Ts Vũ đình ánh Là Ai - Hỏi Đáp

Vu Dinh Anh - Các bài viết về vu dinh anh - Tin nhanh bất động sản, nhà đất, mua bán nhà đất CafeLand

Nội dung chính Show

• Chính sách kích cầu không còn phù hợp
• Cơ hội tái cơ cấu lực lượng lao động
• Video liên quan

Theo Ts.Vũ Đình Ánh, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì?

Quan điểm trên được Ts. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đưa ra tại Hội nghị góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản" được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày hôm qua (28/3).

Ts. Vũ Đình Ánh nêu, ông mong muốn các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh Bất động sản mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ.

Đề cập cụ thể đến Luật Đất đai, ông Ánh cho rằng, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo ông Ánh, liên quan đến luật này, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế.

“Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá”, ông Ánh nhấn mạnh.

Một vấn đề quan trọng nữa theo ông Ánh là liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Phải làm thế nào để trái phiếu doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản thì luôn luôn cần vốn nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.

“Cần phải sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ.

Mới đây, câu chuyện đánh thuế tài sản đang là chủ đề nóng của dư luận, tuy nhiên đến nay khái niệm thế nào là tài sản vẫn còn khá mơ hồ nên cần sửa Luật Dân sự”, ông Ánh nhấn mạnh.

Cùng tham luận tại hội nghị, ông Lê Tuấn Hải, đại diện Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin cho rằng, việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan.

Theo ông Hải, có 5 lý do cần phải sửa đổi gấp: Thứ nhất, phải coi bất động sản là một sản phẩm hàng hoá, mua đi bán lại trong xã hội, do đó cần giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc mua bán được thuận lợi.

Thứ hai, các thủ tục hành chính cần phải uỷ quyền cho các đơn vị chức năng, cần phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt để đẩy nhanh, giải quyết nhanh thủ tục hành chính.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc tại 2 nghị định: Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư. Mặc dù 2 nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng hai nghị định lại mâu thuẫn cũng khiến cho doanh nghiệp gặp khó vì có quy định chưa rõ ràng.

Hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Do đó, phải sửa ngay thì sẽ giải phóng được hàng trăm dự án.

Thứ tư, về định giá đất: Câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính. Nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá.

Thứ năm, về Nghị định 25 Luật Đấu thầu: Việc chờ quyết định giao đất mới được tính giá đất là bất cập…

“Đây là những điều thực tế cần sửa ngay để thị trường bất động sản có thể phát triển”, ông Hải nhấn mạnh.

TPO - TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng cần lường trước khả năng phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) sau một thời gian dài bị “đóng băng” để phát triển an toàn, lành mạnh, tránh dẫm vào vết xe đổ thời gian vừa qua. Dự báo sự phục hồi thị trường BĐS sẽ không có chuyện giống như lò xo bị nén do tất cả yếu tố về kinh tế và thị trường BĐS bị ảnh hưởng sau 1 thời gian dài “đóng băng”.

Tại hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch COVID - 19”, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, vừa qua gói tín dụng 65.000 tỷ đồng được Bộ Xây dựng đề xuất và sẽ có chỉ số giá cho 10 tháng của 2021. Đến thời điểm này, giá xăng đã lên tới mức kỷ lục trong 7 năm qua. Dự báo giá năng lượng cũng tiếp tục dự báo tăng vài lần trên thế giới. Sự tăng liên tục của giá thép và xi măng và việc đứt gãy chuỗi cung ứng, tăng giá chuỗi lưu thông hàng hoá, vận tải biển, mất cân đối nguồn cung cầu… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS thời gian tới và làm tăng chi phí của doanh nghiệp.

Do đó dự báo sự phục hồi thị trường BĐS sẽ không có chuyện giống như lò xo bị nén do tất cả yếu tố về kinh tế và thị trường BĐS bị ảnh hưởng sau 1 thời gian dài “đóng băng”. Việc doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu với tỷ trọng lớn kéo theo rủi ro về trái phiếu là việc cần hết sức cảnh giác thời gian tới. Chúng ta cần lường trước những vấn đề trên để giúp cho thị trường BĐS an toàn lành mạnh, tránh dẫm vào vết xe đổ thời gian vừa qua.

Theo TS Ánh, thực trạng hiện tại của thị trường BĐS liên quan đến 2 nhóm vấn đề. Thứ nhất là thị trường BĐS trước khi diễn ra đợt dịch COVID -19 thứ 4 chứng kiến bức tranh không hoàn toàn lạc quan khi các dự án nhà ở, chung cư bị hạn chế nguồn cung do loạt dự án mới gần như “đứng lại” và không triển khai được. Mà nguyên nhân chủ yếu liên quan đến công tác quản lý BĐS và đất đai; nhất là ở thị trường phía Nam.

Sự tăng liên tục của giá thép và xi măng và việc đứt gãy chuỗi cung ứng, tăng giá chuỗi lưu thông hàng hoá, vận tải biển, mất cân đối nguồn cung cầu… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS thời gian tới.

Vấn đề thứ hai là trong quý 1/2021 thị trường chứng kiến hiện tượng “sốt đất”, “sốt BĐS” cục bộ ở nhiều địa phương. Đối với “sốt BĐS”, báo cáo của Bộ Xây dựng về biến động giá trong 6 tháng đầu năm đã chỉ ra hiện tượng này không chỉ xảy ra ở phân khúc nhà ở mà còn ở cả các phân khúc khác như BĐS khu công nghiệp. Bởi suốt 3 đợt dịch COVID -19, nhờ xuất hiện xu hướng cho rằng Việt Nam là điểm hút nhà đầu tư nước ngoài và đặc biệt là nhờ chính sách phát triển các khu công nghiệp cùng với thông tin quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng mà BĐS phân khúc này vẫn thành công, tạo ra sức nóng và tạo ra “cơn sốt”.

Tuy nhiên đến khoảng cuối tháng 4/2021, khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát, Việt Nam siết chặt các vấn đề về di chuyển, tiếp xúc và hàng loạt các biện pháp khác đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế và thị trường BĐS. Do đó bức tranh chung của thị trường khá tiêu cực. Trước vấn đề này Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 128 mang đến một sự thay đổi mang tầm tư duy và chiến lược cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng trong bối cảnh dịch bệnh chưa chấm dứt và có những diễn biến phức tạp.

Do đó TS Ánh đặt vấn đề rằng chúng ta phải tìm cách làm sao cho thị trường BĐS có thể “sống khỏe” với dịch cũng như có cách xử khác khi dịch xảy ra thay vì phong toả, siết chặt để tránh bi quan nhưng cũng không “lạc quan tếu”. Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp, dự án BĐS phải đối mặt và dự báo mất khoảng 2 năm “chững lại” đã tạo ra sự mất cân đối về cung, cầu khiến cho thị trường BĐS Việt Nam méo mó. Do đó cần phải có vai trò điều tiết, can thiệp của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương, nhất là khu vực TP.HCM để phục hồi thị trường như thời gian trước khi có dịch.

Cuối năm, thị trường bất động sản có phục hồi?

Bộ Xây dựng sắp ban hành 2 văn bản tác động rất lớn đến thị trường BĐS

Lộc Liên - Ngọc Mai

Tác động từ dịch COVID-19 đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp (DN) và thu nhập của người lao động là không thể tránh. Gần 2,8 triệu lao động ngành dệt may, gần nửa triệu lao động ngành hàng không, đường sắt, đường bộ... đã bị ảnh hưởng. Thậm chí, theo Bộ Lao động - Thương binh & Xã hội, số lao động mất việc có thể lên tới 1,32 triệu nếu dịch kéo dài.

Nhằm ứng phó với dịch COVID-19, nhiều quốc gia trên thế giới đã cân nhắc hoặc thực hiện nới lỏng tiền tệ, tài khóa. Tại Việt Nam, những giải pháp như giảm lãi suất các khoản vay, giãn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, tăng mức đầu tư công nhằm kích cầu và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp… đã dược Chính phủ đưa ra để vực dậy nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn.

Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia kinh tế, để phân tích rõ hơn vấn đề này.

Chính sách kích cầu không còn phù hợp

Trong bối cảnh COVID-19 diễn biến phức tạp, các gói kích thích kinh tế được chính phủ nhiều nước tung ra, thậm chí tặng tiền để người dân chi tiêu. Ông nghĩ sao về một gói kích cầu đối với kinh tế Việt Nam lúc này?

