Tranh Chấp Nhà đồng Sở Hữu Giải Quyết Như Thế Nào?

Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu phát sinh khi nhiều chủ thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng, sổ đỏ) nhưng không đạt được sự đồng thuận trong việc quản lý, sử dụng, phân chia, mua bán hay chuyển nhượng tài sản chung. Những mâu thuẫn này, nếu không thể giải quyết qua thương lượng hay hòa giải, thường dẫn đến việc phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các bước khởi kiện, thủ tục tố tụng cần thiết, và các căn cứ pháp lý quan trọng giúp các đồng sở hữu giải quyết hiệu quả các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu chung đối với nhà ở, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nội Dung Bài Viết

Toggle

• Các phương thức giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
• Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu đến Tòa án
  • Xác định Tòa có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp nhà đồng sở hữu
  • Đơn kiện và thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đồng sở hữu
  • Thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
  • Thời hạn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở 
• Căn cứ tòa án giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
  • Xác định hình thức sở hữu chung của nhà đồng sở hữu
  • Nguồn gốc tạo lập nhà đồng sở hữu
  • Quá trình sử dụng nhà đồng sở hữu
  • Hiện trạng sử dụng nhà đồng sở hữu
• Dịch vụ luật sư hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
• Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
  • Ngoài tạm ứng án phí, người khởi kiện có thể phải chịu thêm những chi phí nào khác khi giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu tại Tòa án?
  • Khi một đồng sở hữu muốn bán phần quyền sở hữu của mình, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua không và thủ tục như thế nào?
  • Một đồng sở hữu có được tự ý sửa chữa, cải tạo lớn nhà đồng sở hữu mà không cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác không?
  • Sau khi đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án, các bên có thể tự hòa giải với nhau được không?
  • Một đồng sở hữu có quyền tự ý cho người khác thuê một phần nhà đồng sở hữu mà mình đang trực tiếp sử dụng không?
• Kết luận

Các phương thức giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Khi phát sinh tranh chấp nhà đồng sở hữu, các bên có thể lựa chọn giải quyết thông qua ba phương thức chính: Thương lượng, Hòa giải, hoặc Khởi kiện tại Tòa án.

• Thương lượng là giải pháp ưu tiên ban đầu, nơi các đồng sở hữu tự đàm phán để tìm tiếng nói chung, giúp tiết kiệm chi phí và giữ gìn mối quan hệ.
• Nếu thương lượng bất thành, các bên có thể tiến tới Hòa giải, bao gồm hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã/phường hoặc thông qua các tổ chức hòa giải độc lập. Đây là bước giải quyết có sự tham gia của bên thứ ba trung gian nhằm hỗ trợ các bên đạt được thỏa thuận. Đối với một số tranh chấp đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục cần thiết trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, đối với tranh chấp nhà đồng sở hữu thì hòa giải không là thủ tục bắt buộc mà phụ thuộc vào yêu cầu của các bên.
• Cuối cùng, nếu các nỗ lực thương lượng và hòa giải không mang lại kết quả, các đồng sở hữu có quyền Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa án sẽ xem xét vụ việc dựa trên các quy định pháp luật và chứng cứ do các bên cung cấp để đưa ra phán quyết cuối cùng, có tính cưỡng chế thi hành cao nhất.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu đến Tòa án

Như trên đã trình bày, khởi kiện thường là bước cuối cùng trong giải quyết tranh chấp khi mọi phương thức thương lượng, hòa giải đều không có hiệu quả. Trong thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu, các bên tranh chấp cần lưu ý các vấn đề sau đây:

• Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu.
• Đơn kiện và thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đồng sở hữu.
• Thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu.
• Thời hạn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu.

Xác định Tòa có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp nhà đồng sở hữu

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sở hữu đối với nhà ở thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi nhà ở đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng, chia tài sản chung là quyền sử dụng thì không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đó là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc căn cứ vào quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Tòa cán theo sự lựa chọn của nguyên đơn theo Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đơn kiện và thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đồng sở hữu

Đơn khởi kiện phải tuân thủ Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Thành phần hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ pháp lý khác liên quan đến nhà đồng sở hữu;
• Biên bản hòa giải (nếu có): Chứng minh các bên đã nổ lực thực hiện hòa giải nhưng không thành;
• Tài liệu, chứng cứ liên quan: hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng nhà đồng sơ hữu, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, biên bản, ảnh chụp hiện trạng căn nhà, di chúc, ….
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc giấy tờ chứng minh danh tính của người khởi kiện;
• Văn bản ủy quyền (nếu có người được ủy quyền khởi kiện).

Thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Một trong các điều kiện quan trọng để Tòa án thụ lý vụ án là người khởi kiện đóng tạm ứng án phí và biên lai tạm ứng cho Tòa án. Theo quy định tại Điều 195 BLTTDS 2015 thì sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để đóng tạm ứng án phí. Sau đó, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Và Thẩm phán chỉ thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Tuy nhiên, người khởi kiện có thể được miễn tạm ứng án phí trong một số trường hợp theo khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBNTVQH14 của UBNTVQH ngày 30/12/2016 nhưng phải có đơn đề nghị được miễn tạm ứng án phí kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh mình thuộc trường hợp được miễn trên theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBNTVQH14 của UBNTVQH ngày 30/12/2016.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tạm ứng án phí, Thẩm phán sẽ ra thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án và Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án.

Thời hạn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở 

Thời hạn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu bao gồm:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đối với vụ án phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, có thể được gia hạn thêm tối đa 02 tháng;
• Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 02 tháng kể từ ngày nhận được hồ sơ vụ án, có thể gia hạn thêm 01 tháng đối với vụ án phức tạp theo quy định tại khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Trong khoảng thời gian chuẩn bị xét xử này, Tòa án sẽ tổ chức phiên hòa giải, tiếp cận công khai chứng cứ để các bên có thể hòa giải lần nữa và bổ sung các tài liệu, chứng cứ mới. Cũng trong thời hạn này, Tòa án có thể ra các quyết định như tạm đình chỉ, đình chỉ vụ án hoặc quyết định đưa vụ án ra xét xử

Căn cứ tòa án giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Để giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà đồng sở hữu, Tòa án sẽ dựa vào một số căn cứ sau, các căn cứ này được chúng tôi tổng hợp từ thực tiễn xét xử và kinh nghiệm tham gia tố tụng các tranh chấp về nhà đồng sở hữu, bao gồm:

• Căn cứ xác định hình thức sở hữu chung của nhà đồng sở hữu.
• Nguồn gốc tạo lập nhà đồng sở hữu.
• Quá trình sử dụng nhà đồng sở hữu.
• Hiện trạng sử dụng nhà đồng sở hữu.

Xác định hình thức sở hữu chung của nhà đồng sở hữu

Khi giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu, Tòa án cần xác định chính xác hình thức sở hữu chung đang tồn tại. Theo quy định tại Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung được chia thành hai hình thức:

• Sở hữu chung theo phần: Theo khoản 1 Điều 209 Bộ luật dân sự 2015 thì sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Do đó, nếu ngôi nhà là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì mỗi đồng chủ sở hữu sẽ biết trước được tỷ lệ phần quyền của mình đối với khối tài sản chung, phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau căn cứ vào thỏa thuận trước đó của các đồng sở hữu;
• Sở hữu chung hợp nhất: Theo khoản 1 Điều 210 Bộ luật dân sự 2015 thì sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Do đó, nếu ngôi nhà là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các đồng sở hữu sẽ có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Việc xác định chính xác hình thức sở hữu chung sẽ là cơ sở để Tòa án xác định phương thức phân chia tài sản chung phù hợp và quyền lợi của mỗi đồng sở hữu.

Nguồn gốc tạo lập nhà đồng sở hữu

Nguồn gốc tạo lập tài sản đồng sở hữu là yếu tố quan trọng để Tòa án xác định quyền sở hữu và tỷ lệ phân chia. Nguồn gốc tạo lập có thể bao gồm:

• Nhà đồng sở hữu từ thừa kế: Tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của các cá nhân được hưởng thừa kế chung. Theo nguyên tắc, các đồng thừa kế có quyền và lợi ích ngang nhau đối với tài sản thừa kế nếu di chúc không quy định khác;
• Nhà đồng sở hữu từ góp vốn mua chung: Tỷ lệ sở hữu được xác định dựa trên phần vốn góp của mỗi người, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
• Nhà đồng sở hữu từ tài sản chung vợ chồng: Theo điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng phải có sự thống nhất của cả vợ và chồng;
• Nhà đồng sở hữu từ tặng cho chung: Tỷ lệ sở hữu được xác định theo văn bản tặng cho hoặc theo phần bằng nhau nếu không có thỏa thuận khác.

Quá trình sử dụng nhà đồng sở hữu

Tòa án sẽ xem xét quá trình sử dụng nhà đồng sở hữu bao gồm các yếu tố sau:

• Thời gian sử dụng của từng đồng sở hữu;
• Công sức đóng góp vào việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp tài sản chung;
• Các khoản chi phí bảo trì, thuế và phí liên quan đến tài sản;
• Các vấn đề về thay đổi cấu trúc nhà như việc tôn tạo, sửa chữa ảnh hưởng đến kết cấu của ngôi nhà;
• Tình trạng tài sản có bị thu hồi một phần hay không;
• Việc cho thuê và thu hưởng lợi từ tài sản chung để xác định hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác khối tài sản chung của đồng sở hữu.

Hiện trạng sử dụng nhà đồng sở hữu

Hiện trạng sử dụng là căn cứ quan trọng để Tòa án đưa ra phương án giải quyết phù hợp. Để xác định hiện trạng sử dụng nhà ở, thông thường Tòa án sẽ tiến hành:

• Xác định hiện trạng nhà ở có đang bị tranh chấp, kê biên hay đang thế chấp tại ngân hàng không;
• Thẩm định tại chỗ để xác định hiện trạng sử dụng thực tế của nhà đồng sở hữu;
• Đo vẽ, lập sơ đồ hiện trạng để xác định diện tích sử dụng của từng bên;
• Xác định giá trị tài sản thông qua việc định giá hoặc thẩm định giá;
• Đánh giá mức độ cần thiết và khả thi của việc phân chia tài sản nhà đồng sở hữu;
• Xác định các hạng mục có thể tách rời hoặc không thể tách rời trong ngôi nhà.

Các tài liệu chứng cứ khác chứng minh yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Ngoài các căn cứ nêu trên, Tòa án còn xem xét các tài liệu, chứng cứ khác mà nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cung cấp để chứng minh cho các yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập như:

• Đơn yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập;
• Chứng cứ xác định quyền đồng sở hữu ngôi nhà của người có yêu cầu;
• Kết quả giám định về tài sản (nếu cần thiết);
• Giấy tờ, hóa đơn, chứng từ chứng minh công sức đóng góp của mình trong nhà đồng sở hữu.

Dịch vụ luật sư hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Tranh chấp nhà đồng sở hữu thường phức tạp với nhiều vấn đề pháp lý đan xen. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện về giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu với các dịch vụ sau:

• Tư vấn hình thức sở hữu chung và quyền lợi của mỗi bên;
• Hỗ trợ thương lượng, hòa giải trước khi khởi kiện;
• Soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản pháp lý liên quan như đơn thỏa thuận phân chia tài sản chung, đơn giải trình, đơn khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan nhà nước, đơn kháng cáo, đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Đại diện theo ủy quyền nộp đơn, tham gia các buổi làm việc tại Tòa án;
• Hỗ trợ yêu cầu thi hành án sau khi có bản án của Tòa án có thẩm quyền;
• Giải đáp các thắc mắc khác trong quá trình Quý khách sử dụng dịch vụ (nếu cần).

