Thẩm Quyền Về Bất động Sản Theo Pháp Luật Công Chứng, Chứng Thực

Bài viết đưa ra cách hiểu thống nhất đối với thẩm quyền về bất động sản theo pháp luật công chứng, chứng thực, thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền về bất động sản hiện nay và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng, chứng thực trong lĩnh vực này.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

THẨM QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT

CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Hồng Giang Linh 1

Tĩm tắt: Thực tiễn hoạt động cơng chứng, chứng thực cho thấy phạm vi, thẩm quyền về bất

động sản (BĐS) đang được hiểu theo nhiều cách khác nhau khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) dẫn đến khơng thống nhất, gây tâm lý bức xúc, thiếu tin tưởng của người dân đối với cơ quan, tổ chức cĩ thẩm quyền Bài viết sau đưa ra cách hiểu thống nhất đối với thẩm quyền về bất động sản theo pháp luật cơng chứng, chứng thực, thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền về bất động sản hiện nay và đề xuất một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực trong lĩnh vực này

Từ khĩa: Cơng chứng, chứng thực, Luật Đất đai, Luật Cơng chứng.

Nhận bài: 10/05/2018; Hồn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018

Abstract: The practice of notarization and authentication shows that the scope and competence

of real estate are being interpreted in different ways under the application of laws on notary The application of laws on notary leads to inconsistency, inconfidence of people in competent agencies and organizations.The article brings forward the consistent understanding about competence of real state under the law of notarization and authentication, practice of applying scope, competence of real state recently and suggests some solutions to finalize the law on notarization and authentication in this field.

Keywords: Notary, Certification, Land users rights, Land Law, Law on Notary;

Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018

1 Thẩm quyền về bất động sản

Theo Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015,

khái niệm BĐS là: “a) Đất đai; b) Nhà, cơng

trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản

khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây

dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp

luật.” 2 Như vậy, theo khái niệm trên thì tài sản

khơng thể dịch chuyển được (bất động) như

nhà ở, cơng trình xây dựng, những vật gắn liền

với cơng trình, nhà ở nhà làm luật gọi là

BĐS Ngược lại, những tài sản di chuyển được

như ơ tơ, xe máy, tàu hỏa nhà làm luật gọi là

động sản

Trong giao lưu dân sự, những tài sản cá nhân,

tổ chức mang ra mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp theo quy định của pháp luật bao

gồm BĐS, động sản Bên cạnh đĩ, Nhà nước

buộc các chủ thể khi tham gia hợp đồng, giao

dịch phải tuân theo hình thức nhất định, trong đĩ

cĩ việc chuyển nhượng BĐS

Thẩm quyền về BĐS trong hoạt động cơng chứng, chứng thực được khởi nguồn từ Thơng tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 khi Nhà nước chủ trương thành lập phịng cơng chứng Tại Thơng tư 574/QLTPK, nhà làm luật quy định Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương lãnh đạo chung cơng tác cơng chứng ở địa phương trong phạm vi nhiệm vụ và thẩm quyền của mình Ngay sau đĩ, ngày 15/10/1987, Bộ Tư pháp ban hành Thơng tư số 858/QLTPK, hướng dẫn thực hiện các việc làm cơng chứng

Đến năm 1991, Nhà nước ban hành Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991, quy định về

tổ chức và hoạt động cơng chứng Nhà nước Tại Điều 22 Nghị định này, nhà làm luật quy định rõ

thẩm quyền cơng chứng về BĐS: “ phải được

chứng nhận tại phịng cơng chứng Nhà nước nơi

cĩ bất động sản ”.

Năm 1996, Chính phủ ban hành Nghị định số 31/CP ngày 18/05/1996 quy định về tổ chức và

1 Cơng chứng viên, Văn phịng Cơng chứng Gia Khánh, Hà Nội

2 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba

hoạt động cơng chứng Nhà nước Theo Điều 26

Nghị định này, nhà làm luật quy định thẩm quyền

cơng chứng về BĐS: “ phải được chứng nhận

tại Phịng Cơng chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban

nhân dân cấp huyện nơi cĩ bất động sản ”.

Năm 2000, Chính phủ ban hành Nghị định số

75/2000/NĐ-CP cĩ hiệu lực ngày 01/04/2001,

hướng dẫn chung về cơng chứng, chứng thực Tại

khoản 1 Điều 23 Nghị định này, nhà làm luật quy

định: “Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định thẩm quyền địa hạt cơng chứng hợp đồng,

giao dịch liên quan đến bất động sản trong địa

phương mình cho từng Phịng Cơng chứng “Địa

hạt” là một hoặc một số quận, huyện, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh” Như vậy, tại Nghị định số

75/2000/NĐ-CP nhà làm luật đã định nghĩa thẩm

quyền “địa hạt” thuộc quyết định của UBND tỉnh

đối với UBND cấp dưới và Phịng cơng chứng

trong lĩnh vực cơng chứng, chứng thực

Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại

Thế giới (WTO), hệ thống pháp luật nĩi chung

cũng như chế định cơng chứng nĩi riêng đã cĩ

nhiều thay đổi nhằm đáp ứng được yêu cầu của xu

hướng hội nhập, khu vực hĩa và tồn cầu hĩa

Trong bối cảnh này, Luật Cơng chứng ngày

29/11/2006 được ban hành quy định chức năng,

nhiệm vụ và thẩm quyền của Cơng chứng viên

thay thế cho Nghị định số 75/2000/NĐ-CP Sau

khoảng tám năm, ngày 20/06/2014, Quốc hội họp

thơng qua Luật Cơng chứng năm 2014, cĩ hiệu lực

ngày 01/01/2015 thay thế cho Luật Cơng chứng

năm 2006, theo đĩ, thẩm quyền về BĐS được quy

định tại Điều 42: “Cơng chứng viên của tổ chức

hành, nghề cơng chứng chỉ được cơng chứng hợp

đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành

nghề cơng chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp cơng

chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất

động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc

thực hiện các quyền đối với bất động sản.” 3

Tại Luật Cơng chứng năm 2014, nhà làm luật

loại bỏ ngoại lệ liên quan đến thẩm quyền về BĐS

được quy định tại Luật Cơng chứng năm 2006 như

sau: “Nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế

chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc cơng chứng hợp đồng thế chấp đĩ do Cơng chứng viên của tổ chức hành nghề cơng chứng cĩ trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi

cĩ một trong số bất động sản thực hiện” (khoản 2,

Điều 47, Luật Cơng chứng năm 2006) Theo tác giả, nhà làm luật loại bỏ quy định này là thuyết phục bởi thực tế cịn cĩ nhiều trường hợp BĐS thuộc các tỉnh khác nhau được thực hiện trong cùng một giao dịch, ví dụ: Khai nhận/phân chia di sản; hoặc Thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ, chồng mà những tài sản tham gia giao dịch là BĐS lại ở nhiều tỉnh khác nhau, trong khi đĩ, Luật Cơng chứng năm 2006 chỉ quan tâm đến giao dịch thế chấp là chưa hợp lý

Tiếp đến, ngày 16/02/2015 Chính phủ ban hành Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cĩ hiệu lực ngày 10/04/2015 thay thế các quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP của Chính phủ về cơng chứng,

chứng thực Tại khoản 6 Điều 5, Nghị định số

23/2015/NĐ-CP hướng dẫn chứng thực hợp

đồng, giao dịch của UBND thì:“Việc chứng thực

các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cĩ đất Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cĩ nhà.” Quy định này cho thấy hiện nay UBND

cấp huyện khơng thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS Như vậy UBND cấp xã là chủ thể duy nhất thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS

Tĩm lại, chỉ BĐS nhà làm luật mới hạn chế thẩm quyền của tổ chức hành nghề cơng chứng (TCHNCC) và UBND, cịn lại đối với động sản nhà làm luật khơng hạn chế thẩm quyền cơng chứng, chứng thực

2 Thực tiễn áp dụng phạm vi, thẩm quyền

về bất động sản hiện nay

Trên thực tế, việc áp dụng phạm vi BĐS (địa hạt) trong pháp luật cơng chứng cịn cĩ những cách hiểu khác nhau, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đặt cọc là giao dịch của các bên cĩ

đối tượng là tài sản nhưng khơng phải là BĐS nên

3 So với thẩm quyền về “địa hạt” theo khoản 2, Điều 37, Luật Cơng chứng năm 2006 thì tại Điều 42, Luật Cơng chứng năm 2014 nhà làm luật đã bổ sung thêm nội dung “văn bản ủy quyền”.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

khơng phụ thuộc phạm vi địa hạt khi chứng nhận

giao dịch Những cơng chứng viên theo quan điểm

này cho rằng đặt cọc là chế định độc lập và cĩ chế

tài riêng nếu các bên vi phạm thỏa thuận đã giao

kết Theo đĩ, BLDS năm 2015, khái niệm đặt cọc

là: “ việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc)

giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc)

một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật

cĩ giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc

thực hiện hợp đồng” 4(về cơ bản, nội dung đặt cọc

được nhà làm luật quy định tương tự như BLDS

năm 2005 nhưng đã loại bỏ “việc đặt cọc phải

được lập thành văn bản”) Như vậy, biện pháp đặt

cọc là các bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc

giao kết hợp đồng, giao dịch thơng qua việc một

bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một vật

khác cĩ giá trị để bảo đảm cho việc ký kết, thực

hiện hợp đồng giữa các bên trong giao lưu dân sự

Chế định về đặt cọc cũng nêu khá rõ việc một

trong các bên từ chối giao kết hợp đồng thì: “ nếu

bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp

đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực

hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản

đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài

sản đặt cọc, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác” 5

Cĩ thể thấy đối tượng của hợp đồng đặt cọc là

khoản tiền hoặc vật khác cĩ giá trị định giá được

bằng tiền mà khơng phải là BĐS (hoặc tài sản

khác được phép giao dịch theo quy định của pháp

luật) Rõ ràng, ý nghĩa của việc đặt cọc thường là

các bên giao nhận trước cho nhau một khoản tiền

để bảo đảm và chuẩn bị cho một giao kết trong

tương lai mà khi đến một thời hạn do hai bên thỏa

thuận sẽ thực hiện, giao kết hợp đồng, giao dịch

nhằm đạt được mục đích của mình Sau thời điểm

đặt cọc và nhận đặt cọc nếu các bên tiếp tục thực

hiện các quyền và nghĩa vụ từ giao dịch đặt cọc

(thực hiện ký hợp đồng, giao dịch) thì lúc này các

bên đang thực hiện một giao dịch khác, độc lập

tương đối với việc đặt cọc trước đĩ, nếu liên quan

thì đĩ là khoản tiền (hoặc tài sản khác) được bù

trừ khi các bên thanh tốn, giao nhận tài sản

Ngược lại với những cơng chứng viên đồng

ý chứng nhận giao dịch đặt cọc mà tài sản là BĐS

ở ngồi phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi TCHNCC đặt trụ sở, cơng chứng viên khác lại cho rằng mặc dù đối tượng của đặt cọc khơng phải là BĐS nhưng theo Điều 42, Luật Cơng chứng năm 2014, nhà làm luật quy định trong trường hợp “liên quan” đến việc thực hiện các quyền đối với BĐS thì phải hiểu đặt cọc để chuyển nhượng/mua bán BĐS cũng bị hạn chế thẩm quyền “về” địa hạt

Thứ hai, văn bản chuyển nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở (VBCNHĐ) nhiều người hiểu đối tượng của giao dịch là “hợp đồng” chứ khơng phải

“bất động sản” dẫn đến sự việc trong cùng một thời điểm và cĩ chung luật điều chỉnh nhưng được hiểu theo nhiều hướng khác nhau Theo đĩ, cĩ Cơng chứng viên đồng ý chứng nhận “hợp đồng” mà

khơng quan tâm đến phạm vi BĐS bởi “hợp đồng

là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” 6 Trường hợp khác, Cơng chứng viên lại khơng đồng

ý chứng nhận bởi VBCNHĐ vẫn thuộc thẩm quyền

“về” BĐS theo quy định tại Điều 42 Luật Cơng chứng năm 2014 Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được nhà làm luật quy định tại Điều 117, Luật nhà ở năm 2014 như sau:

“Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, gĩp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và

ủy quyền quản lý nhà ở”.

Theo tác giả, việc Luật Nhà ở năm 2014 quy định VBCNHĐ thuộc trường hợp giao dịch nhà ở

là chưa hợp lý và cịn nhiều khiên cưỡng bởi tại thời điểm các bên tham gia giao dịch chỉ chuyển giao quyền và nghĩa vụ để tiếp tục thực hiện “hợp đồng” và bên chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng chỉ sở hữu “tài sản” là hợp đồng (thực ra

là giá trị hợp đồng) chứ khơng phải sở hữu một BĐS Mặt khác, về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở quy định thì sau khi hồn thành nghĩa

vụ nộp tiền của bên mua hoặc bên bán bàn giao nhà thì lúc đĩ các bên mới hồn tất việc mua bán

4 Khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân sự năm 2015.

5 Khoản 2, Điều 328, Bộ luật dân sự năm 2015.

6 Điều 385, Bộ luật dân sự năm 2015.

