Trường Hợp Nào Không Chịu Phạt Cọc Mua Bán đất - Luật Long Phan

Ngày nay hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng được diễn ra ngày càng nhiều nhất là trong lĩnh vực mua bán đất. Vậy trường hợp phát sinh nào thì Không chịu phạt cọc mua bán đất? Pháp luật quy định trường hợp việc đặt cọc không thành sẽ như thế nào? Công ty Luật Long Phan PMT sẽ làm rõ vấn đề này qua bài tư vấn sau.

Nội Dung Bài Viết

Toggle

• Đặt cọc khi mua bán đất
• Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu
• Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận
• Trường hợp không chịu phạt cọc

Đặt cọc khi mua bán đất

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu

• Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người tâm thần…
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự trong trường hợp bị lừa dối, cưỡng bức, ép buộc…
• Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của luật hoặc/và trái đạo đức xã hội.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự/hợp đồng đặt cọc vô hiệu:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.

(Điều 117, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)

Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

PHẠT CỌC xảy ra khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, cụ thể là từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc).

Tuy nhiên, trong trường hợp bên đặt cọc cần bảo đảm hơn về việc bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp không chịu phạt cọc

Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu

Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:

Việc chậm trễ giao kết, thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan xuất phát từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.

(Căn cứ theo Khoản 1 Điều 156 ; khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015)

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất. Nếu Quý khách có nhu cầu được tư vấn luật đất đai hoặc cần gặp trực tiếp luật sư, vui lòng liên hệ chúng tôi theo số Hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời.