Thị Trường Bất động Sản Khánh Hoà Sôi động Trở Lại - Tài Chính

1. Bất động sản

• 
• 

Lượng quan tâm của nhà đầu tư đang đổ dồn về Khánh Hoà

Khánh Hoà nhiều năm qua được coi là một tâm điểm hút vốn của thị trường bất động sản bởi địa phương này có vị trí và tiềm năng lớn khi vừa có biển, đồng bằng, miền núi, có 3 vịnh, là cửa ngõ của Tây Nguyên ra biển, có hệ thống giao thông đồng bộ bao gồm cả đường bộ, đường sắt, hàng không, đường biển... Tại địa phương này cũng đã chứng kiến nhiều giao dịch bất động sản sôi động ở tất cả các phân khúc mà điển hình trong đó là đất nền và chung cư.

Dưới tác động của dịch Covid-19, cũng như nhiều địa phương khác trên cả nước, thị trường bất động sản Khánh Hòa chững lại trong một thời gian dài và gần như không có giao dịch. Tuy vậy, mức giá các sản phẩm bất động sản chỉ giảm nhẹ, chứ không giảm sâu như một số nơi. Lý do được Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hoà đưa ra là thị trường này ít có hiện tượng bong bóng và đầu cơ dần bị loại bỏ.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường bất động sản Khánh Hoà cầm chừng là do nguồn vốn tín dụng bất động sản bị siết chặt, một số dự án bị chậm ban hành giá đất hay vướng pháp lý do loại hình condotel đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể.

Cuối năm 2020, đầu năm 2021, tại Nha Trang xuất hiện của một số dự án mới đã phần nào tạo "hơi ấm" cho thị trường bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa. Tới đầu năm 2022, thị trường bất động sản tỉnh Khánh Hòa đã bước đầu ghi nhận những con số giao dịch tích cực khi cả lượng cung và cầu đều tăng.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, quý I/2022, nhu cầu tìm kiếm bất động sản toàn tỉnh Khánh Hòa tăng 37% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý I/2019) và tăng 25% so với quý I/2021.

Lượng cung, cầu bất động sản tại Khánh Hòa được đánh giá khá cân bằng khi lượt quan tâm và lượng tin đăng bán các loại hình bất động sản có mức tăng gần bằng nhau. Theo đó, mức độ quan tâm và lượng tin rao bán nhà riêng tại Khánh Hòa tăng lần lượt là 42% và 35% trong tháng 3/2022 so với tháng trước đó. Chỉ số này của loại hình chung cư là 41% và 40%.

Riêng đất nền có nhu cầu tìm kiếm tăng 72% trong khi lượng tin rao bán chỉ tăng 51% trong tháng 3/2022. Lực cầu vượt trội so với nguồn cung, kéo theo giá rao bán đất nền Khánh Hòa tăng 26% trong quý I/2022 so với trung bình cả năm 2021.

Báo cáo quý I/2022 ghi nhận nhu cầu tìm thuê chung cư tại Khánh Hòa tăng 8% so với quý I/2021 và tăng gần 10% so với thời điểm trước dịch Covid-19 (quý I/2019). Các loại hình cho thuê khác như nhà riêng, nhà mặt phố giảm đến 21% và 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

So với thị trường chung cư cho thuê, thị trường chung cư bán có phần kém sôi động hơn khi ghi nhận nhu cầu tìm mua căn hộ không tăng quá nhiều trong những năm gần đây. Năm 2021, Khánh Hòa gần như không có dự án đủ điều kiện bán hàng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ có một vài dự án mở bán đợt tiếp theo với số lượng vài trăm căn, chủ yếu là nhà ở xã hội và trên địa bàn tỉnh hiện nay chỉ có khoảng 21 dự án chung cư.

Riêng tại Nha Trang, thị trường căn hộ được đánh giá đang dần phục hồi và sẽ sôi động khi khách du lịch quốc tế quay trở lại. Với hạ tầng đang được chú trọng đầu tư thì bất động sản Nha Trang được đánh giá là sẽ còn tăng giá dù không cao như khu vực vùng ven.

Nhận diện 3 đồ án quy hoạch lớn

Thời gian qua, Khánh Hòa đang triển khai lập nhiều quy hoạch lớn nên các nhà đầu tư bất động sản nhộn nhịp “đổ bộ” đến xin đầu tư dự án, cùng với việc ngành du lịch đón khách quốc tế trở lại được xem là “lực đẩy” cho thị trường bất động sản trong năm 2022.