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

Chúng tôi cung cấp cho Quý khách một số câu hỏi phổ biến về hướng giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu. Mời tham khảo!

Ngoài tạm ứng án phí, người khởi kiện có thể phải chịu thêm những chi phí nào khác khi giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu tại Tòa án?

Ngoài tạm ứng án phí theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, người khởi kiện có thể phải chi trả các chi phí tố tụng khác. Các chi phí này có thể bao gồm chi phí định giá tài sản nếu các bên không thống nhất và yêu cầu Tòa án trưng cầu theo Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015, chi phí cho người làm chứng, người giám định nếu có, hoặc chi phí luật sư nếu lựa chọn sử dụng dịch vụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình.

Khi một đồng sở hữu muốn bán phần quyền sở hữu của mình, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua không và thủ tục như thế nào?

Có, theo Điều 218 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua phần quyền sở hữu đó. Người bán phải thông báo bằng văn bản cho các đồng sở hữu khác về các điều kiện bán và giá bán. Trong thời hạn 03 tháng đối với bất động sản (như nhà ở) kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ, nếu các đồng sở hữu khác không mua thì người bán có quyền bán phần tài sản đó cho người khác.

Một đồng sở hữu có được tự ý sửa chữa, cải tạo lớn nhà đồng sở hữu mà không cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác không?

Việc sửa chữa, cải tạo lớn làm thay đổi kết cấu, kiến trúc chịu lực hoặc giá trị căn nhà, được xem như một hình thức định đoạt hoặc làm thay đổi đáng kể tài sản chung. Do đó, theo nguyên tắc quản lý và định đoạt tài sản chung tại Điều 216 Bộ luật Dân sự 2015, hành động này thường đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu. Trường hợp sửa chữa cấp thiết để duy trì tình trạng an toàn, bình thường của tài sản mà không thể trì hoãn để chờ ý kiến của các đồng sở hữu khác thì có thể được xem xét riêng.

Sau khi đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án, các bên có thể tự hòa giải với nhau được không?

Hoàn toàn có thể. Theo các Điều 210, 211 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, các bên vẫn có quyền tự thỏa thuận, hòa giải với nhau. Ngoài ra, Tòa án cũng có trách nhiệm tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (trừ những vụ án không được hòa giải theo luật định). Nếu hòa giải thành và nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành và ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo Điều 212 BLTTDS 2015.

Một đồng sở hữu có quyền tự ý cho người khác thuê một phần nhà đồng sở hữu mà mình đang trực tiếp sử dụng không?

Việc cho thuê một phần nhà đồng sở hữu, ngay cả phần đang được một đồng sở hữu sử dụng, thường phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác. Điều này xuất phát từ các quy định tại Điều 216 và Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 liên quan đến việc định đoạt, quản lý và khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung. Việc cho thuê ảnh hưởng đến quyền lợi chung của các đồng sở hữu và có thể thay đổi mục đích sử dụng đã được thống nhất, do đó cần sự chấp thuận chung, trừ khi có thỏa thuận phân chia quyền sử dụng cụ thể và quyền cho thuê riêng phần đó.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu cần tuân theo các quy định pháp luật liên quan đến sở hữu chung, tố tụng dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bài viết đã hệ thống hóa các phương thức giải quyết từ thương lượng, hòa giải cho đến quy trình khởi kiện tại Tòa án, bao gồm việc xác định Tòa án có thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo mẫu, thực hiện nghĩa vụ tạm ứng án phí và các căn cứ mà Tòa án dựa vào để phân định quyền lợi như hình thức sở hữu chung (theo phần hay hợp nhất), nguồn gốc tạo lập tài sản, quá trình sử dụng và hiện trạng thực tế của nhà đất.

Nếu có thắc mắc nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư nhà đất của Chúng tôi tại hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.

Tags: Luật sư nhà đất, nhà đồng sở hữu, phân chia nhà đồng sở hữu, phân chia tài sản chung, sở hữu chung, tranh chấp nhà đồng sở hữu, tư vấn pháp luật nhà đất