Tín Dụng Bất động Sản: Siết Quá Tay, Nguy Cơ đình Trệ Gây áp Lực Lạm ...

Tắc nguồn vốn vào bất động sản, hàng chục lĩnh vực vạ lây

Đang có nhu cầu mua nhà tại dự án chung cư ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) nhưng không đủ tài chính, ông Đỗ Quang Tùng phải nhờ tới ngân hàng. Ông cho hay, nguồn cung ít, giá nhà cao nên quanh khu vực này căn hộ thấp nhất cũng trên 3 tỷ đồng. Với những người có nguồn tiền hạn hẹp như ông Tùng đều phải vay ngân hàng. Ông dự kiến vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi liên hệ một số ngân hàng, ông Tùng đang lo lắng vì nhiều khả năng không được vay do chính sách siết chặt tín dụng. “Nếu không được vay, tôi sẽ mất cơ hội mua nhà”, ông nói.

Ông Nguyễn Minh Nhật, giám đốc một doanh nghiệp, chia sẻ công ty có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng từ tháng 3 đến nay chưa giải ngân được vì ngân hàng thông báo “hết room” và cho biết từ tháng 6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

“Doanh nghiệp sống sót vượt qua tâm dịch Covid-19 đã là may mắn lắm rồi. Nhưng thông tin vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an. Từ nay đến cuối năm, doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng”, ông nói.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 4 năm nay, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Đánh giá về nguồn vốn, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, để hoạt động sản xuất kinh doanh thực sự hiệu quả, điều đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và nghĩ đến là làm thế nào để có đủ vốn, sử dụng nó như thế nào để đem lại hiệu quả cao nhất.

Theo ông Long, vốn đối với các doanh nghiệp như mạch máu và thị trường bất động sản không ngoại lệ, bởi đây là ngành cần nguồn vốn lớn. Thị trường sẽ bất động nếu thiếu dòng vốn. Để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp rất cần đến nguồn vốn, và được huy động từ nhiều kênh, để đảm bảo có dòng tiền bền vững.

Đồng quan điểm, một chuyên gia kinh tế cho rằng, việc NHNN đưa ra một yêu cầu mang tính hành chính như vậy sẽ gây ảnh hưởng lớn không chỉ với quyền lợi mua nhà của người dân và các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính, mà còn có thể khiến chính các ngân hàng thương mại cũng chịu thiệt hại. Một số ngân hàng có dấu hiệu ứ đọng vốn do không thể giải ngân vì lý do này.

“Lĩnh vực bất động sản là chủ đạo của rất nhiều ngành nghề. Khi dòng vốn vào lĩnh vực này bị tắc nghẽn, toàn bộ quá trình lao động sản xuất bị đình trệ, giá cả tăng cao chắc chắn sẽ dẫn tới nguy cơ lạm phát. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng có nhu cầu giải ngân nhưng không thể tự quyết, việc ứ đọng nguồn vốn như vậy rất nghiêm trọng và làm biến dạng thị trường”, vị này nhận định.

Bài học từ Trung Quốc

Kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Trung Quốc, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho hay, cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ” khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản không thể vay vốn ngân hàng.

Thị trường bất động sản nước này bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ.

Đến tháng 4/2022, doanh số bán nhà tại đây giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16-24 lên đến 18,2%...

Đến tháng 5/2022, lo ngại sự xuống dốc của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc buộc phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng bất động sản tùy từng dự án. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay; điều chỉnh giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm “khơi thông” thị trường bất động sản và đến tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần ấm lên.

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam nên lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo để đáp ứng nhu cầu đa số người dân, tránh bỏ hoang, gây lãng phí…

Liên quan tới dự án thảo thông tư 39, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng quy định tại dự thảo sử dụng từ “kiểm soát” việc “cho vay mua, kinh doanh bất động sản” và “kiểm soát” việc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn” nên dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Ông Châu kiến nghị nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý”. Ngân hàng Nhà nước cần quy định “khoản vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Theo đại diện một ngân hàng có vốn nước ngoài tại Việt Nam, cơ quan quản lý Nhà nước có vai trò điều tiết nhưng các chính sách đưa ra phải dựa trên sự vận động của thị trường. Nếu áp dụng cứng nhắc mệnh lệnh hành chính sẽ là động thái “phi thị trường”, có thể ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế mà bài học từ Trung Quốc vẫn còn nguyên tính thời sự.

Mai Nguyên

Siết tín dụng bất động sản: Không nên cực đoan, cần thận trọng và thanh lọcỒ ạt siết tín dụng bất động sản là đánh đồng không có tính thanh lọc. Việc siết đột ngột khiến nhiều dự án dở dang, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng đối diện với nguy cơ nợ xấu.