Cụ thể hiện nay, tỉnh Khánh Hòa đang triển khai lập cùng lúc 3 đồ án quy hoạch lớn bao gồm: Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2040; Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế (KKT) Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Hiện nay, Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2040 đang được trình thẩm định, phê duyệt. Dự kiến phạm vi nghiên cứu lập đồ án có tổng diện tích đất tự nhiên là 26.547ha, bao gồm TP. Nha Trang hiện nay với tổng diện tích tự nhiên 25.260ha và khoảng 1.287ha thuộc 2 xã Diên An, xã Diên Toàn của huyện Diên Khánh. Dự báo dân số TP. Nha Trang đến năm 2030 là khoảng 630.000 - 640.000 người và đến năm 2040 là khoảng 750.000 - 780.000 người.

Được biết, mục tiêu lập Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2040 nhằm phát huy thương hiệu thành phố du lịch nghỉ dưỡng biển, thông qua nâng cấp chất lượng không gian và du lịch đô thị, thu hút các nhà đầu tư du lịch đẳng cấp quốc tế. Đồ án cũng hướng đến hỗ trợ phát triển dịch vụ hậu cần hàng hải, thương mại - dịch vụ du lịch kết hợp với bảo vệ môi trường; đầu tư mới, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối (cảng biển, các khu kho vận, đường sắt, bến xe đầu mối...), các tuyến giao thông trọng yếu; hoàn thiện và nâng cấp hệ thống hạ tầng xã hội - kỹ thuật đô thị.

Đối với Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng KKT Vân Phong đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến phạm vi, ranh giới nghiên cứu lập điều chỉnh quy hoạch có diện tích 150.000ha, trong đó diện tích phần mặt nước khoảng 80.000ha, phần đất liền khoảng 70.000ha thuộc huyện Vạn Ninh và thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa. Việc điều chỉnh quy hoạch là nhằm nâng cao khả năng thu hút dòng vốn đầu tư bởi lâu nay KKT Vân Phong được đánh giá là chưa tương xứng với tiềm năng và thế mạnh hiện có.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, Khánh Hòa đặt mục tiêu dự kiến thu hút vốn đăng ký đầu tư mới vào KKT Vân Phong tối thiểu đạt 150.000 tỷ đồng, vốn giải ngân tối thiểu đạt 75.000 tỷ đồng. Đồng thời đóng góp thu ngân sách KKT Vân Phong chiếm từ 30 - 40%; giá trị công nghiệp - xây dựng chiếm khoảng 40% của tỉnh, giải quyết việc làm ổn định cho khoảng 10.000 lao động.

Cùng với 2 quy hoạch kể trên, hiện nay tỉnh Khánh Hòa cùng đơn vị tư vấn cũng đang lập Đồ án quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo giới chuyên gia, mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản sẽ phản ánh diện mạo cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương. Theo đó, 3 đồ án quy hoạch này cũng được coi là “bước đệm” quan trọng cho sự bứt phá của Khánh Hòa trong giai đoạn tới, nhất là thu hút đầu tư và phát triển du lịch.

Thị trường bất động sản Khánh Hoà và tiềm năng tăng trưởng

Ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa cho hay, những vấn đề khó khăn nhất của thị trường bất động sản Khánh Hòa đã trôi qua trong năm 2021. Đầu năm 2022, tỉnh Khánh Hòa được đón nhận Nghị quyết số 09-NQ/TW ngày 28/1/2022 của Bộ Chính trị về xây dựng, phát triển tỉnh Khánh Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, đây là niềm vui lớn cho toàn thể người dân Khánh Hòa, nghị quyết này sẽ quyết định tới các chỉ tiêu phát triển kinh tế của địa phương trong những năm tới và hứa hẹn sẽ tạo điều kiện cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản Khánh Hòa trong giai đoạn đến năm 2030.

Đón đầu thông tin này, năm 2021, có nhiều tập đoàn quan tâm, tìm hiểu môi trường đầu tư, đề xuất các dự án đầu tư lớn. Đơn cử như liên danh Tập đoàn Vingroup đề xuất đầu tư 3 dự án khu đô thị sinh thái; khu đô thị sân bay; tổ hợp du lịch, thương mại và vui chơi giải trí tại huyện Cam Lâm và TP. Cam Ranh. Liên danh Hòa Phát và KDI Holdings đề xuất lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 dọc 2 bên sông Cái Nha Trang và thực hiện 3 dự án với tổng diện tích 28.000ha tại thị xã Ninh Hòa. Hay Tập đoàn Sungroup sẽ nghiên cứu đầu tư vào Khu kinh tế Vân Phong; Tập đoàn FPT đề xuất nghiên cứu dự án tại TP. Nha Trang và Khu kinh tế Vân Phong.

Bên cạnh đó, ông Hoàng cho biết, trong thời điểm hiện nay mặc dù kinh tế chung còn gặp nhiều thách thức nhưng thị trường bất động sản Nha Trang nói riêng và Khánh Hòa nói chung vẫn cho thấy sức đề kháng rất tốt của thị trường, tuy có trầm nhưng không lắng. Trong bối cảnh chung gần như thị trường không có dự án mới mở bán thì từ đầu năm 2022 đến nay các giao dịch bất động sản tại địa phương được chia làm 3 nhóm như sau:

Thứ nhất, các dự án chính thống bao gồm: Nhà liên kế Gói 8 khu đô thị Mỹ Gia (giai đoạn 1), Nhà ở xã hội HUD Phước Long và chung cư CT9 Vĩnh Điềm Trung đủ điều kiện pháp lý đã cung cấp cho thị trường khoảng 800 sản phẩm. Theo khảo sát thì đa số đều là đối tượng mua để ở tuy giá cả không đột biến nhưng đây là thị trường bền vững được người tiêu dùng địa phương ưa chuộng.

Thứ hai, phân khúc đất nền vùng ven TP. Nha Trang là thị trường sôi động và chiếm số lượng giao dịch nhiều nhất tại Khánh Hòa trong 2 năm vừa qua. Theo thống kê sơ bộ có đến hàng nghìn giao dịch từ đầu năm 2022 đến nay và chủ yếu là trào lưu phân lô bán nền. Cũng như nhiều địa phương khác, đây là bài toán nan giải trong công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng tại địa phương.

Thứ ba, các giao dịch của thị trường thứ cấp tại các dự án cũ như là KĐT Mỹ Gia (Gói 2,5,7), Hà Quang, nhà phố, khách sạn… chiếm tỷ trọng khoảng 20% giao dịch của thị trường chung tại Nha Trang - Khánh Hòa trong những tháng đầu năm 2022.

Tổng quan hiện nay, ông Hoàng cũng cho biết, thị trường bất động sản Khánh Hoà đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc giá rẻ. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng còn hạn chế. Thực trạng giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân trong khi kinh tế còn bị ảnh hưởng dịch bệnh chưa phục hồi hoàn toàn cũng là vấn đề hết sức quan ngại.

Tại các phường thuộc khu vực trung tâm TP. Nha Trang hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 30 triệu đồng/m2 và giá nhà phố có nơi lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Ông Hoàng cũng cho biết thêm, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ theo quy định của pháp luật nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản, mặc dù tại Nha Trang - Khánh Hòa không trực tiếp xảy ra nhưng cũng sẽ bị ảnh hưởng gián tiếp từ các tổng công ty ở Hà Nội và TP.HCM.

Dự báo thị trường bất động sản Khánh Hoà trong năm 2022, ông Phan Việt Hoàng cho biết: Thứ nhất, phân khúc nhà ở giá rẻ có pháp lý chuẩn, đặc biệt là đất nền giá thấp và nhà ở xã hội luôn được thị trường hấp thụ tốt tại Khánh Hòa, tỷ lệ cầu đang vượt cung vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2022.

Thứ hai, thị trường bán lẻ vẫn tiếp tục duy trì hoạt động chủ đạo trong năm 2022 tại TP. Nha Trang và huyện Diên Khánh, còn tại khu vực Vân Phong - Cam Ranh đã nằm trong định hướng thu hút đầu tư phát triển của tỉnh giai đoạn 2021 - 2030, khả năng vẫn sẽ xảy ra sốt đất nền cục bộ.

Thứ ba, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang ấm dần trở lại trong năm 2022. Bởi sau khi mở cửa hoàn toàn du lịch thì bất động sản du lịch Khánh Hoà đang dần phục hồi hiệu suất khai thác của các tổ hợp dự án nghỉ dưỡng.