Thực Hành Nghề Nghiệp Thẩm định Giá Bất động Sản Nhà ở - 123doc

Có thể bạn quan tâm

Tải bản đầy đủ (.pdf) (119 trang)

Trang chủ

Thể loại khác

Tài liệu khác

Thực hành nghề nghiệp thẩm định giá bất động sản nhà ở

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.11 MB, 119 trang )

BỘ TÀI CHÍNHTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNNGUYỄN THÙY LINHĐề tài:NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNGSẢN TẠI QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH TỪTHÁNG 3/2016 ĐẾN THÁNG 4/2016THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆPTP. Hồ Chí Minh, năm 20160BỘ TÀI CHÍNHTRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNNGUYỄN THÙY LINHĐề tài:NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNGSẢN TẠI QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH TỪTHÁNG 3/2016 ĐẾN THÁNG 4/2016Chuyên ngành: Thẩm định giáMã số SV: 1321005530Khóa học: Khóa 13THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆPGIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: LÊ MINH PHƯƠNG MAITP.Hồ Chính Minh, năm 2016NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ĐIỂM SỐ:KÝ TÊNĐIỂM CHỮ:LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp “Nghiên cứu giá thị trường bất động sảntại quận Tân Bình, TP.HCM từ tháng 03/2016 đến tháng 04/2016” là đề tài nghiên cứucủa bản thân tôi, được đúc kết từ quá trình học tập trên ghế nhà trường và là quá trình tựnghiên cứu của bản thân trên các tài liệu, giáo trình cũng như các kiến thức có được dướisự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn cô Lê Minh Phương Mai. Các thông tin, số liệuthu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và không cósự sao chép trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2015TÁC GIẢNguyễn Thùy LinhLỜI CẢM ƠNĐề tài thực hành nghề nghiệp về “Nghiên cứu thị trường bất động sản tại quận Tân Bình,TP.Hồ Chí Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 4/2016” đã giúp cho sinh viên ngành thẩmđịnh giá nói chung và riêng cá nhân em được trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến thứcđã học vào thực tiễn cũng như hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình trong tương lai. Emxin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Tài chính – Marketing, đặc biệt là quýthầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản. Thầy cô đã truyền dạy cho emnhững kiến thức chuyên ngành và thực tiễn, tạo điều kiện để em tiếp xúc với thực tế vềchuyên ngành Thẩm định giá của mình.Trong quá trình thực hiện đề án thực hành nghề nghiệp lần này, em đã gặp phải nhữngkhó khăn do thiếu kinh nghiệm thực tế, vì vậy, để có thể hoàn thành đề án, ngoài sự cốgắn, kiến thức chuyên ngành và sự tìm hiểu của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡtận tình từ phía thầy cô và bạn bè. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cô Lê MinhPhương Mai, người đã nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt những kiến thức cũng như giảiđáp những thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án của mình. Emxin chân thành cảm ơn.iDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTCHỮ VIẾT TẮTCHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦBĐSBất động sảnCTXDCông trình xây dựngCLCLChất lượng còn lạiQSDĐQuyền sử dụng đấtTĐGThẩm định giáiiDANH MỤC BẢNG BIỂUBảng 2. 1: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 1 ........... 28Bảng 2. 2: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 2 ........... 29Bảng 2. 3: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 3 ........... 30Bảng 2. 4: Bảng tổng hợp những đoạn đường có nhiều BĐS giao dịch tại cụm 4 ........... 31Bảng 3. 1: Bảng tổng hợp về mẫu khảo sát ....................................................................... 33Bảng 3. 2: Đơn giá công trình xây dựng mới .................................................................... 37Bảng 3. 3: Bảng phân cấp theo tuổi thọ nhà ...................................................................... 37Bảng 3. 4: Đơn giá QSDĐ của BĐS 1 .............................................................................. 81Bảng 3. 5: Đơn giá QSDĐ của BĐS 2 .............................................................................. 81Bảng 3. 6: Đơn giá QSDĐ của BĐS 3 .............................................................................. 82Bảng 3. 7: Đơn giá QSDĐ của BĐS 4 .............................................................................. 83Bảng 3. 8: Đơn giá QSDĐ của BĐS 5 .............................................................................. 84Bảng 3. 9: Đơn giá QSDĐ của BĐS 6 ............................................................................. 84Bảng 3. 10: Đơn giá QSDĐ của BĐS 7 ............................................................................ 85Bảng 3. 11: Đơn giá QSDĐ của BĐS 8 ............................................................................ 86Bảng 3. 12: Đơn giá QSDĐ của BĐS 9 ............................................................................ 87Bảng 3. 13:Đơn giá QSDĐ của BĐS 10 ........................................................................... 87Bảng 3. 14: Đơn giá QSDĐ của BĐS 11 .......................................................................... 88Bảng 3. 15: Đơn giá QSDĐ của BĐS 12 .......................................................................... 89Bảng 3. 16: Đơn giá QSDĐ của BĐS 13 .......................................................................... 90Bảng 3. 17: Đơn giá QSDĐ của BĐS 14 .......................................................................... 90Bảng 3. 18: Đơn giá QSDĐ của BĐS 15 .......................................................................... 91Bảng 3. 19: Đơn giá QSDĐ của BĐS 16 .......................................................................... 92Bảng 3. 20: Đơn giá QSDĐ của BĐS 17 .......................................................................... 93Bảng 3. 21: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Sào Nam ................................. 94Bảng 3. 22: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phan Văn Sửu .................................. 94Bảng 3. 