Tiền Sử Dụng đất Là Gì? Miễn Giảm Và Ghi Nợ Tiền Sử Dụng đất?

Mục lục bài viết

• 1 1. Tiền sử dụng đất là gì?
• 2 2. Quy định về tiền sử dụng đất:
• 3 3. Quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất:
• 4 4. Nguyên tắc miễn giảm tiền sử dụng đất:
• 5 5. Trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất:
• 6 6. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất:
• 7 7. Hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất:
• 8 8. Trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất:

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 là một nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đây là một nghĩa vụ có ý nghĩa thiết thực, đảm bảo việc người sử dụng đất có trách nhiệm đối với phần đất của mình được nhà nước giao, cho phép sử dụng, Nhà nước cũng có thể quản lí, giám sát chặt chẽ đối với phần đất này.

2. Quy định về tiền sử dụng đất:

– Tiền sử dụng đất được Nhà nước quy định dựa trên những tiêu chí như: diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất. Ngoài ra pháp luật có những quy định cụ thể trong từng trường hợp về tiền sử dụng đất.

– Nhà nước quy định việc xác định chế độ thu nộp tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân dựa trên cơ sở hồ sơ địa chính và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể trong từng trường hợp. Sau khi đã có quyết định, cơ quan thuế tiến hành ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi gửi cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

– Tuy nhiên không phải bất cứ trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất mà pháp luật còn có những quy định cụ thể về việc miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng đặc biệt, cụ thể như:

+ Đối với những người có công với cách mạng, Pháp luật Việt Nam luôn có những quy định ưu tiên, cụ thể đối với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất; bên cạnh đó còn có các hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo hoặc  các hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số mà sinh sống, cư trú tại vùng có có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn, các hộ gia đình sinh sống tại vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở cho người phải di dời cho thiên tai, các trường hợp này đều được Nhà nước miễn thuế tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất.

+ Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở theo diện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các đối tượng là dân tộc thiểu số, hộ nghèo sinh sống, cư trú tại các xã diện đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số hoặc đồng bào cư dân miền núi thuộc Diện các xã đặc biệt khó khăn thì được Nhà nước Việt Nam cho phép sử dụng đất hợp pháp mà không cần thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất.

+ Đối với phần diện tích đất được giao của các hộ dân thuộc hộ dân sinh sống trên vùng sông nước, hoạt động nghề chài lưới có nguyện vọng hoặc được xét chuyển địa điểm sinh sống tại các điểm, các khu tái định cư theo quy hoạch hợp pháp hoặc phần diện tích đất cho hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bố trí tái định cư trong phạm vi hạn mức giao đất ở mà trước đó các hộ gia đình, cá nhân này sinh sống tại các vùng ngập lũ thì cũng được miễn tiền sử dụng đất.

+ Tại các địa bàn, khu vực không thuộc phạm vi quy định, các hộ gia đình là gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số khi được Nhà nước giao đất, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Nhà nước ưu đãi giảm 50% tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức đất ở đối với các trường hợp như: đối tượng là đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo sinh sống tại các khu vực không thuộc phạm vi pháp luật quy định khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện cấp lần đầu với điều kiện đất đó là đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc diện đất ở sang đất ở.

+ Đối với những diện người có công với cách mạng cũng được Nhà nước ưu đãi áp dụng chế độ giảm tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức giao đất.

3. Quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất:

Ghi nợ tiền sử dụng đất là một trong những chính sách ưu đãi trên đã tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân khó khăn có thể giảm bớt khó khăn, gánh nặng về việc phải trả tiền sử dụng đất ở một mức khá cao trong trong một thời gian ngắn, thay vào đó là mức hạn trả tiền sử dụng đất trong thời hạn nhất định.