Số 4/2018 - Năm thứ Mười Ba

được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể

như sau: “Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ

đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì

thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời

điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời

điểm bên mua thanh tốn đủ tiền mua nhà ở cho

chủ đầu tư Đối với nhà ở thương mại mua của

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời

điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo

quy định của pháp luật về kinh doanh bất động

sản” 7 Do vậy, khi các bên chưa nhận bàn giao nhà

hoặc/và chưa thanh tốn đủ tiền mua nhà cho chủ

đầu tư, chưa lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận

thì bên mua cĩ quyền chuyển nhượng lại phần vốn

đã gĩp của mình thơng qua một hợp đồng mà nhà

làm luật gọi là VBCNHĐ Chúng ta cĩ thể thấy rõ

điều này khi các bên tham gia giao kết VBCNHĐ

phải xuất trình các giấy tờ cơ bản như: (i) Về chủ

thể gồm: Chứng minh nhân dân; Sổ hộ khẩu (ii)

Về đối tượng gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ (và

VBCNHĐ nếu nhận chuyển nhượng lại); Hĩa đơn

đã nộp tiền Sau khi cơng chứng, nộp thuế và

được chủ đầu tư xác nhận thì bên nhận chuyển

nhượng chính thức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ

của bên chuyển nhượng Bên cạnh đĩ, khi các bên

thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì cơ quan thuế

thường yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình xác

nhận của chủ đầu tư về việc đã nộp được bao

nhiêu tiền để thực hiện nộp thuế Trong khi đĩ, thủ

tục hướng dẫn khi chuyển nhượng VBCNHĐ nhà

làm luật khơng yêu cầu xác nhận số tiền đã nộp

của bên chuyển nhượng, điều này phần nào cho

thấy đối tượng của giao dịch các bên quan tâm

thực hiện là giá trị khoản tiền chứ khơng phải

chuyển giao BĐS (do khơng cần xác nhận của cơ

quan quản lý nhà, đất cĩ thẩm quyền) Mặt khác,

theo quy định tại khoản 1, Điều 2, Luật Cơng

chứng năm 2014 thì cơng chứng là việc: “ Cơng

chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng

chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của

hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản ”

Điều luật cho thấy yếu tố “xác thực” thể hiện rõ

ràng trong hoạt động cơng chứng nhằm đảm bảo

cho hợp đồng, giao dịch an tồn về pháp lý, phịng

ngừa tranh chấp Như vậy, xét một cách tổng quan thì pháp luật cơng chứng yêu cầu chặt chẽ đối với tính “xác thực”8và tính “hợp pháp”9của văn bản cơng chứng Vì thế, VBCNHĐ là tài sản nhưng khơng phải là BĐS (do chuyển động được) nên nếu nhà làm luật quy định VBCNHĐ thuộc giao dịch về nhà ở thì chưa phù hợp nếu chúng ta đặt VBCNHĐ trong mối tương quan pháp lý với pháp luật cơng chứng

Từ những cách hiểu khác nhau và vướng mắc nêu trên trong cùng một hệ thống pháp luật dẫn đến cách áp dụng khơng giống nhau làm cho cá nhân, tổ chức thiếu tin tưởng vào TCHNCC bởi trong cùng một thời điểm, cùng một VBQPPL nhưng cách giải quyết trái ngược gây nên bức xúc đối với cá nhân, tổ chức và các bên liên quan khác

3 Kiến nghị

Trước thực tế trên, để pháp luật cơng chứng, chứng thực được hồn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền về tài sản, trong đĩ cĩ BĐS nên cĩ những sửa đổi,

bổ sung sau đây:

Một là, nên sửa đổi, bổ sung VBCNHĐ khơng

thuộc phạm vi giao dịch về nhà ở bởi khái niệm “bất động sản” và “hợp đồng” là hai khái niệm riêng biệt, qua đĩ quy định VBCNHĐ khơng thuộc phạm vi thẩm quyền “về” BĐS

Hai là, nên bổ sung thêm việc “đặt cọc”

khơng thuộc phạm vi địa hạt bởi đối tượng của giao dịch đặt cọc thơng thường là khoản tiền -một tài sản độc lập trong giao dịch (cũng như ủy quyền là một chế định độc lập trong dân sự) để

mở rộng thẩm quyền địa hạt nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự, tạo mơi trường pháp lý thuận lợi hơn nữa cho sự phát triển kinh tế- xã hội

Ba là, do mặt bằng chung về trình độ,

nghiệp vụ giữa các chủ thể thực hiện, cơ quan quản lý chuyên ngành (Bộ Tư pháp; Sở Tư pháp; Hội Cơng chứng viên) cần tổ chức tập huấn cho cá nhân, tổ chức thực hiện cơng chứng, chứng thực hiểu rõ và vận dụng VBQPPL đúng với ý chí của nhà làm luật tại thời điểm ban hành để qua đĩ xác định đúng phạm vi, thẩm quyền về BĐS./

7 Khoản 3, Điều 12, Luật Nhà ở năm 2014.

8 Đối tượng của hợp đồng, giao dịch nếu là tài sản phải cĩ thực; hoặc cơng việc phải làm cĩ khả năng thực hiện được.

9 Mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch khơng vi phạm pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội.