Tín Dụng Bất động Sản đổi Hướng - Đầu Tư Chứng Khoán

Dư nợ cho vay bất động sản không cao

Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của Ngân hàng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân, tiêu dùng xây, sửa nhà chiếm khoảng 65%, còn lại cho vay doanh nghiệp bất động sản, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.

Tại OCB, Tổng giám đốc Nguyễn Đình Tùng cho hay, tín dụng bất động sản được chia thành 2 nhóm: bất động sản kinh doanh và bất động sản tiêu dùng/mua nhà ở. Tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản của Ngân hàng là 32%, trong đó 72% cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản.

Theo ông Tùng, các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, Ngân hàng muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Tức là, năm nay có thể cho vay bất động sản kinh doanh, nhưng sang năm sẽ trở thành tín dụng bất động sản tiêu dùng. Năm 2022, OCB định hướng giảm tín dụng bất động sản và đưa tỷ trọng về dưới 8%, tín dụng bất động sản kinh doanh cũng sẽ giảm cho vay đối với các khách hàng tập trung lớn, mà đa dạng hóa khách hàng hơn.

“Chiến lược của OCB là tập trung cho khách hàng cá nhân vay mua nhà. Một khoản vay của người lao động tầm trung khoảng 1 - 2 tỷ đồng, chúng tôi phải cho vay nhiều khoản vay như vậy mới bằng người giàu đi vay một lần vài chục tỷ đồng. Trong khi đó, lượng tiền gửi không kỳ hạn (CASA) của các bạn trẻ để trong Ngân hàng có khi chỉ vài trăm ngàn đồng và nhu cầu của các bạn rất cao, đòi hỏi rất nhiều. Tuy nhiên, chúng tôi tin tưởng, nhóm khách hàng này (người lao động tầm trung) sẽ tăng trưởng cao trong thời gian tới và ngày càng chiếm lĩnh, trở thành phân khúc quan trọng cho Ngân hàng”, ông Tùng nói.

Lãnh đạo OCB cho rằng, trên thị trường, sản phẩm cho vay mua nhà dành cho phân khúc thu nhập trung bình rất ít. Bởi lẽ, phân khúc này không đem lại doanh thu, lợi nhuận trong ngắn hạn và ngân hàng gặp khó khăn trong việc chinh phục, vì khách hàng rất khó tính. Thế nhưng, Hội đồng quản trị OCB vẫn ủng hộ sản phẩm cho người thu nhập trung bình vay mua nhà. Ban điều hành đã có sản phẩm đầu tiên ra thị trường, mỗi tháng tăng dư nợ 1.000 tỷ đồng, chính là sản phẩm Dream Home.

Hiện tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng cả nền kinh tế. Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.

“Cá nhân tôi rất tâm đắc khi các bạn đã mua được các căn hộ chung cư như Ehome, Akira, các khu chung cư vừa túi tiền. Sản phẩm của OCB tạo điều kiện cho các bạn mua được những căn hộ đó”, ông Tùng chia sẻ.

Ông Nguyễn Mạnh Quân, Quyền Tổng giám đốc ABBank cho hay, Ngân hàng không lo rủi ro tiềm ẩn khi cho vay bất động sản, xây dựng như nhiều tổ chức tín dụng khác, do tỷ lệ cho vay chỉ khoảng 6%, còn cho vay mua nhà để ở khoảng 17%. Nợ xấu liên quan đến bất động sản và xây dựng ở mức thấp, chỉ khoảng 0,1 - 0,15% và được theo dõi, giám sát chặt chẽ hàng ngày. ABBank cũng không bị ảnh hưởng bởi việc cho vay hoặc đầu tư trái phiếu đối với các doanh nghiệp thuộc nhóm FLC hay Tân Hoàng Minh.

Thực tế, Ngân hàng Nhà nước có định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhưng khuyến khích tín dụng cho cá nhân vay mua nhà, nhất là đối với những người có thu nhập trung bình, vốn không được các ngân hàng chú ý.

Tài sản bảo đảm khoản vay doanh nghiệp chủ yếu là bất động sản

Về các khoản vốn cấp cho doanh nghiệp có liên quan đến bất động sản, nhiều nhà băng đang trong quá trình thu hồi nợ, vì có tài sản bảo đảm tốt. Chẳng hạn, OCB có cho Công ty Đại Nam vay. Theo Tổng giám đốc OCB, mọi người thường nghĩ Đại Nam là doanh nghiệp địa ốc và giải trí, nhưng thực tế không phải, doanh nghiệp này sở hữu 3 khu công nghiệp, hoạt động phong phú hơn nhiều, bao gồm cả các dịch vụ trong khu công nghiệp như nhà máy nước, nhà máy sản xuất găng tay. OCB chỉ tập trung cho vay những nhà máy đó của Đại Nam.

“Chúng tôi có cho vay một khoản nhỏ liên quan đến nộp tiền sử dụng đất để xây dựng Khu dân cư Đại Nam, chứ không liên quan đến Khu giải trí Đại Nam. Có thể dư nợ của Đại Nam sẽ kết thúc trong tháng 5, tháng 6 năm nay, vì Chủ tịch Hội đồng quản trị Đại Nam muốn thu gom lại tài sản đang có và chuyển nhượng vừa đủ để trả nợ”, Tổng giám đốc OCB nói.

Tổng dư nợ của Đại Nam tại OCB hiện trên 1.000 tỷ đồng. Còn với nhóm FLC, OCB cho vay khoảng 3.000 tỷ đồng, trong đó FLC là 1.800 tỷ đồng, phần còn lại là cho Bamboo Airways vay. Hoạt động của hãng hàng không Bamboo Airways vẫn đang tốt, OCB tạo điều kiện để hãng trả nợ dần. Riêng FLC, Ngân hàng đang đàm phán thu nợ 1.200 - 1.500 tỷ đồng trong thời gian sớm nhất.

“Khi cho vay, chúng tôi làm rất chặt chẽ, kiểm soát dòng tiền đúng mục đích. Họ có tài sản đảm bảo, riêng giá trị bất động sản thế chấp đã trên 2.000 tỷ đồng. Đất đai chúng tôi nhận đã có sổ đỏ đầy đủ, chứ không phải tài sản hình thành trong tương lai. Hoạt động giải ngân cũng được kiểm soát dựa trên tiến độ thực tế của công trình. Ví dụ, dự án của họ được duyệt hạn mức tín dụng 400 tỷ đồng, nhưng chúng tôi chỉ giải ngân 280 tỷ đồng theo tiến độ thực tế”, Tổng giám đốc OCB chia sẻ.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Sacombank Dương Công Minh cho biết, Ngân hàng cho vay hệ sinh thái của FLC trên 5.000 tỷ đồng, trong đó có Bamboo Airways. Các khoản cho vay khi đó là đồng hành cùng ngành hàng không, du lịch, được đảm bảo bằng cổ phiếu, đằng sau là các dự án bất động sản. Vì vậy, Sacombank dễ xử lý các tài sản này. Hiện ngân hàng xử lý được 2.600 tỷ đồng, đã thu nợ và tới đây sẽ thu tiếp.

Đối với Techcombank, lãnh đạo ngân hàng này khẳng định, 5 năm qua, Ngân hàng không có một vấn đề nào với các khoản cho vay bất động sản, tỷ lệ nợ xấu gần như bằng 0. Việc quản trị rủi ro vẫn đang được thực hiện tốt. Ngân hàng không cho vay nhóm liên quan Vạn Thịnh Phát.

Về tín dụng trái phiếu, việc này giúp các nhà bán lẻ, doanh nghiệp tận dụng cơ hội để phát triển và được Ngân hàng thẩm định như khoản cho vay trung, dài hạn.