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất hiện nay được quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP) như sau:

– Các đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Mức tiền ghi nợ đối: Chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được bồi thường về đất, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

– Thời hạn ghi nợ: 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Nguyên tắc miễn giảm tiền sử dụng đất:

Theo Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và được bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP thì có 8 nguyên tắc sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp:

• Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở.
• Được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở.
• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
• Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ. Nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.
• Trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất thì được miễn tiền sử dụng đất. Trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất.
• Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của Nghị định 45/2014.
• Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
• Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.
• Trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Và sẽ có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
• Không áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất cho các đối tượng thuộc diện chính sách cải thiện nhà ở được thực hiện theo chính sách có liên quan và không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

5. Trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất:

Trong quá trình sử dụng đất, một số trường hợp sẽ được miễn giảm tiền sử dụng đất theo như quy định tại Điều 110 Luật đất đại 2013.

Để hướng dẫn cụ thể hơn thì Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã quy định có 5 trường hợp được miễn tiền sử dụng đất. Cụ thể áp dụng miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bên cạnh các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, Nghị định cũng quy định một số trường hợp được giảm tiền sử dụng đất. Theo đó, giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Ngoài ra, giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 11/2015/QĐ-TTg về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với một số đối tượng. Theo Điều 2 của quyết định này thì các đối tượng sau được miễn, giảm tiền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao (cấp) không đúng thẩm quyền trước ngày 15.10.1993 quy định tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại địa bàn có điều kiện kinh tế -xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo, gồm:

a) Đất được Nhà nước giao hoặc cho các cơ quan, tổ chức, đơn vị thuê quản lý, sử dụng nhưng cơ quan, tổ chức, đơn vị đã phân (cấp) không đúng thẩm quyền cho cán bộ, công nhân viên, người lao động của cơ quan, tổ chức, đơn vị làm nhà ở.

b) Đất do người đứng đầu điểm dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã giao (cấp) không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở.

Trong đó, danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo theo quy định tại các quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Thời điểm áp dụng danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo theo quy định tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ tại các thời kỳ để miễn, giảm tiền sử dụng đất là thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân khác có liên quan.

Mức miễn giảm được quy định tại Điều 4 của quyết định này, cụ thể:

a) Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn có điều kiện kinh tế -xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo.

b) Giảm 50% tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn có điều kiện kinh tế -xã hội khó khăn.”

Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thì hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

6. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất:

Căn cứ vào Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp sau người sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định được miễn
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

7. Hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 15 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định miễn giảm tiền sử dụng đất người sử dụng đất làm một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin miễn giảm tiền sử dụng đất; trong đó ghi rõ: diện tích, lý do miễn, giảm;
• Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền SDĐ (bản sao có chứng thực), cụ thể:

•  Người có công với Cách mạng phải có giấy tờ liên quan đến chế độ được miễn, giảm tiền SDĐ: quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công;
• Đối với người thuộc diện hộ nghèo phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về hộ nghèo theo quy định của Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội;
• Đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo phải có hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của UBND cấp xã- giấy chứng nhận dân tộc thiểu số;
• Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội thì phải có quyết định hoặc văn bản chấp thuận đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng;
• Đối với đất xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền không được bồi thường, hỗ trợ di chuyển tại nơi phải di dời.

• Các giấy tờ có liên quan về thửa đất (nếu có). Như văn bản xác nhận đất không có tranh chấp của UBND cấp xã, tùy từng trường hợp ví dụ như chuyển mục đích sử dụng đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất đó. Với cấp Sổ đỏ lần đầu có một trong các giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,…
• Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân (bản sao có công chứng, chứng thực)

8. Trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 16 Nghị định 76/2014/NĐ-CP và Điều 8 Thông tư 10/2018/TT-BTC quy định trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng gồm các giai đoạn sau:

• Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ:

• Đối với tổ chức kinh tế: trong thời hạn tối đa là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức kinh tế nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền SDĐ đến cơ quan thuế nơi có đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân: việc nộp hồ sơ được thực hiện cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

• Căn cứ hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền SDĐ nhận được từ tổ chức kinh tế hoặc từ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến. Trong thời hạn 15 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền SDĐ căn cứ vào Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC và Điều 8 Thông tư 10/2018/TT-BTC.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất

– Nghị định 123/2017NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 45/2014/NĐ/CP

– Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

– Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45/2014/NĐ-CP

– Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi bổ sung thông tư 76/2014/TT-BTC và hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP.