), Năm Bảy Bảy và Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Văn phòng Điện Biên Phủ.

Trong đó, KBTT được thành lập vào cuối năm 2015 (CII nắm 100% vốn) với vốn ban đầu là 340 tỷ đồng nhằm thực hiện dự án BT xây dựng hạ tầng trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau 5 năm thành lập, KBTT đã tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng, đồng thời mở rộng quy mô hoạt động không chỉ về hạ tầng kỹ thuật mà còn cả lĩnh vực bất động sản.

Theo CII, Thủ Thiêm là một khu đất rộng 657 ha nằm ở phía Đông sông Sài Gòn, đối diện quận 1,4,7, Bình Thạnh, giáp với quận 9. Dự án bao gồm việc xây dựng đường trục Bắc - Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) dài khoảng 1,1km, đường nội bộ trong phạm vi khu chức năng số 3 và số 4 với tổng chiều dài khoảng 8,3 km (không bao gồm đường Đại lộ Vòng cung - R1, đường Ven hồ Trung tâm - R2), và các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với xây dựng đường.

Tổng mức đầu tư dự án là 2,642 tỷ đồng, để hoàn vốn cho dự án, CII đã nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của dự án từ UBND TP. HCM. Được biết, thành phố đã giao cho CII 90.078,3m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và 6.053,6m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng) thuộc khu dân cư 3&4. Những lô đất này có vị trí dọc bờ sông, công viên, và trục đường Bắc Nam, tiếp giáp với cầu Thủ Thiêm 1 và nối liền với khu vực phát triển của quận Bình Thạnh.

Về dự án bất động sản, CII đang là chủ đầu tư một số dự án căn hộ, nhà phố và shophouse tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm quận 2, mà tiêu biểu là Thủ Thiêm Lakeview với doanh thu dự kiến 63 triệu USD, tổng diện tích sàn là 33.000m2. Dự án nằm trên 5 lô đất, được đánh số thứ tự từ Lakeview 1 đến Lakeview 5 và xây dựng tại khu 3-4.

Ghi nhận trên BCTN 2020, CII đã bàn giao 2 dự án Lakeview 2 (lô đất 3-1) và Lakeview 2 (4-7) trong năm 2018-2019. Đồng thời, trong năm 2002, KBTT đã cất nóc dự án D'verano (3-2) và dự kiến hoàn thành cũng như bàn giao vào quý 2/2021. Đối với các dự án 4-8 và 3-6, KNTT hiện đang hoàn thành hồ sơ pháp lý nhằm khởi động dự án trong năm 2021 và hoàn thành bàn giao trong năm 2022 (tuy nhiên tiến độ nhiều dự án CII bị trì hoãn do dịch Covid-19).

Ngoài ra, CII còn có dự án The River tại khu Thủ Thiêm với tổng diện tích sàn là 190.000m2. Tính đến cuối năm 2020, đối với các dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16, KBTT đã thực hiện chuyển nhượng thành công toàn bộ dự án The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược và xúc tiến các khâu pháp lý cuối cùng nhằm khởi động dự án Khu căn hộ cao cấp tại lô 3.16.

Còn Năm Bảy Bảy (NBB), diễn biến mới nhất vào tháng 5 vừa qua Công ty đã góp 635 tỷ đồng góp vốn với thời hạn 36 tháng để thực hiện các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tháng 9, NBB tiếp tục rót thêm 490 tỷ đồng để thực hiện hợp đồng hợp tác với Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm.

Tăng gấp đôi thị giá chỉ sau 2 tháng

Về CII, sau những khó khăn chồng chất và ách tắc dòng tiền nhiều năm liền tại các dự án hạ tầng, những tín hiệu khả quan gần đây đang đem lại hy vọng mới cho CII. Liên tục gửi tâm thư cho cổ đông, lần gần nhất ban lãnh đạo khẳng định giai đoạn căng thẳng nhất của dòng tiền đã qua. Cổ phiếu trên thị trường cũng tăng mạnh từ vùng 17.000 đồng/cp lên 31.000 đồng/cp chỉ sau 2 tháng.

Theo CII, giai đoạn 2018 - 2021 là giai đoạn cao điểm giải ngân vốn đầu tư công, dự án trọng điểm (cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Xa lộ Hà Nội...). Tổng mức đầu tư các dự án này hơn 20.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, việc các loại hình đầu tư BOT và bất động sản bị xếp vào loại có rủi ro cao nên các ngân hàng rất hạn chế cho vay theo dự án hoặc với tỷ lệ vay thấp, do đó CII phải sử dụng tài sản để huy động vốn nhằm đưa dự án đúng tiến độ.

Kết quả, Công ty đã tăng cường áp dụng hình thức huy động này trong vòng 3 năm qua, với tỷ lệ dư nợ trái phiếu/dư nợ đi vay tăng từ 14,3% lên 36,6% giai đoạn 2017 đến tháng 6/2021. Và để sử dụng vốn hiệu quả, CII phải chia nhỏ các đợt phát hành, do vậy tần suất huy động trái phiếu cũng nhiều hơn so với trước. Cũng theo CII, các nhà đầu tư trái phiếu của công ty là những tên tuổi lớn và các nhà đầu tư này đang nắm 89% khoản tài trợ vốn cho CII.

Về dòng tiền, CII nhấn mạnh giai đoạn căng thẳng nhất về dòng tiền của CII (2018 - 2021) đã qua do đó công ty cam kết thanh toán lãi, gốc cho tất cả khoản nợ.

Theo kế hoạch từ Quý IV/2021 và năm 2022, tất cả các dự án trọng điểm Công ty đầu tư sẽ đi vào khai thác. Điều này sẽ tạo nguồn thu 8.226 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ. Trong thời gian gần, CII sẽ kết thúc giai đoạn dòng tiền âm.

Trong đó, nguồn thu từ các dự án bất động sản đã hoặc sắp hoàn thành dự kiến mang về cho CII 1.126 tỷ đồng. Khoản thu 700 tỷ đồng cho CII sau khi trả nợ vay từ thu phí giao thông. Cộng với khoản thu 2.000 tỷ đồng từ việc hợp tác đầu tư phát triển các dự án.

Ngoài ra, trong năm sau, việc chuyển nhượng quyền thu phí dự án BOT sẽ đem về cho CII 4.400 tỷ đồng. Đây vốn là các dự án dài hạn, nhằm tạo nguồn thu bền vững cho các chủ đầu tư BOT. Theo CII, đây là phương án thu hồi vốn nhanh nhất mà công ty từng thực hiện.