TS. Vũ Đình Ánh: Đầu tiên, tôi xin khẳng định nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng lần này khác rất nhiều so với hai cuộc khủng hoảng gần đây nhất. Nếu chúng ta áp dụng những gói hỗ trợ và biện pháp kích cầu, bao gồm: giảm thuế, hạ lãi suất, bơm tiền ra thị trường… như đã áp dụng trong hai lần trước đó sẽ là không phù hợp.

Vấn đề doanh nghiệp và người lao động Việt Nam gặp phải trong giai đoạn đầu diễn ra dịch COVID-19 là sự gián đoạn nguồn cung nguyên vật liệu đầu vào phục vụ sản xuất do phụ thuộc vào thị trường Trung Quốc. Gần đây, khi dịch bệnh tại Trung Quốc dần được kiểm soát, nguồn cung có thể được nối lại thì doanh nghiệp trong nước lại phải đối mặt với bài toán thiếu thị trường tiêu thụ.

Nguyên nhân do dịch COVID-19 lan rộng ra nhiều quốc gia, dẫn tới tình trạng cách ly, kiểm soát chặt chẽ ở các cửa khẩu hải quan. Kết quả, hoạt động thương mại quốc tế bị đình trệ. Với một nền kinh tế có độ mở lớn, tổng kim ngạch xuất khẩu lên tới hơn 200% GDP như Việt Nam, giá trị hàng hoá xuất khẩu tất nhiên sẽ sụt giảm đáng kể trong khoảng thời gian này.

Còn ở thị trường trong nước, khu vực dịch vụ vốn đóng góp khoảng 40% GDP hàng năm của Việt Nam chịu tác động rất mạnh. Lúc này, đã xuất hiện phản ứng dây chuyền khi một vài nhóm doanh nghiệp trong nền kinh tế gặp khó khăn đã khiến nhiều nhóm doanh nghiệp khác gặp khó khăn theo. Rồi tới lượt nhóm lao động vốn chưa chịu ảnh hưởng đáng kể về thu nhập cũng hạn chế chi tiêu hơn. Trong khi đó, nhóm lao động bị cắt giảm hay mất đi thu nhập chính đã cắt giảm tiêu dùng cho những hàng hoá không thiết yếu từ lâu.

Từ những lập luận nêu trên, tôi xin khẳng định chìa khoá giải quyết khó khăn cho kinh tế Việt Nam lúc này không phải là các biện pháp kích cầu.

Cách đây 1 tháng, tôi từng đề cập tới việc tìm nguồn cung thay thế và giảm phụ thuộc vào nguồn cung nguyên liệu sản xuất từ thị trường Trung Quốc thông qua gia tăng tỷ lệ nội địa hoá, tăng cường hỗ trợ các ngành công nghiệp phụ trợ. Thì nay vấn đề chính khiến tôi quan tâm là tìm đầu ra tiêu thụ sản phẩm. Trong bối cảnh dịch COVID-19 đã lan tới nhiều quốc gia, mục tiêu khôi phục xuất khẩu là cực kỳ khó khăn, doanh nghiệp cũng phải chịu một khoản phí tổn lớn.

Vậy nên, tôi cho rằng lúc này những chính sách của Chính phủ cần tập trung phát triển thị trường tiêu thụ trong nước. Việc này vừa giúp doanh nghiệp Việt Nam giải bài toán thị trường trong ngắn hạn, vừa tạo công ăn việc làm cho người lao động. Để rồi sau khi dịch bệnh qua đi, nền kinh tế Việt Nam sẽ có thêm cơ hội phục hồi.

Hỗ trợ về thuế, phí, hay lãi suất đều cần thiết. Nhưng quan trọng hơn là các giải pháp căn cơ để giải quyết đúng và trúng các khó khăn chủ yếu của doanh nghiệp hiện nay ở cả đầu ra và đầu vào, tránh "bốc thuốc" nhưng không chữa đúng bệnh của doanh nghiệp. Không nên tập trung bơm tín dụng trong khi doanh nghiệp không biết mua nguyên liệu ở chỗ nào và sản xuất ra cũng không biết bán hàng đi đâu.

Liệu có nên tính toán phương án giảm giá hàng hóa thông qua giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân là giải pháp để kích thích tiêu dùng trong bối cảnh hiện nay?

Ngân sách đang phải đối mặt với nhiều khó khăn do nguồn thu và dư địa thu đang hẹp dần, còn các khoản chi cho y tế rất lớn. Nếu áp dụng giải pháp giảm thuế GTGT và thuế TNCN, có lẽ sẽ không còn đủ nguồn lực chi cho đầu tư phát triển và các hoạt động khác sau dịch bệnh.

Tuy nhiên, tháng 3/2020 là khoảng thời gian cơ quan thuế đang tiến hành quyết toán thuế TNCN và các sắc thuế khác của năm 2019. Vậy nên, giải pháp có thể áp dụng lúc này là giãn thời hạn quyết toán từ 6 tháng tới 1 năm nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Người dân có thể chuyển số tiền thực hiện nghĩa vụ thuế sang phục vụ chi tiêu cá nhân và gia đình, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn lực phục hồi sản xuất - kinh doanh khi dịch bệnh COVID-19 kết thúc. Cuối cùng, họ sẽ có khả năng thanh toán các khoản thuế đã được giãn.

Cơ hội tái cơ cấu lực lượng lao động

Nhiều gia đình hiện chỉ còn 1-2 người đi làm và họ sẽ phải chịu gánh nặng chi tiêu lớn hơn. Song chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với người lao động nói chung đến nay vẫn chưa được các cơ quan tham mưu của Chính phủ quan tâm?

TS. Vũ Đình Ánh: Muốn hỗ trợ người lao động và những đối tượng dễ chịu tổn thương kinh tế do dịch bệnh lần này, trước hết Chính phủ cần phân loại người lao động thành nhiều nhóm khác nhau để thiết kế giải pháp phù hợp.

Với đối tượng mất việc làm, bị giảm hoặc mất thu nhập, chủ yếu ở nhóm chịu nhiều tác động của COVID-19 như du lịch, khách sạn, dịch vụ... cần được tạo cơ hội, điều kiện để tìm kiếm thu nhập khác thông qua dịch chuyển công việc tạm thời.

Không thể để họ ngồi nhà nhận trợ cấp vì Chính phủ không đủ nguồn lực, dư địa ngân sách làm thế. Nó cũng không phù hợp với đặc tính con người Việt Nam, chúng ta rất linh hoạt trong vấn đề thay đổi việc làm, tìm kiếm thu nhập bên ngoài.

Với đối tượng không hoặc tạm thời chưa có khả năng tìm kiếm thu nhập, cần tiếp tục phân loại họ thành nhóm có bảo hiểm thất nghiệp và không có bảo hiểm thất nghiệp. Ở nhóm có bảo hiểm thất nghiệp, cần triển khai ngay chính sách hỗ trợ cho họ. Còn ở nhóm không có bảo hiểm thất nghiệp, cần có gói hỗ trợ họ trong thời gian tìm kiếm, chuyển đổi công việc khác. Gói này cũng không nên trông chờ nhiều vào nguồn lực ngân sách, mà nên thu hút nguồn lực hỗ trợ thông qua vận động xã hội hóa.

Theo Bộ Lao động - Thương binh & Xã hội, số lao động mất việc có thể lên tới 1,32 triệu nếu dịch Covid-19 kéo dài. Ông có đề xuất gì nhằm tránh những cú sốc lớn cho thị trường lao động trong tương lai?

TS. Vũ Đình Ánh: Khi số lao động bị giảm giờ làm hoặc mất việc dự kiến tiếp tục gia tăng trong tháng 4/2020, các cơn quan tham vấn chính sách cho Chính phủ cần tính tới bài toán chuyển dịch cơ cấu lao động.

Lao động tại các khu vực chịu nhiều tác động như du lịch, khách sạn, dịch vụ cần được tạo điều kiện để có thu nhập khác thông qua dịch chuyển công việc tạm thời. Sau đó, gắn chương trình chuyển dịch lao với kế hoạch chuyển dịch cơ cấu lao động dài hạn. Chính phủ cần có chính sách đào tạo và đào tạo lại cho lao động có nhu cầu trong thời gian thất nghiệp để họ có cơ hội việc làm tốt hơn sau khi hết dịch, bước vào thời kỳ kinh tế phục hồi.

Xin trân trọng cảm ơn ông!