23: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Phổ Quang ....................................... 94Bảng 3. 24: Thông tin tài sản trên đường Phú Hòa ........................................................... 95Bảng 3. 25: Thông tin tài sản trên đường Phú Lộc............................................................ 95Bảng 3. 26: Thông tin tài sản trên đường Quách Văn Tuấn. ............................................. 95Bảng 3. 27: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Quảng Hiền ...................................... 96Bảng 3. 28: Thông tin tài sản trên đường Sầm Sơn........................................................... 96Bảng 3. 29: Thông tin tài sản giao dịch trên đường Trung Lang ...................................... 96Bảng 3. 30: Bảng phân tích BĐS 7 và BĐS 9 .................................................................. 97Bảng 3. 31: Bảng phân tích BĐS 7 và BĐS 8 ................................................................... 97Bảng 3. 32: Bảng phân tích BĐS 8 và BĐS 9 ................................................................... 98Bảng 3. 33: Đơn giá QSDĐ trung bình của các tài sản giao dịch. .................................. 100Bảng 3. 34: Bảng giá đất Nhà nước ................................................................................. 101iiiDANH MỤC HÌNH ẢNHHình 2. 1: Vị trí địa lý quận Tân Bình ............................................................................... 21Hình 2. 2: Sơ đồ quy hoạch quận Tân Bình ...................................................................... 26Hình 3. 1: Bảng báo giá (đơn giá xây dựng mới)....... ..................................................... 36Hình 3. 2: Sơ đồ đường đi của BĐS 1(STT 151.1) ........................................................... 39Hình 3. 3: Hình ảnh của BĐS 1 (STT151.1) ..................................................................... 40Hình 3. 4: Sơ đồ đường đi của BĐS 2 (STT 151.2) .......................................................... 42Hình 3. 5: Hình ảnh của BĐS 2 (STT 151.2) .................................................................... 42Hình 3. 6: Sơ đồ đường đi của BĐS 3 (STT 151.3) .......................................................... 44Hình 3. 7: Hình ảnh của BĐS 3 (STT 151.3) .................................................................... 45Hình 3. 8: Sơ đồ đường đi của BĐS 4 (STT 154.1) .......................................................... 47Hình 3. 9: Hình ảnh của BĐS 4 (STT 154.1) .................................................................... 47Hình 3. 10: Sơ đồ đường đi của BĐS 5 (STT 154.2) ........................................................ 49Hình 3. 11: Hình ảnh của BĐS 5 (STT 154.2) .................................................................. 50Hình 3. 12: Sơ đồ đường đi của BĐS 6 (STT 154.3) ........................................................ 52Hình 3. 13: Hình ảnh của BĐS 6 (STT 154.3) .................................................................. 52Hình 3. 14: Sơ đồ đường đi của BĐS 7 (STT 155.1) ........................................................ 55Hình 3. 15: Hình ảnh của BĐS 7 (STT 155.1) .................................................................. 55Hình 3. 16: Sơ đồ đường đi của BĐS 8 (STT 155.2) ........................................................ 57Hình 3. 17: Hình ảnh của BĐS 8 (STT 155.2) .................................................................. 58Hình 3. 18: Sơ đồ đường đi của BĐS 9 (STT 155.3) ........................................................ 60Hình 3. 19: Hình ảnh của BĐS 9 (STT155.3) ................................................................... 60Hình 3. 20: Sơ đồ đường đi của BĐS 10 (STT 156.1) ...................................................... 62Hình 3. 21: Hình ảnh của BĐS 10 (STT 156.1) ................................................................ 63Hình 3. 22: Sơ đồ đường đi của BĐS 11 (STT 157.1) ...................................................... 65Hình 3. 23: Hình ảnh của BĐS 11 (STT 157.1) ................................................................ 65Hình 3. 24: Sơ đồ đường đi của BĐS 12 (STT 158.1) ...................................................... 67Hình 3. 25: Hình ảnh của BĐS 12 (STT 158.2) ................................................................ 68Hình 3. 26: Sơ đồ đường đi của BĐS 13 (STT 159.1) ...................................................... 70Hình 3. 27: Hình ảnh của BĐS 13 (STT 159.1) ................................................................ 70Hình 3. 28: Sơ đồ đường đi của BĐS 14 (STT 159.2) ...................................................... 72Hình 3. 29: Hình ảnh của BĐS 14 (STT 159.2) ................................................................ 73Hình 3. 30: Sơ đồ đường đi của BĐS 15 (STT 160.1) ...................................................... 75Hình 3. 31: Hình ảnh của BĐS 15 (STT 160.1) ................................................................ 75Hình 3. 32: Sơ đồ đường đi của BĐS 16 (STT 211.1) ...................................................... 77Hình 3. 33: Hình ảnh của BĐS 16 (STT 211.1) ................................................................ 78Hình 3. 34: Sơ đồ đường đi của BĐS 17 (STT 211.2) ...................................................... 80Hình 3. 35: Hình ảnh của BĐS 17 (STT 211.2) ................................................................ 80ivMỤC LỤCDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ iDANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................. iiDANH MỤC HÌNH ẢNH .................................................................................................. iiiLỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNGBẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................................ 31.1.Bất động sản ........................................................................................................... 31.1.1.Khái niệm ........................................................................................................ 31.1.2.Thuộc tính của bất động sản............................................................................ 41.1.2.1.Tính bất động ............................................................................................ 41.1.2.2.Tính đa dạng (không đồng nhất) .............................................................. 41.1.2.3.Tính khan hiếm ......................................................................................... 41.1.2.4.Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài ................................................... 41.1.3.Đặc trưng của bất động sản ............................................................................. 51.1.3.1.Khả năng co giãn của cung bất động sản kém ......................................... 51.1.3.2. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóathành tiền kém linh hoạt ............................................................................................ 61.2.1.1.3.3.Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước................................ 61.1.3.4.Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh .......... 6Thị trường bất động sản ......................................................................................... 71.2.1.Khái niệm ........................................................................................................ 71.2.2.Phân loại thị trường bất động sản.................................................................... 71.2.2.1.Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước ........................................... 71.2.2.2.Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường ................................................... 71.2.2.3.Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường ........................................ 81.2.2.4.Căn cứ vào tính chất giao dịch ................................................................. 81.2.3.Đặc điểm của thị trường bất động sản............................................................. 81.2.3.1.Không có thị trường trung tâm ................................................................. 81.2.3.2.Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở ............. 8v1.2.3.3.Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo ....................................................... 81.2.3.4. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thânbất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợiích chứa đựng trong bất động sản.............................................................................. 91.2.3.5.Quá trình giao dịch phức tạp .................................................................... 91.2.3.6.Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác ............. 91.2.3.7.Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị ..................................... 101.2.3.8.Dễ bị phân khúc thị trường ..................................................................... 101.2.4.1.3.1.2.4.1.Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch .............................................. 101.2.4.2.Nhóm các yếu tố vĩ mô........................................................................... 101.2.4.3.Nhóm các yếu tố vi mô........................................................................... 11Thẩm định giá bất động sản ................................................................................. 131.3.1.Khái niệm ...................................................................................................... 131.3.1.1.Khái niệm về thẩm định giá ................................................................... 131.3.1.2.Khái niệm về thẩm định giá bất động sản .............................................. 141.3.1.3.Các nguyên tắc chi phối trong thẩm định giá ......................................... 141.3.2.Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản ............................................. 141.3.2.1.Cơ sở giá trị thị trường ........................................................................... 141.3.2.2.Giá trị phi thị trường ............................................................................... 141.3.3.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản ................................. 10Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản ..................................... 151.3.3.1.Cách tiếp cận thị trường ......................................................................... 151.3.3.2.Cách tiếp cận từ chi phí .......................................................................... 17Kết luận ................................................................................................................ 18CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN BÌNH ...... 192.1.Giới thiệu khu vực ............................................................................................... 192.1.1.Lịch sử hình thành ......................................................................................... 192.1.2.Vị trí địa lý .................................................................................................... 202.1.3.Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .............................................................. 212.1.4.Thông tin quy hoạch quận Tân Bình ............................................................. 232.1.4.1.Quy hoạch chung. ................................................................................... 23vi2.2.2.1.4.2.Phân bố dân cư. ...................................................................................... 232.1.4.3.Các trung tâm công trình công trình công cộng. .................................... 242.1.4.4.Bố trí công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp. ............................................ 252.1.4.5.Điều chỉnh và quy hoạch lộ giới đường giao thông. .............................. 25Thị trường bất động sản quận Tân Bình .............................................................. 262.2.1.Đánh giá chung.............................................................................................. 262.2.2.Đánh giá cụ thể từng khu vực ....................................................................... 272.3.2.2.2.1.Thị trường bất động sản ở khu vực cụm 1 (Phường 15) ........................ 272.2.2.2.Thị trường bất động sản khu vực cụm 2 (phường 11, 12, 13 và 14) ...... 282.2.2.3.Thị trường bất động sản khu vực cụm 3 (phường 6, 7, 8, 9 và 10) ........ 292.2.2.4.Thị trường bất động sản khu vực cụm 4 (phường 1, 2, 3, 4 và 5) .......... 30Kết luận ................................................................................................................ 32CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUANH TÂNBÌNH, TP.HCM ................................................................................................................. 333.1.Giới thiệu về mẫu khảo sát .................................................................................. 333.1.1.Giới thiệu chung ............................................................................................ 333.1.2.Phương pháp thu thập thông tin .................................................................... 343.2.Mô tả chi tiết và xác định đơn giá QSDĐ của tài sản .......................................... 353.2.1.Các thông tin quan trọng trong việc xác định giá trị QSDĐ của tài sản ....... 353.2.1.1.Đơn giá công trình xây dựng mới .......................................................... 353.2.1.2.Phân cấp theo tuổi thọ nhà ..................................................................... 373.2.1.3.Các công thức áp dụng ........................................................................... 373.2.2.Mô tả chi tiết tài sản ...................................................................................... 383.2.2.1.Bất động sản 1: (STT 151.1 ) ................................................................. 383.2.2.2.Bất động sản 2: ( STT 151.2) ................................................................. 403.2.2.3.Bất động sản 3: (STT 151.3) .................................................................. 433.2.2.4.Bất động sản 4: (STT 154.1) .................................................................. 453.2.2.5.Bất động sản 5: (STT 154.2) .................................................................. 483.2.2.6.Bất động sản 6: (STT 154.3) .................................................................. 503.2.2.7.Bất động sản 7: (STT 155.1) .................................................................. 533.2.2.8.Bất động sản 8: (STT 155.2) .................................................................. 56vii3.2.2.9.Bất động sản 9: (STT 155.3) .................................................................. 583.2.2.10. Bất động sản 10: (STT 156.1) ................................................................ 613.2.2.11. Bất động sản 11: (STT 157.1) ................................................................ 633.2.2.12. Bất động sản 12: (STT 158.1) ................................................................ 663.2.2.13. Bất động sản 13: (STT 159.1) ................................................................ 683.2.2.14. Bất đống sản 14: (STT 159.2) ................................................................ 713.2.2.15. Bất động sản 15: (STT 160.1) ................................................................ 733.2.2.16. Bất động sản 16: (STT 211.1) ................................................................ 763.2.2.17. Bất đống sản 17: (STT 211.2) ................................................................ 783.2.3.Xác định đơn giá QSDĐ của tài sản. ............................................................ 813.2.3.1.Bất động sản 1: (STT 151.1) .................................................................. 813.2.3.2.Bất động sản 2: (STT 151.2) .................................................................. 813.2.3.3.Bất động sản 3: (STT 151.3) .................................................................. 823.2.3.4.Bất động sản 4: (STT 154.1) .................................................................. 833.2.3.5.Bất động sản 5: (STT 154.2) .................................................................. 843.2.3.6.Bất động sản 6: (STT 154.3) .................................................................. 843.2.3.7.Bất động sản 7: (STT 155.1) .................................................................. 853.2.3.8.Bất động sản 8: (STT 155.2) .................................................................. 863.2.3.9.Bất động sản 9: (STT 155.3) .................................................................. 873.2.3.10. Bất động sản 10: (STT 156.1) ................................................................ 873.2.3.11. Bất động sản 11: (STT 157.1) ................................................................ 883.2.3.12. Bất động sản 12: (STT 158.1) ................................................................ 893.2.3.13. Bất động sản 13: (STT 159.1) ................................................................ 903.2.3.14. Bất động sản 14: (STT 159.2) ................................................................ 903.2.3.15. Bất động sản 15: (STT 160.1) ................................................................ 913.2.3.16. Bất động sản 16: (STT 211.1) ................................................................ 923.2.3.17. Bất động sản 17: (STT 211.2) ................................................................ 933.3.Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá............................................................. 933.3.1.Vị trí ảnh hưởng đến giá. .............................................................................. 973.3.2.Quy mô diện tích ảnh hưởng đến giá ............................................................ 98viii3.3.3.3.4.Chiều rộng ảnh hưởng đến giá ..................................................................... 99Đơn giá quyền sử dụng đất trung bình ............................................................... 1003.4.1.Đơn giá QSDĐ trung bình .......................................................................... 1003.4.2.So sánh đơn giá QSDĐ trung bình so với đơn giá đất Nhà nước ............... 101KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 103TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 1051LỜI MỞ ĐẦULý do thực hiện đề tàiTrong nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng Xã Hội ChủNghĩa của nước ta hiện nay, hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ rất cần thiết đốivới sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá có vai trò quan trọngtrong việc đưa ra kết quả tư vấn về giá cả, giá trị của tài sản giúp cho các chủ thể tàisản, các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đếnmua bán, đầu tư, cho vay, thế chấp, bảo hiểm...Trong những năm gần đây, thịtrường BĐS đã có những khởi sắc và đang dần khởi sắc thể hiện qua lượng giaodịch BĐS ngày càng tăng. Đồng thời do nền kinh tế đang phát triển, dân số ngàycàng tăng, đời sống người dân cũng được nâng cao nên nhu cầu về BĐS của conngười ngày càng cao. Vì vậy, thẩm định giá đóng vai trò quan trọng và là một thànhphần không thể thiếu.Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩmđịnh giá, tôi xin chọn đề tài: “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận TânBình, TP.Hồ Chính Minh từ tháng 3/2016 đến tháng 3/2016” để nhận xét, đánh giávà đưa ra những đề xuất về thị trường BĐS hiện nay.Mục tiêu nghiên cứuRèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS. Hệ thống lại kiến thứccủa môn học thẩm định giá căn bản, thẩm định giá BĐS, bước đầu vận dụng nhữngkiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế. Giúp sinh viên làm quen vớicác phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dihcjvề BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu trong phạm vi hẹp nhằm phân tíchđánh giá, xử lý thông tin chính xác hiệu quả.Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứuNghiên cứu đơn giá QSDĐ trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ khu vực quậnTân Bình.Thời gian nghiên cứuTừ ngày 070/3/2016 đến ngày 24/04/2016 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:2Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 07/03/2016 đến ngày 19/03/2016Giai đoạn 2: Viết đề án từ 21/03/2016 đến ngày 24/04/2016.Câu hỏi nghiên cứuCâu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có thể có được thông tin về các BĐSđang giao dịch trên thị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?;Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Kiến thức được áp dụngtrong đề tài để xác định đơn giá QSDĐ bao gồm những kiến thức nào?; Giá trị củaBĐS được hình thành như thế nào?; Nhân tố nào là nhân tố có ảnh hưởng quantrọng đến đơn giá QSDĐ của tài sản?...Phương pháp nghiên cứuPhương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng. Trongđề tài này, tôi sẽ áp dụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đềtài của mình bằng các tiến hành quan sát, thu thập các dữ liệu từ thực tiễn, ghi chépcác mẫu quan sát, phân tích của dữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng.Bố cục đề tàiĐề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sảnChương 2: Giới thiệu thị trường bất động sản quận Tân BìnhChương 3: Nghiên cứu đơn giá quyền sử dụng đất tại quận Tân Bình3CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.1. Bất động sản1.1.1. Khái niệmCho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ LaMã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy Bất độngsản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai vànhững gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữuhình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Dotính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểmcơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sảnđược bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theoquy định của pháp luật. (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tàisản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chănnuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ởliên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuấtnông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông,lâm trường, trang trại,...; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất côngnghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xâydựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại,khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort,...; (7) Các công trìnhgiao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga,...; (8) Các công trình xâydựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trungtâm thể dục thể thao, công viên,.. ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)41.1.2. Thuộc tính của bất động sản1.1.2.1. Tính bất độngNgười ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất độngsản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Đều này có ý nghĩa quan trọng là giácả bất động sản tùy thuộc vào đại điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địaphương.1.1.2.2. Tính đa dạng (không đồng nhất)Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trênđất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sảnnào giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cánhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thấtchúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn. Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạngkhác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng của chúng cũng cóthể khác nhau dù ở cạnh bên nhau.1.1.2.3. Tính khan hiếmDiện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở củacon người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên củađất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫnđến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càngtăng lên. Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từngthời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.1.1.2.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dàiĐất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tếdài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cảitạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đấtđai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản cóđời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với cácloại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại cókhi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.51.1.3. Đặc trưng của bất động sản1.1.3.1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kémTính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản sovới nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn nàythể hiện ở các mặt sau:Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kểcả trong ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳnghạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấnbiển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xâykhu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đạitrà.Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tựnhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trìnhhằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việcsản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạchsử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đaivề mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mụcđích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông quaviệc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từngđịa phương cũng như cả nước. Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùytiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựngtại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đôthị cũng góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả.Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng côngtrình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giácả.6Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dândo nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự địnhđoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chínhquyền.Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làmcho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thịtrường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém cogiãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả.Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sựbiến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta.1.1.3.2.Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóathành tiền kém linh hoạtBất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giaodịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thờigian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặc khác thời gian mua bán cũng tùythuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khảnăng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Hay nói cách khác,tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao,đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao.1.1.3.3. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nướcĐất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinhhoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinhtế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đốivới việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.1.1.3.4. Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanhĐây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác. Đối vớicác loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúngvà nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh. Riêng đối7với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xungquanh. Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanhbao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác độngvà góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất độngsản.( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)1.2. Thị trường bất động sản1.2.1. Khái niệmThị trường bất động sản là một môi trường trong đó các bên giao dịch tác động qualại lẫn nhau để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua cơ chế giá thịtrường.Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người muavà người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ. Mỗi bên đều rấtnhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giácũng như khả năng, kiến thức nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản.Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản1.2.2.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nướcThị trường chính thức: bao gồm các giao dịch Nhà nước có thể kiểm sát được, nhưgiao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, cáckhách sạn, các công ty kinh doanh đại ốc...Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tínhpháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ...1.2.2.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường(1)Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thịtrường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; (2)Thịtrường bán hoặc cho thuê lại BĐS.81.2.2.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường(1)Thị trường đất đai; (2)Thị trường nhà ở; (3)Thị trường bất động sản công nghiệp;(4)Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; (5)Thị trường BĐS dùng trongdịch vụ.1.2.2.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch(1)Thị trường mua bán BĐS; (2)Thị trường thuê và cho thuê BĐS; (3)Thị trườnggiao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản1.2.3.1. Không có thị trường trung tâmĐối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức.Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sảnbằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người muatìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ) hoặc sàn giaodịch bất động sản.Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập,độ tin cậy kém, đặc biệt là ở các thị trường mới phát triển tạo nên tính không hiệuquả của thông tin thị trường.1.2.3.2. Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ởĐặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khanhiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phươngkhác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địaphương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thịtrường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.1.2.3.3. Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảoDo tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thịtrường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biếnđộng của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường,9đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất.Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoànhảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thịtrường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa ngườimua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chếvì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.1.2.3.4.Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bảnthân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch cácquyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sảnĐối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất độngsản, tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái màngười mua và người bán trao đổi trên thị trường chủ yếu không phải là thực thể vậtchất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích hoặc một nhómquyền hay một quyền.1.2.3.5. Quá trình giao dịch phức tạpBất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quátrình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gianvà chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanhtoán.1.2.3.6. Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khácHàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thànhyếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khaithông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinhdoanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sảntích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.101.2.3.7. Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trịThị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế,lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đếnphát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.1.2.3.8. Dễ bị phân khúc thị trườngDo mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bên cạnh đó cung cầu bất động sảnở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thịtrường đa phân khúc. Thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũngcó thể khác nhau. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phảixem xét, đánh giá kỹ phân khúc thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản1.2.4.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịchMối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiệnviệc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thịtrường.Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khácnhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứngcứ thị trường.Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mứcgiá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giaodịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đógiá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: (1)Tính hữu ích; (2)Tínhkhan hiếm; (3)Có nhu cầu; (4)Có thể chuyển giao được.1.2.4.2. Nhóm các yếu tố vĩ môChính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đếngiá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:11Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượngbất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bấtđộng sản trên thị trường.Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sửdụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếpđến đến giá bất động sản.Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đâylà yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bấtđộng sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triểntăng trưởng dân; Thu nhập; Đô thị hoá; Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng.Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bấtđộng sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế; Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờcó sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai củamột khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ởcác vùng này; Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:Quyhoạch, Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trườnghoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ranguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản.1.2.4.3. Nhóm các yếu tố vi môCác yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội PhươngĐông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt trong lĩnhvực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản.Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiềuso với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để cóquyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phảixem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất12động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sảntrên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại.Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khảnăng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung,một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trongviệc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất độngsản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thờigian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cầnchú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.Các yếu tố vật chất.:Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểmcàng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinhhoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt vàkinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất cóhình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp vớiđường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quásâu.Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mụcđích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợpvới mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản. Nếu môitrường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất độngsản.( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Tài liệu liên quan

Giấy đề nghị thẩm định giá bất động sản
- 2
- 627
- 1
Hợp đồng thẩm định giá bất động sản
- 5
- 500
- 0
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY
- 16
- 909
- 10
Tài liệu Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản pdf
- 6
- 880
- 5
thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp là nhà và đất ở tại ngân hàng tmcp vcb – chi nhánh huế
- 17
- 641
- 0
Đề án tốt nghiệp Thẩm định giá bất động sản
- 65
- 1
- 3
đề án tốt nghiệp thẩm định giá bất động sản
- 66
- 2
- 5
Tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá thương tín, chi nhánh khánh hòa
- 97
- 524
- 1
THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP CHO CÔNG tác THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản của CHI NHÁNH TRUNG tâm THÔNG TIN và THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM (SIVC) tại TỈNH KHÁNH hòa
- 114
- 662
- 3
Thẩm định giá bất động sản và nghiệp vụ thẩm định giá tại ngân hàng An Bình
- 66
- 402
- 1