TƯ VẤN CHUYỂN ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở - HTC Law

Hiện nay, nhu cầu chọn mua đất vườn để làm nhà ở thay vì mua đất nền, đất thổ cư, nhà chung cư ngày càng tăng lên. Để chuyển sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện và phải được hưởng tiền sử dụng đất. Thực tế, nhiều người chưa biết trình tự thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở ra sao? Sau đây là bài tư vấn của Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam giúp bạn giải đáp thắc mắc này.

I. Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định 45/2014/ ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ định quy về thu tiền sử dụng đất.

II. Nội dung tư vấn

1. Đất vườn là gì?

Hiện tại trong Luật Đất đai không có quy định loại đất vườn hay đất vườn. Nhưng có thể hiểu đơn giản đất vườn hay đất vườn vườn là bao gồm phần đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa.

Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ hoặc có thể được tách thửa riêng, đất vượn chỉ có thể sử dụng với mục cây lâu năm, cây hoa màu… Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, hiện nay đất hoang cũng chưa được xác định là đất ngay phi doanh.

2. Căn cứ vào mục tiêu được phép sử dụng trên đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ sở nhà nước cấp phép phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất có thể thực hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thiết kế đất, mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục tiêu sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này được định nghĩa trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất năm được công khai nên người dân có thể tự kiểm tra hoặc hỏi ý kiến kiến trúc của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

3. Chuyển đất sang đất ở phải xin phép

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…

Theo đó, pháp luật hành động không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường mục tiêu hợp nhất sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

4. Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/ND-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

- Đơn vị cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nop and next get hồ sơ

- Nơi xác định hồ sơ:

Cách 1: Viết hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì bảo vệ tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Tiếp nhận hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận nhận sẽ ghi vào sổ nhận tiếp và trao phiếu tiếp nhận cho người gửi (trong phiếu xác định kết quả thanh toán);

+ Nếu thiếu hồ sơ, không hợp lệ thì trong thời gian làm việc không quá 03 ngày, phải thông báo và hướng dẫn thêm hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3. Quyết định yêu cầu

Giai đoạn này thì dân dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là phó tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nhiệm vụ chính của người sử dụng đất.

5. Chi phí phải phụ khi chuyển đất vườn sang đất ở ở

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ND-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong thửa đất có nhà ở

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ND-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá nông nghiệp tại thời điểm đã quyết định chuyển mục tiêu sử dụng đất trong trường hợp sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 hát làm đất ở;

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất phân tách để chuyển quyền hoặc làm đơn vị đo khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc thành các thửa riêng sang đất ở ở.

Để dễ hiểu hơn, dưới đây là công thức tính tiền sử dụng đất đặc biệt như sau:

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b Điều 5 Nghị định 45/2014/ND-CP.

Khi gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải xác định như sau:

Lưu ý: Muốn tính số tiền sử dụng đất theo cánh tính trên thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.

Khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý những nội dung sau:

- Phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ;

- Sump đúng số tiền và ghi đúng thời hạn trong thông báo của cơ quan thuế;

- Khi quá thời gian mà chưa nhận được kết quả thì nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết, trường hợp cần thiết thì yêu cầu cơ quan giải quyết trả lời bằng văn bản (đây là căn cơ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính).

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.

(Phùng Tú Anh)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

Bài viết liên quan:

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Đất đai chưa có sổ đỏ được phép chuyển nhượng